中國的2016—2022：房地產的奪命索

房地產是中國經濟的命門。

自2003年起，中國經濟的發展和展現出來的繁榮，與房地產息息相關。

高房價靠什麼維持？最終必然歸結為財富的創造能力——這種創造能力在任何國家都是根本。房價上漲的階段，一般也都在實體經濟持續增長的階段，實體經濟創造的財富，流到房地產領域，成為支撐房價的重要力量。

在上部「現實篇」已經講過，由於資源自下而上流動，使得中國的房價呈現出明顯的階梯狀特點：越往一線城市靠近，房價上漲得越快，漲勢越持久。

但是，當實體經濟從2012年逐漸步入衰退，當一線城市的房價和生活成本與發達國家持平甚至超越發達國家，當霧霾等因素顯示出生存環境的惡化時，資源的流動也將發生變化，即從一線城市向國外流動——2012年後，中國炒房團在英國、美國等國家屢屢成為新聞的焦點。

這說明，無論從財富的創造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房價都將在2013～2015年這個階段，悄悄完成築頂的過程，並為接下來的墜落積聚能量。當時間延續到2016年開始的新周期，房地產的黑暗之日也將隨之開啟——當然，這個預測的節點與實際的節點之間往往沒有這麼精確，有可能因為一些重大因素導致提前或延後一段時間發生，但無論什麼樣的力量都不可能改變大趨勢。

同樣一座房子，當它的價格處于飛速上漲的階段時，坐在房子里的人哪怕節衣縮食，感覺到的也是幸福。但是，當房價步入跌勢時，坐在房子里的人哪怕衣食無憂，感覺到的也是恐懼和無助。

房子還是那座房子，只是標明它價格的標籤換了——對應的是資產的縮水。

房價一旦步入跌勢，債務危機立即會顯現出來。事實上，當時間步入2013年以後，有關房地產調控的說法就在慢慢淡出人們的視野。因為債務的壓力越來越大，在這種情況下，穩住房價便成為政府無奈的選擇。

中國的房價在這個階段為什麼一定跌？它是否有別的選擇？

我們來看一些很重要的數據。

房地產總市值與GDP的比值

房地產業正因為太重要了，它在一國經濟中才更需要保持合理的比例，這個比例一旦過大，就容易出現問題。

20世紀80年代後期，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產及股票市場，致使房地產價格暴漲。到1989年，國土面積僅相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。當年日本的GDP為3萬億美元左右，而當年其全國住宅價值為6.47萬億美元。也就是說，日本房地產最瘋狂的時候住宅價值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，遺留下來的壞賬高達6000億美元。此次日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次，也常被稱為「『二戰』後日本的又一次戰敗」。

在2007年美國房地產泡沫時期，美國房地產的總市值是GDP的74%，而在2012年，中國房地產總市值與GDP比重已經高達200%以上，這一水平明顯高於美國同期的46.5%。另一個測算認為，中國的房地產總市值是GDP的2.9倍，即290%。

而早在2009年，就有研究者綜合官方統計數據計算得出：中國農村住宅總價值為15.96萬億元，再加上城市的75.52萬億元，當時全國住宅總價值約為91.48萬億元。而同期的GDP累計值約為31.4萬億元。全國住宅總價值超出GDP近2倍。

在所有的研究者當中，全球最大的空頭基金尼克斯掌門人詹姆斯·查諾斯給出的數據最高。他認為，中國的房地產熱酷似20世紀80年代後期的日本，巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史，並將對中國的實體經濟和金融體系產生沉重打擊。查諾斯稱，據其測算，從建設成本來看，中國房產市場的價值已升至GDP的300%～400%。

2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。2013年8月2日，美國商務部公布調整後的2012年GDP數據，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。「這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度。」

無論上述哪種測算結果都說明，中國房地產的總市值在中國經濟中的佔比過高了。比值超出合理的範圍，也就意味著風險。而以往的金融危機都說明：房地產價格的大起大落會嚴重損害金融體系的穩定性，並對國民經濟造成巨大破壞。以房地產市值為代表的資產價值占我國GDP和居民財富的比重越來越高，對物價的影響也越來越大。不斷攀高的房地產價格，有可能對我國房地產市場乃至國民經濟造成較大的危害。

