上有政策下有對策：富人購房避稅有方，香港樓市調控難見成效？

撰文：Frederik Balfour

方法包括利用空殼公司以及首次購房身份

「多數大亨都在想辦法繞過這些政策」

梁紹鴻(Edwin Leong)是香港最大的零售業地產商之一，他和他的家人繞過了香港新出台的房價抑制措施，節省了近1700萬美元的稅金。他們是如何做到的呢？

香港零售業地產商梁紹鴻

他們通過設法獲得的首次購房資格，在11月的一天，一口氣花了12億港元（約合1.55億美元）買下了太平山上的三套高檔公寓。此前，梁紹鴻的名下沒有房產，但他透過其公司大鴻輝興業有限公司(Tai Hung Fai Enterprises Co.)擁有300多套其他房產，包括公寓、酒店、商場等，凈值約合40億美元。

香港是全球房價最難承受的城市，當地的政府部門也正與日益擴大的貧富差距作鬥爭，而富豪買家們卻能經由一些合法途徑，繞過那些政策限制。自從行政長官梁振英11月4日宣布了最新一輪的調控政策以來，香港的房價已經漲到了歷史最高水平附近，銷量也持續暴增，這一局面凸顯了馴服市場的難度。

領域佳士得國際地產(Landscope Christie』s International Real Estate)的香港市場負責人艾倫·王(Alan Wong，音譯）表示，

「自梁振英推出新政策以來，多數大亨都在想辦法繞過這些政策。」

」

據仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc.)的地區市場總監莫凱傑(Henry Mok)介紹，自10月開徵新稅後，約70%的新公寓都涉及了享受低稅率的首次購房者，而此前，這一比例只有約30%。政府未發布購買多套住房者的數據。

梁振英在近期宣布不會爭取連任，他一直在努力平息市民對高房價的不滿情緒。儘管政府已經試圖通過釋出更多土地來增加供給量，但隨著在香港尋求立足點的內地開發商的湧入，房價仍在持續攀升。

據中原地產公司(Centaline Property Agency Ltd.)的數據，11月初以來，二級市場房價上漲了0.8%，距離2015年的最高值僅有1.4%之遙。新世界發展有限公司(New World Development Co.)的執行副總裁鄭志剛(Adrian Cheng)表示，新稅實施後，首次購房者的比例更高了。

2012年以來，住房價格指數上漲了近50%

除了通過首次購房避稅以外，富豪們的手法還包括買下一家擁有房產的空殼公司，這種做法被視為股份轉讓，只需負擔0.2%的印花稅。若公司的註冊地在海外，印花稅則為零。

大陸需求

據政府數據，2011年，逾一半2000萬港元以上的香港住房是通過公司出售的。2013年，政府開始向購房的公司徵收比個人更高的稅金後，這一做法基本銷聲匿跡，但眼下仍有成千上萬套房產以此種方式持有，且轉售時仍可節省一大筆稅金。

領域佳士得國際地產的艾倫·王表示，他收到了許多想購買此類公司的海外請求，多數都來自中國富豪，如果不採取這種方式，他們將面臨15%的新稅金，以及非永久居民15%的額外稅金。實際上，這家地產中介也在其網站上倡導了這一做法。

「幹掉上漲的印花稅，」網頁上寫道。「被15%的印花稅嚇到了？不用擔心！我們的金牌銷售網羅了大量可通過股份轉讓出售的房產（當然，您需要一位律師處理整個流程）。」

盡職調查

不過，艾倫·王表示，由於對此類公司的盡職調查花費不菲，且相當複雜，因此只有約5%的豪宅以此種方式購買。

據仲量聯行介紹，梁紹鴻在聶高信山買下的公寓坐落在一片山間飛地上，其中有四間大理石浴室，男士和女士的步入式衣櫥，以及私人電梯大廳，這筆交易打破了亞洲的每平方英尺房價的最高紀錄。而通過首次購房的印花稅優惠，梁紹鴻節省了10.75%的稅金。梁的公司透露，他喜歡那個「顯赫」的地段，但對節稅問題不予置評。

聶高信山項目的住宅地產

其中兩套新公寓是位於17層樓的相鄰單位，可打通成8700多平方英尺（約合808平方米）的生活空間，是香港公寓平均面積的10倍以上，這裡將成為梁紹鴻的主要居所。第三套公寓的面積為4566平方英尺（約合424平方米），位於第7層。

明顯的漏洞

為了讓低收入家庭更容易攀上房產階梯，同時增加炒房者和海外買家的成本，香港政府自2011年以來已經推出了一系列舉措，10月的新稅是最新的一項。其中包括對購房後3年內轉售的懲罰性稅收，以及一項針對非永久居民的15%的額外印花稅。

新的15%的印花稅取代了過去從低於300萬港元房屋的3%稅率到高於2170萬港元的最高8.5%稅率。首次購房者的稅率可減半，包括過去有房、現在無房的買家。

「這是個明顯的漏洞，」澳大利亞和紐西蘭銀行集團(Australia & New Zealand Banking Group Ltd.)駐香港的首席經濟學家楊宇霆(Raymond Yeung)表示。「政府在發布政策前沒有考慮這一點。」

新加坡自2009年推出抑制政策以來已經成功打壓了住宅價格，該國也對外國人和企業徵收15%的稅，首次購房者同樣可享受較低的印花稅。但與香港不同的是，新加坡不允許首次購房者以低稅率購買多套住房。

「被誤導的政策」

「政府在努力為市場降溫，但沒有跡象表明之前的政策發揮了效果，」戴維·韋布(David Webb)表示。他是一位駐香港的股東權益倡導者，10年前通過一家在塞席爾註冊的公司購買了自己的住房。

「他們推出了一大批被誤導的、未能達到預期效果的政策。」

」

香港運輸及房屋局的一位發言人表示，政策已開始發揮作用。

「我們還需要一些時間來更好地評估新的印花稅措施對市場的影響，」發言人萊奧·劉(Leo Law，音譯）在電郵中表示。「不過，市場調查已經顯示出，在政府宣布最新一輪的措施後，房地產市場已經顯現出了降溫的跡象。交易活動平穩了下來，房價的上漲勢頭有所減緩。」

儘管如此，仲量聯行香港研究部門的負責人馬安平(Denis Ma)表示，沒有人提到繞過稅收政策變得更難了。

「這些都是尚未堵住的漏洞，我也不認為它們能被堵上，」他說。

「香港是一個非常自由的市場，政府干預程度沒有那麼高，這是香港引以為傲的地方。」

」

編輯：劉馨蔚

翻譯：程璽

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