小區停車位的歸屬之戰：我的地盤我做主？

一期業主買房子，一家送了一個車位，寫在合同里。

二期業主買的也是房子，售樓小姐口頭承諾送車位，沒寫在合同里。

於是乎，每個二期業主都收到了開發商發來的熱情洋溢的短消息：

「先生 / 女士您好，本小區使用權車位欲購從速，每個車位價格 25 萬，使用權 20 年送 20 年，月底前購買優惠 5 萬，每家限買兩個，車位有限，過期不候。」

二期業主們說，我要維權！車位到底該不該歸我們？我們怎麼才能維權？

徐斌不才，特地為鄰居們撰文一篇，簡單的梳理一下關於小區停車位的問題。

小區車位維權多

車位的歸屬到底如何規定

什麼是產權車位

什麼是使用權車位

什麼是人防車位

車位該如何收費

小區業主該如何就車位問題維權

特別說明：由於停車問題涉及到各地具體操作細節和每個小區、每個業主的合同約定，本文寫的部分觀點可能和各位實際經驗有細節差異，加上本人才疏學淺，見識淺薄，請各位專家海涵。

1、小區車位維權多

一提到車位，我就會想起二手奧拓。在遊戲里你只要買個車停到車位里，就能來錢。越貴的車，停一小時賺的錢也越多。然而， 人世間並沒有這麼美的事情。實際情況是停車就得交錢。車位就得買，或者租。買了車你可能沒地方停，越貴的車停著越揪心，生怕蹭了划了。高德地圖郭德綱先生怎麼說：小剮小蹭都是錢，你不心疼，我心疼。

在小區，因為停車發生的糾紛相當普遍。

從 2014 年至今，因為停車位問題引起的官司，有 3 萬多件。全中國 30 萬小區，也就是說，每 10 個小區，就有 1 個小區，在最近三年內為了停車位打過官司。而且這裡頭不但有民事官司，還有刑事案件——為了拼搶車位發生的肉搏。

小區停車糾紛，涉及到業主和開發商，業委會和物業公司之間的糾紛，甚至業主和業主之間的糾紛。是一群人之間進行多對多的高強度對抗。在已知案例中，鬆散的業主往往都在鬥爭中輸多贏少，難得打贏一次官司，就鬧得滿城風雨。業主買了房子，沒地方停車，感覺就像幾百萬購房款打了水漂，要不然就得忍氣吞聲交不合理的停車費，想租車位的開發商只售不租，想買車位的，車位又只租不售。

法律上，小區的車位到底是如何定義的？我們還要翻開 2007 年 10 月 1 日施行的《物權法》：

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

就是這個孤零零的法條，劃分了業主和物業公司之間的權力邊界。

一方面看好像解決了產權歸屬問題，而另外一方面，單薄的法條又為數年來屢見不鮮的物業糾紛和官司埋下了伏筆。

2、關於停車位的法律規定：停車位的歸屬問題

在 2007 年物權法出台之前，法律就停車位的歸屬問題沒有統一的法律規定，各地執行有不同的政策。比如在北京，2003 年到 2008 年，可以單獨轉讓的地下停車庫，只要合同不說清楚，就視為跟著房子一併轉讓。

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第十三條：按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明，沒有載明的，視為一併轉讓。

這個管理辦法是北京市政府 2003 年的版本，到了 2008 年就按照物權法的精神進行了修訂：

2007 年物權法出台之後，關於小區停車位、停車庫的問題有了全國統一的法律規定，自然就應該按照物權法來了。

物權法的七十四條一共有三款：

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

物權法把小區車位分成兩種，有規劃的、沒有規劃的：

有規劃的車位，由開發商出售或者出租給業主；

沒有規劃的車位，佔了誰的地就是誰的（佔了業主共有的就歸業主共有）；

物權法變相承認了開發商對小區規劃車位的所有權，允許開發商可以和商品房一樣賣給業主，而至於到底賣什麼價格、租什麼價格，怎麼優先保障業主使用，他說的是：協商。

物權法寫的太簡單了，就沒想到實踐中開發商可以不在賣房的時候一次性解決這個問題，而是在業主收房之後（通常離簽合同已經隔了兩年時間），再進行二次捆綁銷售。這就引發了大量的糾紛。

