政府低價團購房頻爛尾，擾亂市場的「怪胎」應切除

第3716期

導語日前，《新京報》報道了一則「湖北宜昌政府低價團購房最後爛尾」的新聞，其實，翻開媒體報道，出現政府團購房爛尾的何止宜昌一地，山西太原、山東濟寧、內蒙古包頭、黑龍江哈爾濱、江西南昌等地都紛紛爆出過類似新聞，而據估計，爛尾樓現象在普通縣城更加常見。到底該如何看待這些爛尾的政府團購房？

政府團購房，是福利分房的「借屍還魂」，不僅擾亂了市場秩序，並且增加了樓房爛尾的風險

房屋團購，本來是一個售房者薄利多銷、買房者得到優惠的市場行為，但是地方政府的強勢介入卻讓它變了味：

一方面，政府團購房依然按照行政級別來分：級別高的獨享好戶型，級別低的只能挑剩下的。在湖北宜昌的案例中，包括區長和區委書記在內的主要領導幹部，分到的是「兩梯兩戶、四面通風、面積全部是166平米」的獨家設計，而其他公務員則依級別高低各取所需。這其實是取消多年的福利分房的「借屍還魂」。

另一方面，很多分到指標的政府公職人員並不真正購房，而是轉身加價把指標賣出去。同樣在湖北宜昌，根據統計，總共有198戶轉賣了指標，加價5到10萬不等。這也意味著政府「服務買房困難的公務員」的初衷根本無法成立——這些人要麼對房子需求不強烈，要麼早已手握多套房，不在乎這一個。

政府的介入擾亂了市場秩序。根據《第一財經》對湖南株洲房市的調查，團購房的價格往往貼著成本走，比市場價低出一大截，破壞了市場價格機制，是一種不規範的開發行為。

政府團購小區內部價和周邊房屋均價對比盤點 製表：今日話題 數據：綜合自媒體報道

然而這些得到政府背書的團購房最後卻走上了爛尾之路，這又是為什麼呢？

爛尾原因之一：面對強勢政府，開發商力求長期合作主動讓利，一遇市場變化，小企業很容易資金鏈斷裂

既然是擾亂市場的行為，為什麼開發商還要主動與政府合作呢？

這要分兩頭說。一頭是那些本身就與地方政府有著千絲萬縷聯繫的開發商，本著「肥水不流外人田」的原則，不如讓自己人開發，彼此獲利，盆滿缽滿。另一頭則是那些並非政府「親生」的企業，對他們而言，抓住機會與政府合作，非常重要。即便短期內不能獲利，長遠來看，也能在拿地、開發等方面釣到大魚。

但是與政府打交道，雙方關係是不對等的。掌握主動權的地方政府會進行壓制，遇到突如其來的市場變化，也會動用各種手段，臨時變更或修改協議。所有這些調整，大企業或許還能承受，小企業很可能就深陷其中無法動彈了。

這裡以湖北宜昌的江南星城小區為例。江南星城是宇星置業的第一個項目，負責人李愛軍在確定和當地區政府簽約時覺得，「做開發商最終還是要和政府打交道，而且按照協定，最後還可以拿到2000萬的回報」。但是突如其來的兩個變化卻讓這個小企業亂了陣腳。第一個變化是本來說好的拍賣最後因兩個競拍者的加入，導致最後的拍賣價上漲。第二個變化則是，政府考慮到各種價格因素，決定只接受1770套住房中的950套，而且把價格壓得很低。面對政府的強勢地位，宇星置業只能順從接受，自己已經墊資4個多億，這個時候退出，損失會更大。最後只能死撐到底，不僅2000萬回報沒拿到，還走到現在爛尾的結局。

湖北宜昌點軍區政府和開發商簽訂的協議

爛尾原因之二：有政府保駕護航，資質不夠、證件不全的開發商也能一路綠燈，一旦政策調整，潛藏的地雷很容易爆炸

按照規定，一個房地產項目的開發和售賣需要具備五個證件：土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設施工許可證以及商品房預售許可證。但是由於團購房售賣較早，通常情況下並不具備這五個證件，因而實際上是不夠資格進行房屋團購的。這時候政府的背書就發揮作用了。尤其對那些從公務員手中買來指標的購房者來說，即便發現開發商可能存在資質不過關的問題，因為相信政府的保駕護航，他們很容易忽略掉風險。但是風險並沒有因此就消失，一旦遇到政策調整和緊縮，危險自會降臨。山西太原的水域金岸小區就是一個典型案例。

2009年，山西省人大、農業廳、水利廳等六個省直機關，陸續團購了太原市晉源區金勝鎮古寨村的舊村改造項目——水域金岸小區，價格從每平方米3700元到4700元不等，先後參與團購的公務員及事業單位人員超過千人，其中很多人是因為「六大省直機關」的站台而放心購買。該項目最初建設很順利，但是到了本該交房的2012年，開始出現建設停滯，此後三年半幾乎沒有任何進展。

其實該項目爛尾的原因很簡單：就是五證不全。但是最初所有人都因為「六大省直機關」的站台，相信即便五證中一個也沒有，也會一路暢通，最後由「黑」轉「白」。然而，從2013年開始，太原的房產政策出現調整，大量房地產項目開始整頓，五證不全的項目被叫停。

購房者望爛尾樓興嘆

爛尾原因之三：地方政府領導積極推動團購項目，一遇任期變動，由他而起的項目也會因他而擱淺

一般房地產的開發周期少則兩三年，多則四五年，與地方政府領導的任期很難正好匹配，因而地方領導的調動（落馬）在很大程度上也會影響到其所主導的團購房項目。在湖北宜昌的案例中，有一個細節很值得玩味。面對記者的採訪時，該房產項目的負責人李學軍表示，當地政府在找到他之前已經接洽過幾家開發商，由於價格問題沒有談攏。後來在接觸中，他能明顯感覺到他們「很急，急著開發團購房」。如此急匆匆上馬團購項目，很大可能就是想在任期內儘快搞定。

山西太原的項目則從反面加以驗證。2013年年中，太原市新市長就任後不久，太原大部分手續不齊的城中村改造項目陸續停工，其中就包括上文提到的古寨住宅小區。

政府團購房是必須切除的「怪胎」，要遏制隱性腐敗，同時，普通購房者也需要擦亮眼睛

正如文章開頭所說，房屋團購本身是一個市場行為，它給房屋買賣雙方帶來利益好處的同時，自然也存在一定的風險，其中最常見的就是資金問題。但是這些因市場而引發的問題自然可以利用市場的手段進行調節。而因政府的介入出現的非市場因素，導致福利只被一部分群體所享受，產生了隱性腐敗，應該切除政府團購房這個半市場半行政的「怪胎」了。

受到影響的不止是公務員群體，在上述所有案例中，很多非公務員，歷經千辛萬苦購買到指標，他們看中的無非就是「政府小區」「公務員小區」帶給人的靠譜感。但是這樣的靠譜感本身就不靠譜，購房者應該破除對政府背書的迷信，仔細審視開發商的資質和相關證件。

結語

政府在團購房屋的過程中既當裁判又當球員，既扭曲了市場行為，還帶來諸多弊端，是時候好好加以規範了。

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本期責編

奚應紅是小溪不是大海

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