京滬房價永遠漲？看看日本，幾代人都被房子坑慘了！

當一個國家的房價開始高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。為什麼呢？因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值。當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。日本就是前車之鑒，30年仍然沒有翻身！

誰是中國經濟的元兇？它曾讓日本30年沒翻身！

大家仔細回想一下，其實最近五年以來，唯一可以掙錢的行業只有兩個：一個是房地產，一個是資本市場。資本市場我們這裡暫且不論，提到房地產，我深圳的一個朋友告訴我，他前幾年在深圳買的幾套房子，僅僅今年一年就升值了1000萬！

就是因為房地產，有的人可以坐享其成，大發橫財。而有的人在崗位上勤勤懇懇、努力一輩子也掙不到一個落腳的機會。

如果在一個社會裡，有的人不用勞動也可以掙大錢，而有的人勤奮刻苦依然換不來希望。試問：誰還會踏實的勞動？這個社會肯定是沒有希望的！這就是房地產的「機會主義」給中國經濟帶來的硬傷！

先展望下中國經濟的過去。二戰後經濟增速連續25年保持在7%以上的只有13個經濟體，剔除掉博茲瓦納、馬爾他、阿曼、香港、新加坡等微型經濟體，實際上只有中國、巴西、印度尼西亞、日本、韓國、馬來西亞、中國台灣和泰國8個經濟體創造了所謂的高增長奇蹟。

不過後來的情況大家已經了解，除了中國，其他經濟體在高增長的第四個十年中無一例外的跌落神壇，日本跌倒5%，韓國好一點，大概在6%。現在終於輪到中國了。

為什麼各經濟體的經濟增長都開始進入低速階段?為什麼中國在勉強保持7以上的高增速後仍然難逃厄運?為什麼沒有一個國家可以長期保持高增速?

那麼，今後的若干年，中國的經濟能否「返老還童」?難，我們來看中國面臨的最大的兩個問題：人口老齡化和中國房地產。

日本人口老齡化？現在中國也是！

中國已經進入人口老齡化的時代，這一點大家深有體會，我們的養老金甚至不足以支持中國的老年人，國家已經放開二胎政策以保證青年勞動力的供應。這個故事就是關於老人和青年的故事。

假設有兩個國家，一個國家叫做「小鮮肉」，另一個國家叫做「大叔」。「大叔」有100個老人，「小鮮肉」有100個青年。青年都可以勞動，而且他們的勞動效率也比較高，所以他們一年能夠生產2000斤糧食。「大叔」國的100位老人沒有生產能力，但是他們還要吃飯，所以需要將自己過去攢下的金錢向「小鮮肉」購買糧食。假如每個人有10個單位的糧食需要，每個單位價值1元錢。小鮮肉們自己吃掉1000斤糧食，剩下1000斤糧食，其儲蓄率相當於50%。大叔們同樣需要消耗100斤糧食，所以購買了「小鮮肉」剩餘的1000斤糧食。這個時候，問題來了，兩國的GDP分別是多少?

「小鮮肉」國的GDP是2000，「大叔」國的GDP是-1000。

為什麼這麼說，我們先看一下GDP是什麼。GDP，中文名是國內生產總值，一個關鍵是國內，另一個關鍵是生產。小鮮肉們在本國生產了2000，不管其中的1000是在國內消費還是在國外消費，都算作生產國的GDP。這樣一來大叔們的GDP就很清晰了，他們沒生產，反而凈進口1000，所以他們的GDP是-1000。

這些跟中國又有什麼關係呢？

很明顯，中國正在經歷由「小鮮肉」變成「大叔」的過程。過去，中國不缺乏勞動力，尤其是03年到13年十年間，中國的勞動力增長每年接近1000萬，所以其 經濟增長量可以輕鬆甩「大叔」國們幾條街。現在中國老齡化嚴重，勞動力開始副增長，幹活的少了，吃飯的多了，經濟開始放緩是必然的趨勢。這是計劃生育在造成的結果，即便放開二胎，也不足以補充勞動力從而扭轉乾坤。

所以中國的經濟結構也開始發生變化，隨著勞動力人口下降和老齡人口佔比的上升，中國將逐步從生產者轉向消費者，經濟增長速度會出現自然的下滑，投資率下降，消費率上升，工業佔比下降，服務業佔比上升。

關於房地產的故事

這是中國丈母娘最關心的問題，結婚是一定要準備新房的。不過，中國的高房價又像是丈母娘的剋星，嚇跑了無數中國好女婿。

還是小鮮肉和大叔的故事。小鮮肉們仍然可以生產2000斤糧食，自己消耗1000斤，但是大叔們走了一半，只剩下50位老人，他們每年只要500斤糧食就可以了。第一年，大叔向小鮮肉買了500斤糧食，小鮮肉們剩下500斤。這個時候GDP分別是多少?