當有業主因此不滿，起訴開發商，要這個車位的時候，法院如何審理呢？

首先要找出小區的規劃圖紙，看圖紙這個車位在哪裡，有沒有規划出來。如果有，這個車位就不歸業主，歸開發商。如果沒有，就看這個車位佔了什麼房子或者土地，這個被占的土地是業主的，就歸業主。

車點陣圖紙上有，業主就不能取得所有權，只能要求開發商出租或者出售，問題又來了，既然優先保障業主使用，那麼應該按照什麼價格出租，按照什麼價格出售呢？法律規定是：協商。

協商，不等於公平。

車位買賣 / 租售合同有甲乙兩方。協商，意味著雙方都可以提條件，也可以不接受對方的條件。

開發商是賣家，他提的條件就是價格，他可以定任意價格。業主是買家，業主只有一個權力，就是不買，不租，自己找地兒停車。這就形成了一個事實上的強買強賣，你已經買了他的房，你沒有權利強迫他按照你希望的價格賣或者租給你車位。

用法言法語說，業主沒有強制締約的權力。（參考《衛曉濱與北京悅豪物業管理有限公司服務合同糾紛一審民事判決書 北京市朝陽區人民法院 一審 （2014）朝民初字第 07953 號》）

通常來說如果你在買房的時候考慮（通過閱讀本文知道）了這個問題，那麼你可以在買商品房的時候就通過合同判斷這個車位按照什麼價格，是送還是賣，寫到合同里，如果在買賣合同中不能解決的，那麼接下來你只能面對開發商的單方定價，如果你接受不了，那隻好不買。

所以寫本文也有一個作用，就是提醒買商品房的時候，停車位的租售問題最好提前在合同里寫進去。

3、產權車位

按照城市規劃要求，一個一定規模的小區，除了蓋房子以外，所有的配套設比如幼兒園、物業用房、車位之類的都要符合一定的比例。停車位一般是按照戶進行規劃，每戶配建多少個車位。

配建比例每個城市都可以出台自己的標準，根據不同的種類進行劃分：住宅、別墅、經濟適用房、兩限房、商鋪、寫字樓每戶配建多少個車位。

開發商售房之前，必須先把規劃搞定，按照法律要求做規劃圖紙進行審批，辦理建設工程規劃許可證（五證之一）。規劃圖紙作為附圖是一整套，包括總平面圖、分層平面圖、剖面圖、立面圖等等。

一般我們的車位分成地上車位和地下車位比較常見，地下車位一般是位於地下一層。現在流行的做法是人車分流，用地下一層打通小區所有的高樓。

凡是規劃圖紙上有的車位，按照物權法的規定，開發商都可以賣或者租給業主。但是並不代表所有圖紙上有的車位，就都有房產證。一般我們認為有產權證的車位叫做產權車位，一般是 50 年的產權。不同城市執行的政策細節不完全一致。

4、使用權車位

使用權車位不是一個法律概念，而是開發商發明創造出來的概念。法律上並沒有所謂使用權車位，使用權車位你在物權法之類的法律規定里是無論如何看不到的。他一般只會出現在開發商與購房人，開發商與開發商或者業主二手房買賣甲乙方之間的合同里。

他的出現一般標誌有兩個法律意義：1、合同甲方沒有取得這個車位的產權；2、合同性質說是租賃合同更為接近，以租代售。

使用權合同經常見到 20 年為上限的版本，這是因為按照合同法分則關於租賃合同的規定，租賃合同最長租賃期限就是 20 年。草擬合同的人認為這個合同是租賃合同，才會有這個年數，其實意義不是很大。因為寫使用權的時候，往往這個被轉讓的車位連產權都沒有所以才寫使用權，沒有產權，租賃也是不允許的，有點掩耳盜鈴的意思。