這種比值畢竟還只是一種經濟上的衡量，但是當這個數據與人口下降的數據結合在一起，就具有了真正可怕的殺傷力！

總和生育率

房子歸根結底是給人住、為人所用的。人口因素不僅影響宏觀經濟，也對房價等產生非常直接的影響。

筆者在上部「現實篇」第10章中分析過鄂爾多斯的房價為什麼下跌。查閱其統計數據，一個很直接的原因是當地人口數量的下降。人口數量的下降是房地產的「奪命索」。

人口的變動情況對房價的影響至關重要。

這一點已被研究所證實。總人口縮減尤其中青年人口佔比減少，都會導致購房適齡人口的迅速減少。1950年以來，在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中，人口規模總體上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生。名義房價與實際房價走勢趨同，甚至在一定程度上強化了實際房價走勢。隨著人口老齡化趨勢的出現，海外已經出現了「住宅反向抵押貸款」，形成了對於住宅的負需求。

中國的情況是怎樣的呢？

我們先看一個詞：總和生育率（total fertility rate），也稱總生育率，指該國家或地區在育齡期間（國際傳統上一般以15至44歲或49歲為準）的每個婦女平均生育的子女數。

一般來講，如果總和生育率小於2.1，新生人口是不足以彌補生育婦女和其伴侶數量的。在人口統計學上，總和生育率被用作動態分析，具有「速度」的概念，可以粗略地表示人口再生產的速度。

總和生育率與房價的關係微妙而緊密。

「二戰」結束後，日本的總和生育率在經歷了短暫的上升之後開始下降：從1950年的3.65下降到1960年的2.1，到1980年降為1.75，2000年降至1.36，2005年降至1.26！

這種狀況引起了日本社會和政府的擔憂。日本學者認為，如果日本持續其2005年1.26的總和生育率，其後的每代人將以40%的速度減少。以目前生育水平為基礎的人口預測說明，日本的人口總量將連續下降。日本綜合研究開發機構認為日本人口總量到2050年將下降至8900萬，如果不採取任何制止下降或提升增長的措施，500年後日本將剩下15萬人口。日本政府擔心生育率的下降會使日本經濟失去活力，社會難以支撐社會保障系統。

我們對比一下日本的房地產市場。在日本的總和生育率下降到1.8以下的十年後，其房地產出現了崩盤。

人口問題真的如此可怕，甚至到了讓一個國家消亡的地步？

學術研究的結論支持了這一點。

持續的低生育率在理論上甚至可能導致一個國家的消亡。據南開大學人口與發展研究所原新教授介紹，2004年日本總和生育率創下「二戰」後新低，降到1.28，日本《朝日新聞》遂發出警告稱，如果按照目前的生育率水平，200年後日本將因人口的極度減少而出現種族消亡。後來，原新教授採用聯合國關於中國男女平均出生預期壽命到2030年分別為98歲和101歲的假設，對未來300年的中國人口走勢進行了模擬。算出來的結果嚇了他一跳：

假如中國的總和生育率持續穩定在2000年政策允許的總和生育率水平1.46（部分夫婦可以生兩個孩子甚至更多），到2300年人口將只剩下7500萬；如果總和生育率維持在超低水平1.30，到2300年人口則只剩下2800萬！「哪怕是微小的人口負增長，只要維持時間足夠長，都是人類的災難。」

數據來源：綜合原國家人口和計劃生育委員會1997年及第五次人口普查的數據。

從上圖可以看出，中國的總和生育率呈現出持續的下降態勢，但考慮到一些超生、「黑戶」現象，實際的總和生育率應該高於官方公布的數據。中國和美國的人口學家曾經聯合做過一項研究，分析表明：總和生育率的原始估算應該做一定的上調，「就2000年而言，雖然不至於低到每位婦女1.2個子女，但或許在每位婦女1.5～1.6個子女之間」。

顯然，中國的人口狀況也非常嚴峻，只是由於我們的思維和記憶停留在世界第一人口大國的固定概念上，而忽略了早已經逼近的危機。

筆者查閱了很多人口學專家的專業研究，他們對中國人口驟降的預警值得深思。

中國獨生子女政策一直由地方政府貫徹執行，在自上而下地控制出生率的強大壓力之下，有的地方政府甚至採取強迫絕育或人工流產等措施來控制人口增長。獨生子女政策嚴格限制了中國家庭的出生率。

