如何以低價遷入優質社區？美國房子老屋拆除及改建

許多中國買家想藉由在美國房產進行投資或是為孩子未來教育做準備，但受限於時間及地域問題，因此大多選擇購買現成房屋。然而，你是否考慮過購買老屋，將其拆除重建或是部分改裝呢?

老屋重建往往是許多房屋買家忽略的選項。事實上，購買好區域的 老屋有許多優點，例如緊鄰優質學區、通勤時間短、良好社區規畫和生活機能。但是通常這樣得天獨厚的好區域都已經建滿房屋了，尤其像是紐約、洛杉磯及西雅圖此類熱門地點，很難找到新建案或是新建屋地點。因此，購買老屋將其全部或部分拆除，就能幫助買家落腳在優質社區。

由於部分改建可能建出新舊風格混雜的丑房子，因此一般買家及建商都會選擇全部拆除。地方政府為了鼓勵老屋翻修，也會在房屋稅上給予優惠。然而，全部拆除的程序相當複雜，牽涉到拆除執照、新屋設計的審核及特定房屋會有歷史保留的爭議。這些問題是一般直接購買新建案的買家很少接觸的，特別整理了一些常見問題提供給大家參考。

如何挑選具有潛力的老屋?

具有潛力的老屋通常可能坐落在優質區域的外圍，也許房屋坪數較小或是擁有老舊廚房和衛浴。當然，老屋常見的結構問題也可能存在，由於需要額外翻修，價格會低於同一街區其他房屋，出售時間也會拉得較長。根據芝加哥地區房地產經紀人及老屋翻修專家布萊恩·希奇表示：「老屋重建後，市價應該要增長二至三倍才是合適的投資。例如說，買家購買了一棟位於優質區域且房屋功能還算健全的老屋，花費了三十萬美元，但同一區域的新房屋市值六十萬到九十萬之間，表示老屋翻修後若順利賣出能夠有兩倍到三倍獲利，那麼這棟房產就有投資價值。」

是否需要全部拆除重建?

當然不需要！事實上，許多當地政府機關鼓勵一定程度的翻修，因此會儘快且便民得批准翻修執照。可能的解決方案包括保留地基，並往上新建樓層。或是保留部分牆面及房屋架構，融合到新屋裡。這些方式都可以避開申請全部拆除執照。而部分區域有歷史保留的問題，因此不允許全部拆除。在此情況下，若是進行部分整修，政府會給予稅務減免。

如果可選擇全部拆除或是部分整修，我應該怎麼做?

取決於房屋狀況及買家對於新屋的期待值。老屋通常會有結構鬆脫、漏水或是白蟻的問題，情況嚴重下，花錢整修還不如拆掉重建。但若是隔間問題，則可以部份調整。買家可考慮的取決標準包括是否需要節能設備、水電線路配置是否符合現代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等等。接著將全部翻修費用與拆除重建價格相比較，若是價格相差不遠，那麼拆除重建就是答案。

如何尋找專業房產經紀人來幫我物色具有潛力的老屋?

首先，需要決定地區及社區位置，接著聯絡當地較知名的房地產公司詢問是否有中介專門負責老屋翻修的物件。或是從全美建商協會的中介清單上尋找合適人選。甚至是詢問房貸銀行或是建築設計師事務所，也能獲得一些業界資訊。

法規限制會影響我拆除重建嗎?

沒錯。許多坐落在優質社區的老屋有一定的土地使用限制，藉以保護當地城鎮的特色。歷史保留區的規定就更繁複了，全部拆除不但不可能，連部分翻修建築的樓層及佔地坪數都有嚴格規定，也要配合周遭現有建築，進行同一類型的裝潢設計。因此購買老屋前，務必與房屋仲介確認清楚相關規範。

房屋貸款有包含拆除及重新建造嗎?

全部拆除的貸款申請非常複雜，首先房貸要先處里購買房屋的費用，接著再進行拆除費用的貸款，最後才是新屋每月必須支付的房貸。

除非買家本身相當富有或是有預備好的現金，否則必須想出其他方式來控管金流。可能方式包含將現有住宅賣掉，再將現金用來進行老屋拆除，剩餘部份向銀行貸款。

拆除成本的多寡取決於房產坪數及所在地，但通常落在八千到一萬五千美金之間。拆除後的建材可回收再賣出或是捐贈給需要的機構換取稅務減免。

合作的建商及房地產經紀會幫助你申請貸款 – 建造至完工貸款(Construction-to-permanent loan)。這項貸款會提供你建造新屋的資金以及包含日後長期還款的規劃。至於伴隨而來的利率則有很大範圍的波動，取決於各銀行的方案。因此，可以多花一點時間拜訪當地各家銀行，如果幸運的話，有機會得到優惠方案 – 根據改建後新屋的市價，提供拆除及建造過程中所需要的資金以及完整的還款規劃。

我需要申請什麼樣的建築執照?

大多市政機構會針對買家及承包建商要求事先申請拆除執照。在拆除前，需要聯絡水電瓦斯公司預定斷水斷電的日期以進行拆除工程。另外，聯絡消防單位確認拆除前哪些項目需要檢查以及是否需要消防人員現場待命避免意外。地方政府也會要求檢驗拆除過程中，是否產生有礙人體健康的物質。尤其是針對1960年代的房子，石綿被廣泛應用在天花板及地板裝潢上。

拆除老屋並在原址建造新屋的確有許多優點，但由於耗時長且牽涉層面複雜，在決策時要特別小心法律規範及前期需要自行支付的費用。審慎考慮後再進行，才能極佳化老屋的投資價值。

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