又限購，買不到房子怎麼辦？

徐斌，房產律師

為什麼要說又，因為今年 3 月上海已經限購過一次。

今年（2016 年）先是房價暴漲，業主毀約；然後 3 月限購， 買家被迫毀約；然後過了大半年房價又暴漲，業主又毀約；現在 10 月又各地出台新政策，買家又被迫毀約。要是算上之前幾年的漲價、限購循環圈，不知道是多少個又。

當然，2016 年的情況還有個特殊性，就是今年不止京滬廣深的業主們毀約了，南京、合肥、蘇州、杭州、成都、天津等等各個城市都上演了房價漲了房子不賣了的人生大戲。

於是，2016 年我被問得最多的問題就是：

徐律師，房價漲了業主不賣了怎麼辦？

徐律師，限購了買不了房了怎麼把定金要回來？

限購了，因為害怕房價漲的再也買不起房的年輕人可以冷靜一下了。也不用因為買不起或者不讓買就放棄了高薪職位回老家，覺得生活就不幸福了。人生如戲，今天的不幸可能就是明天的幸運，今天的幸運可能就是明天的不幸。說不定今天笑話你沒買到房的先知，轉眼就成了經濟崩潰，還不起貸款被迫跳樓的先烈了。

談房價我不是專家，說說法律問題倒是正經的。

剛買了房，交了定金 / 首付，做（沒做）網簽，現在出台新政策，首付比例提高了我供不起，或者我沒有買房資格了，我該怎麼辦？下面把各種訴求各種情況匯總到一個表格里供大家參考。

文字的解釋：

網簽在政策實施前的，不受限購限制，可以繼續買房

繼續買房遇到業主毀約的，建議要求法院強制履約

沒有網簽的，受限購限制，喪失履行能力屬於情勢變更，原則上可以無條件解除合同，但是不能主張繼續履行（去訴訟也不行）

沒有網簽的，合同約定如果遇到政策變化就如何如何的，要按照協議執行

貸款買房的，一般開發商都會在合同中要求購房人遇到政策變化就補首付或付全款，二手房少見但也有可能這樣約定，在此種情況下，購房人不能付錢就屬於違約

中介費是基於居間服務合同（和買賣合同在法律上不是一份，即便寫在同一張紙上甚至同一份合同中），不管是誰違約，因為限購導致合同解除的，除非有相反約定，否則都可以請法院減免部分中介費

法律是死的人是活的，具體案件千奇百怪，凡事總有例外，具體問題一定要拿著合同去找律師諮詢

對購房人影響最大的不光是限購限貸政策本身，還有一個最重要的因素就是限購政策的溯及力和時點的確認，所以一定要看你購房所在城市的政策的具體規定的最後一條。所有政策出台後，政策的出台都不該影響在政策出台前已經進行的交易，所以幾乎所有的限購政策，只要立法水平沒有問題的，都會定義一個關於溯及力（法律何時生效，對生效前的問題有沒有影響）的條款。

如果不這樣做就有個漏洞，比如買賣雙方完全可以用倒簽合同（偽造合同日期）的方式來繞開限購。因此絕大多數限購政策都是按照網簽的時間來確定這個交易是在限購前還是限購之後。

江蘇省的限貸政策裡面有個兜底條款，允許各市自定義溯及力條款。而在蘇州版本的限購政策《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》中，是這樣設計的：

本意見自 2016 年 10 月 4 日起實施。本市有關政策與本意見不一致的，以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品住房、二手住房以及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。10 月 4 日前已簽訂認購協議且已支付部分房款的預售房源除外。

這等於變相的在限購的同時，給開發商開了一條後門。

最後，限購也不代表就不能買房了，一些一線城市如北京，法律支持借名買房和無資格買房。

借名買房的意思是 A 沒有資格 B 有，A 從 C 手裡買房過戶給 B，等 A 有購房資格後 B 再過戶給 A。

無資格買房的意思是 A 沒有購房資格，從 C 手裡買房，等 A 有購房資格後 C 再過戶給 A。

此兩種情況法律都不禁止，在 A 取得購房資格的前提下再過戶。

這裡面的風險是必須等到有購房資格才能過戶：

房價上漲後，法律上的業主沒有對 A 履行過戶義務，所以必須通過其他辦法在業主給善意第三人過戶、抵押、查封的路徑上製造障礙。

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