當你們說「但我還是買不起房」的時候，我們已經去美國買房了

前兩天，王健林在講述萬達大手筆回購瀋陽太原街萬達廣場商鋪時，稱「比海爾砸冰箱那個事例，砸20幾台冰箱才幾個錢啊?我們砸了350幾個商鋪，砸了6億多。」沒想到引發了各公司官微的集體調侃「雖然我公司如何如何好，但我還是買不起房」。作為宜信財富，我們沒有加入，因為宜信財富的客戶不僅買的起房，還要去美國買。

本文來源於龔朋良在「財富人生 贏在世界——2016宜信財富海外綜合服務巡演」活動中的演講。

龔朋良

(美國地產界著名千萬級經紀人)

從2008年全球金融危機之後，美國地產走勢開始一路攀升。今年預計漲幅比較緩和，大概在2%-5%的範圍之內。房價上漲的主要原因是需求很大，全美國每年大概市場需要500萬到600萬套房子。在美國買房子，完全不需要任何美國身份，有旅遊簽證就可以公開貸款，美國好多銀行有這樣的業務。

美國買房流程與注意事項

如果需要在美買房，需要依次考慮下面幾個方面的問題。

首先要明確購房目的，是留學還是移民，想清楚自己為什麼買房。我們經紀人也會幫助分析客戶買房的真正需求，是不是適合，再做決定。

其次，要選擇專業的經紀人。經紀人在美國跟中國不太一樣，美國經紀人權利比較大，客戶對他們也非常尊重。一個專業經紀人可以幫客戶把好關，抓住交易要點，所有交易細節都會記錄最終形成協議。在美國購房不存在口頭的協定。

再次，貸款預先審批。如果你已有了新移民臨時綠卡，想要買房，那麼必須先交預付款，完成預先審批才可以貸款。美國貸款比較公道，也非常透明，沒有任何人可以一房兩賣，也沒有人可以在貸款文件里做手腳。在美國，信用是非常地嚴格和重要。如果做了壞事，盜用別人信用，或者不付銀行款等等，一輩子的信用就會被毀掉。申請貸款的時候，銀行會查看你的信用好不好，信用好才能夠獲得批准。

最後是房屋檢查和過戶，主要是檢查那些經過很多年的、有可能存在問題的房子，然後購買保險。如果有貸款的話必須購買保險，買一個最基本保險就夠了。簽訂合同時，在美國有一個第三方公司，既不能偏買方也不能偏賣方，作為雙方交易的中介，把買方錢拿過來，把賣方產權拿過去，當兩方都到位的時候把產權過給買家，產權過戶後房屋交接完成。

此外，美國買房需賣方付傭金，買房時的費用里有一個地產稅和交易稅。一千萬美元之內的房子是不用付交易稅的，每年需交的是1.2%到2.0%地產稅。地產稅可以抵稅，貸款的話，利息也可以抵稅。美國人喜歡貸款和抵稅，然後把錯綜複雜的理財投資交給專業人士去處理。

如何選擇適合自己的房子

許多人都想了解在美國影響房子價格的因素都有哪些，其實最大的因素就是環境、學區、生活配套設施等；是獨立屋還是公寓或者學區房。

我到過很多的城市，好的學區房價位都比較高，比較能保值，將來房子賣出時也非常容易，很多人會接手，如果不是學區房，在人口密度比較高的地區也仍然好賣。

來美國買房最重要的應該是，看什麼對你來說是最需要的，每一棟房子都有其優缺點。比如，你單身，根本不需要學區房，那麼就無需為學區房付出額外費用。買房時，要看到房子的優點是不是你需要的，它的缺點你可不可以接受。

在美國，獨立屋和公寓是兩碼事，獨立屋升值空間更大。在中國，大部分房子是公寓型，在美國叫公寓房，就只有一層或者兩層，你可以直接進去，車子可以開進去，房子與房子之間連接著，有點像小別墅，也叫做公寓；獨立屋就是完全獨棟佔有一塊土地，外面有草坪，很漂亮，周圍沒有人家相連，那是最值錢的房子。同樣三室兩廳房子，獨立屋一百多萬美元，公寓可能七八十萬美元。年輕人如果能負擔，當然是買獨立屋的好，但不能為買獨立屋而買獨立屋，要看你需要，如果單人，或者小夫妻，公寓很適合你，家裡不需要維護那麼大面積。

美國房產平均十到十五年是一個循環，高潮到低潮。可是，如果從30到50年的時間跨度來看，整個美國房地產市場趨勢仍然是在往上走的，可能中間15年時會有些調整。

如果你已經拿到綠卡，第一時間就應該買房，這是因為拿到綠卡，在美國至少要住五年以上，不管小孩子能不能進入學校，在未來五年里都要在美國生活。買房時，一定要注意以下兩點，第一，要尋求專業的幫助。專業的房地產經紀人懂得美國買房子的規則，能夠幫助客戶買到最好的房子。第二，一定要喜歡。當你去看房子的時候，第一次進去的那個時間，你的內心是喜歡還是不喜歡，要記住，人的直覺往往是最準的。當你買下房子後，就可以按照自己的意願布置，把地毯換成什麼樣式的都可以，牆上掛上你們的照片，讓小孩子回到家裡感覺到很溫暖。給孩子一個溫暖的家，我覺得這是買房最大的動力。

編輯 | 月刊君

本文來源於宜信月刊第35期

根據龔朋良在「財富人生 贏在世界——2016宜信財富海外綜合服務巡演」活動中的演講整理

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