外來移民買房 三方面改變美國房地產市場

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· 自去年第三季至今年6月期間，全球房地產（包括開發用地）的投資額按年上升0.5%；

· 戴德梁行年度調查顯示，全球前25個投資活動最頻繁的城市，所吸納的房地產投資佔整體份額的比重增至53.3%

· 論投資額，紐約在各市場中排名第一，其次是洛杉磯，倫敦滑落至第三位；

· 中國是全球開發用地投資最多的國家，北京及內地9個城市佔據了全球排名的前十位。

上海，2016年10月14日——全球領先的房地產服務商戴德梁行近期發布了《全球房地產投資概覽》專題報告，該報告顯示雖然全球市場在過去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產市場的總投資額仍然高達13,500億美元。

該報告調查了去年全球主要市場的商用物業投資活動，以及吸引最多資金的房地產市場。截至2016年6月的12個月內，投資活動最頻繁的25個市場共吸引了全球53.3%的房地產投資，此份額高於之前一年的52.7%。

紐約仍是吸引最多房地產投資的市場，而美國的房地產投資增長亦是全球各區中最高，25個主要市場中，有15個位於美國，另有4個是歐洲市場，亞太區市場則佔了5個，最後一席位是北美洲的多倫多。

跨境投資的目標亦出現變化，更多跨境資金流入美國及亞洲，歐洲的增長則較慢，以致全球前25個主要市場的排名亦有改變。最顯著是投向倫敦的投資額從390億美元減至250億美元，令倫敦的排名被紐約超前。部分主要市場的排名亦有所下降，例如受到市場盤源缺乏及本地市場競爭的影響，本年東京、華盛頓及法蘭克福的排名都有下滑。以跨境資金量計算，前25個市場中有10個位於歐洲、中東及非洲地區，9個位於北美洲，6個位於亞太區。

報告作者、戴德梁行歐洲、中東及非洲的投資策略主管David Hutchings指出：「全球市場波動情形之下，更多投資者轉向物業投資，因為物業可帶來穩定的現金流並可抗衡通脹，特別是當市場的租賃需求穩固時，物業投資的優勢會更為明顯。」

表1：全球房地產投資的前25個市場（不包括開發用地投資）

（數據來源：Cushman & Wakefield及RCA）

亞太區方面，東京的排名有所下降，榜上其他城市包括上海、香港、悉尼、墨爾本及新加坡。部分城市的投資額取得很高的增長率，如重慶深圳的投資額就分別取得866%及243%的年增長。

戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示：「開發用地投資方面，全球前十大市場全部位於中國大陸，以北京、上海分佔第一、第二位，其次依次是南京、杭州及重慶等二線城市。在2015年第三季至2016年第二季期間，這十個內地市場的發展用地的總投資額超逾1,777億美元。除了中國外，沒有其他國家完全囊括任何一個物業投資類別的前十位市場。」

展望未來，外圍經濟環境將面對多項不明朗因素，從中國經濟放緩、英國脫歐以至美國總統大選，都會影響環球投資者的決定。

戴德梁行全球資本市場行政總裁Carlo Barel di Sant"Albano表示：「我們認為投資者在未來仍然會把資金投放於房地產。過去一年各地市場雖然減少了波動，但風險仍在，雖然這會令投資者更為審慎，但由於企業仍具營商信心，相信這可抵銷部分的風險。」

戴德梁行亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita表示，「待售資產有限以及過去數年房地產市場活動的不斷攀升意味著亞太地區商業地產市場的整體投資成交量正在從高位進入退潮期；美元走強也掩蓋了房地產投資活動的真實程度。另外，隨著中國大陸在香港投資的激增以及中東主權基金對亞太地區的投資力度的加大，本年度流入亞太地區的跨境投資依然有望創造紀錄。我們還能明顯地注意到，隨著政府放鬆房地產業信貸政策，中國較低層次的城市中土地投資反彈強勁，這主要是由當地開發商驅動的。儘管2016年的成交量很可能出現短暫下滑，但我們預計，投資者在2017年仍將具有很強的投資興趣。政策改革、房地產投資信託基金框架改進以及過去幾年建設活動的高漲都將促進該地區真正的房地產投資浪潮並支持其持續發展。」

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