那麼，最近十多年來，中國的人口狀況又是怎樣的呢？

人口學專家根據相關統計數據經過綜合計算，發現：2000～2010年間，全國的總和生育率一直處於1.5以下這一很低的水平，在1.22～1.47之間波動。城鎮總和生育率一直保持在超低生育率的1.3以下，處於0.94～1.22之間；相比之下，鄉村總和生育率顯著高於城鎮，在1.43～1.73間徘徊，十年間也低於1.8。

2011年4月末，中國國家統計局公布了全國第六次人口普查的主要數據，數據顯示從2000年11月的第五次普查到2010年11月的第六次普查，大陸十年期間共增加人口近7390萬，年平均增長率為5.7‰。～14歲人口2.22億，佔大陸總人口的16.6%，與第五次人口普查時相比下降了6.29%。這意味著，十年間，我國人口生育率是很低的。

數據來源：《中國統計年鑒2013》。

從上圖可以看出，中國的人口出生率持續下降，而死亡率則慢慢上升，這使得中國的人口自然增長率持續下降。

在研究中國人口變化情況的時候，筆者認為，有一些指標更準確、更直觀，那就是全國小學數量和小學招生人數的變化。因為，即使是超生的「黑戶」，孩子終歸也要上小學。

數據來源：1996～2012年各年度的《全國教育事業發展統計公報》匯總。

從《全國教育事業發展統計公報》中披露的數字來看，全國小學的數量從1995年的66.87萬所銳減到2012年的22.86萬所，減少了65.8%！與此相對應的是小學招生人數的銳減，從1995年的2531.8萬減至2012年的1714.66萬，減少了32.28%！而這個期間的小學學齡兒童凈入學率一直在上升，2012年的小學學齡兒童凈入學率達到99.85%！這說明用這個數字來觀察中國人口的變化是準確和直觀的，也是誤差最小、最值得信賴的。

研究者有關中國人口增長率持續下降的結論亦得到官方的證實。2013年11月11日，國家衛生計生委新聞發言人、宣傳司司長毛群安在接受媒體採訪時表示，40多年來，我國由於計劃生育累計少生了4億多人，大大減輕了人口過快增長對資源環境帶來的壓力。據毛群安介紹，我國人口出生率由1970年的33.4‰下降到2012年的12.1‰，人口自然增長率由1970年的25.8‰下降到2012年的4.95‰，是世界平均水平的一半；婦女總和生育率由1970年的5.8下降到2012年的1.5至1.6，達到了發達國家的平均水平；1970年我國出生人口2739萬，凈增2321萬，2012年出生人口1635萬，凈增669萬。

毛群安說，改革開放以來，我國充分利用勞動力規模大、成本低的優勢，以經濟建設為中心，大力發展現代農業、工業和第三產業，實現了我國經濟持續快速發展。我國經濟總量已躍居世界第二位。計劃生育功不可沒。

如果反過來看，一旦人口紅利消失，經濟快速增長的步伐是否要停下來？

在日本人口總和生育率跌破1.8的十年後，日本房地產發生了嚴重的危機；中國在人口總和生育率同樣低於1.8的十多年後，還能繼續維持嗎？

一個非常簡單的道理：人口紅利一旦消失，儲蓄率將逐步下降，對房地產的需求量將下降，而海量的存量住房並不因人口的變化而消失，這意味著中國房地產的供應與需求結構正在發生巨變。

設想一下：未來的獨生子女組合起來的家庭，他們將同時從爺奶輩、父母輩繼承下來房產，如此巨大的存量住房，在人口巨變的情況下該如何消化？在房屋過剩、經濟蕭條共存的情況下，支撐房價的力量是否會受到毀滅性的打擊？

戴維·史密斯在其著作中寫道：中國仍然是一個貧困的國家，卻擁有類似於發達國家的人口年齡分布問題。儘管現在中國的許多年輕人活得很快樂，但是很明顯可以預料到，他們以後將承擔照顧父母和四位祖父母的重任，沒有兄弟姐妹能幫助他們分擔這種責任。

來源：書問網

書名：時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢（未來篇）

作者：時寒冰

出版：上海財經大學出版社