「大叔」國GDP是-500，「小鮮肉國」GDP還是2000，但是經濟結果發生了變化，原來是消費1000+出口1000，現在是消費1000+出口500+庫存500。

第二年，大叔們來找小鮮肉購買糧食500斤，小鮮肉們想，自己吃1000斤，庫里還有500斤，所以今年只需要生產1000斤就夠了，庫里的500斤正好賣給大叔們。所以小鮮肉們決定讓一半本國人放假休息，糧食先借給他們吃，明年再勞動補償就好，這個過程就叫做去庫存。那麼兩國的GDP這時候是多少呢?

「大叔」國GDP是-500，「小鮮肉」國GDP是1000，雖然庫存有500，但是已經算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。

中國的房地產已經到了「庫存壓頂」的年代，2013年之後，人口老齡化導致房地產需求大幅下降，而過去幾年投資的房地產項目還在不斷竣工，供過於求導致庫存堆積如山。目前中國房地產待售面積達6.6億平米，在建面積超50億平米，按照人均30平米的標準，幾乎透支了兩億人的需求。

即便今年房地產銷售還不錯，但也沒有哪個廠商敢再繼續生產房子，所以房地產投資下滑，已經低於銷售增速。但由於幾年前開工的項目還在不斷竣工，今年房地產不僅沒有去庫存，反而在被動增加庫存。大量的庫存需要去掉，也是影響中國GDP增長的一大原因。

當然不只是房地產項目，中國的基礎工業，包括鋼鐵、水泥、服裝、煤炭、風電等都有大量的庫存，尤其是水泥產量大的驚人，比歐美國家的總和還要多。

這樣，我們可以得出結論，與十年前的中國相比，現在的中國經濟需要大量的去庫存，在這個過程中不得不減少生產量，所以，經濟下行也是情理之中。

日本幾代人都被房子坑慘了

「京滬永遠漲」是經常被人說的一句話，這句話至少到目前是正確的。但未來呢？看看日本的情形。（下文來自齊俊傑微博 數據來源：國金證券宏觀分析報告）

日本跟中國很像，只不過他們先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打殘……現在你去日本，你看看東京的地價，房價似乎並不貴，基本上 400-500萬人民幣一套100平米的房子還是有很多的，這個價格與北京上海這樣的一線城市相比，已經基本平價，但日本人的收入，要遠遠高於我們，甚至是我們4-7倍，換句話說如果把收入因素考慮進去，那麼日本人在東京買套100平米的房子，跟你在北京，上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的。但是1萬元每平米的價格，已經足足過去了8年時間。

先看一張神圖，非常清晰，日本的房價已經快跌了30年，而日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。90年代開始，泥沙俱下。別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負擔，由於在日本開徵了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。這跟我們很像，於是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手裡，再也賣不動了。在日本曾有一個問卷調查：你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎？結果顯示，2000年以後，回答NO的佔38.8%，首次超過YES的回答者。這意味著，經濟泡沫破滅以後日本人對房地產的想法完全改變了。現在，買房子已經不是日本人一輩子的夢想，更像是一場噩夢，2009年的新房成交量比2000年減少了1/3。據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者佔42.2%，2012年有房者只佔28.4%，近30年間下降了約14%。所以儘管日本現在的租售比已經高達了8%，日本人還是更多的人選擇租房，也不買房。（中國的租售比只有2%，還不如銀行定期存款的利息高）

很顯然日本的房子也已經過剩了，隨著人口老齡化的到來，日本人不再需要那麼多的房子，儘管東京的房價收入比已經不到9，日本的房子還是賣的不好。房價收入比是一套房子的總價，除以一個地區家庭的平均年收入，用來展示一個家庭不吃不喝多久能買的起房子，東京人顯然是幸福的，9年他們就能買一套自己的房子。而在北京上海甚至，這個房價收入比已經超過了30，也就是說你用滿了工作年限，也已經買不起房了。

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