但是往往敢於這樣操作的甲方，通常具備了一個特點：實際對該車為進行控制管理，誰控制了車位的停放進出，誰就控制了停車位的收費問題。有點此路是我開，此樹是我栽的意思。

再說一遍，法律上沒有使用權車位這麼個概念。

5、人防車位

人防車位有時候和使用權車位是有交集的，按照法律規定，小區要建人（民）防（空）工程，也就是防空洞。這個人防的產權（一般都是在地下）是屬於政府的，由政府的人防辦——全稱叫人民防空辦公室代為持有。

法律規定，誰投資修建人防工程，在和平時期，就由誰來經營使用。小區蓋房子，咱們都是業主先付錢，開發商再蓋房，蓋好房子交房給業主，這到底算是誰在投資呢？目前這一點是有爭議的，當然，根據實踐經驗，往往是支持由開發商來經營使用。

所以開發商會和人防辦簽一個租賃協議，開發商蓋好這個人防工程的時候就是用來做地下停車場的——除了干這個也沒有別的合適的用途——然後再轉租給業主。

6、車位的收費標準

有人說，不是有物價局嗎？既然存在一個物價局這樣的單位，為什麼開發商隨便定價格，物價局不管呢？物價局倒不是不管，準確的說，是過去物價局管一部分，現在物價局不管了。

小區停車收費也不是一個費，而是兩個費，這兩個費用是：停車費 和 管理費；

停車費是屬於產權人的，就是無論你是長租（按月、按年、按 20 年），還是短租（按天、按小時、按分鐘），還是買賣，這個錢都屬於車位的產權人。自己使用自己的車位不需要付費。具體付多少，是有收費標準的。

管理費是屬於看停車場的人的，一般就是物業公司。管理費有的城市是單獨收取，物業公司要和小區業主有一個停車管理服務合同，有單獨的物價標準。有的城市則是把管理費混在物業費中，由物業公司直接收取物業費。實踐中這兩個費用經常混在一起，就像今天中國物業公司總是和開發商混在一起，也沒人去深究這個錢到底該給誰，直到問題丟給法官之後讓法官把一團亂麻扯開。每個省、市、區、縣、每個小區，每個物業公司甚至每個業主，都可能遇到不同的情況。這裡順便提一嘴，要是你的車在小區丟了、壞了、被搶了，物業公司就經常說自己並沒有收什麼停車管理費，以此為理由推卸自己的賠償責任。所以如果真的交了停車費，哪怕一天 10 塊的那種，也要記得保留收據，收據上最好寫的是停車管理費，管理二字，特別重要。

過去停車費和管理費的收費一直是歸物價局、發改委來管，如果收費（管理費）超過了物價局的規定，業主可以向法院請求讓物業公司返還超出的部分收費。2014 年國家發改委發話逐步放寬關於住宅小區停車管理費的收費標準，為了響應號召，全國各地都在陸續放寬價格干預，改為由市場調節。

比如北京市自 2016 年的 1 月 1 日起實施新規規定「其他各類停車場停車收費實行市場調節價，不再辦理停車收費相關手續。」同時過去關於停車費收費的標準一口氣全部廢止。那麼到底過去制定了多少標準呢？依據《北京市機動車公共停車場管理辦法》(北京市人民政府令第 75 號)，北京市前物價局、北京市發改委等相關單位出台了如下收費標準：

《關於調整我市機動車停車場收費標準的通知》（京價（收）字[2002]194 號），《關於居住小區機動車停放收費有關問題的批覆》（京價（收）字[2002]324 號），《關於修訂關於調整我市機動車停車場收費標準的通知的通知》（京價（收）字[2002]326 號）《關於我市機動車停車場收費標準有關問題的通知》（京價（收）字[2003]106 號）《關於調整我市機動車停放收費計時單位的通知》（京發改[2004]495 號）《關於北京首都國際機場停車收費標準（試行）的批覆》（京發改[2004]1860 號）《關於事故車停車場停車收費管理的函》（京發改[2005]1217 號）《關於首都機場三號航站樓前停車收費標準（試行）的批覆》（京發改[2008]181 號）《關於加強本市機動車停放收費管理的通知》（京發改[2009]1707 號）《關於調整本市重點區域非居住區停車場收費標準的通知》（京發改[2010]144 號）《關於調整本市非居住區停車場白天收費標準的函》（京發改[2010]2222 號）《關於北京首都機場航站區停車場有關事項的函》（京發改[2010]2128 號）《關於做好本市非居住區停車場白天收費標準調整相關工作的通知》（京發改[2011]199 號）《關於進一步做好本市非居住區停車場白天收費標準調整相關工作的通知》（京發改[2011]404 號）《關於進一步做好本市停車收費標準調整工作的通知》（京發改[2011]474 號）《關於本市停車收費管理有關問題的通知》（京發改[2011]611 號）《關於殘疾人專用車輛免費停車有關事項的通知》（京發改[2011]2035 號）《關於進一步加強本市機動車停車收費管理的通知》（京發改[2011]2422 號）

7、小區業主該如何就車位問題維權

我們團隊代理的，客戶來頭最大的一個關於車位的案子，委託人是國務院辦公廳。

房產律師嘛，隨便代理一個別墅小區，有 1/3 的藝人，1/3 的巨商，1/3 的高官，再正常不過了。

不管你多有權勢，地位，社會影響力，在小區你也是業主。物業公司和開發商就敢欺負你，惹你。而綜合目前物權法及相關法律法規，小區業主在和開發商、物業就停車位糾紛上並不佔明顯的優勢。在這個問題上，法律首先要保護的是產權人利益，而按照物權法的精神，這個產權人正好是蓋房子的開發商。開發商可以在你買房的時候定義買賣合同和物業服務合同，你又沒得選（不看），正如本文開頭那一幕，這不能不說算是法律和制度設計的漏洞。

但是在另外一面，先天的不足可以靠後天的努力來彌補。法律鼓勵小區自治，物權法也有關於停車位優先本小區業主的規定。這些規定在其他法規中可以進一步細化，比如不得對外出售，不得空置等。物業公司和開發商也並非毫無限制、任意妄為。

小區的法律原則就是少數服從多數，開發商就算是停車場的業主，也是業主之一，他也要服從廣大業主的意志，服從停車位優先業主使用的法律規定（物權法 第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。）。

法院是不會跑出來替你實現優先權的，因為法院沒有那麼多法警去和物業公司的保安隊折騰。法院更不會替小區如何治理設置任何規矩和條條框框，你們有合同就按照合同約定，沒有合同你們就自己商量吧！

作為律師，雖然非常希望大家依法辦事，但是走訴訟行不通的時候，也可以換條路。我想提醒大夥這其中有一個道理：誰看大門，誰才能收費。

小區如果沒有業委會，就算所有車位產權屬於業主，物業就攔著不讓業主停車，業主也沒轍。

就算車位全是開發商的，但是小區有業委會，業委會用的是自己的物業公司，自己的保安隊，開發商也沒有什麼好辦法在小區收停車錢。農民全給他打沒了，光有個基地也采不了礦啊。

那麼維權的核心問題就來了，怎麼成立業委會：雙過半。怎麼才能雙過半？組織業主投票。業主組織不起來怎麼辦？看這篇文章。如何把一盤散沙的業主組織起來？ - 徐斌的回答 - 知乎

想當年，我還在大學的時候，移動搞了一個電話卡叫動感地帶。周杰倫是代言人，還專門有一首推廣歌曲叫《我的地盤》，他的頭一句歌詞是這麼說的：

在我地盤這你就得聽我的！