研究說環境污染會降低房價，我也不知道該不該開心

環境污染對房產價格的影響有多大？

econtom，教師

污染會影響房產價格么？答案是 of course （有種寫文獻綜述的感覺）

接下來，將重點介紹一篇環境經濟學大牛的 top 期刊論文（教育部，理論經濟學國際 a 刊哦，不好意思，list 已經在抗議聲中被無情的淘汰了），Chay and Greenstone (2005, JPE),"Does Air Quality Matter? Evidence from the Housing Market"

前人研究主要運用 hedonic approach (Hedonic regression),採用截面數據（cross-sectional data）回歸分析污染濃度與房地產價格之間的相關性，結果顯示 TSPs(total suspended particulates, 可懸浮顆粒物，即大家所熟知的 pm2.5,pm10 等)濃度每下降 1mg/m3(毫克每立方米),周邊房地產價格上升僅僅 0.05-0.10 百分比。該微弱的關係可能是由於以下兩個主要原因導致估計的誤差：（1）該估計值受到遺漏變數（omitted variables）的影響，傳統的截面數據回歸和固定效應回歸估計出來的 marginal willingness to pay 非常依賴於模型的設定；（2）如果消費者對清潔空氣的 tastes 存在異質性的話，消費者會自動選擇房產的區域，避免周邊污染大的房源，從而導致回歸模型低谷了房價對污染的反應程度。

而本文（Chay and Greenstone, 2005）採用 county-level nonattainment status（即美國清潔空氣法案在縣級 county 層面，對每一種 criteria air pollutant 會根據當年的污染度是否超過聯邦標準而裁定該縣是否污染達標，達標則標註為 attainment,不達標則標註為 nonattainment)作為縣級層面 tsp 污染的工具變數，運用一階差分的方法，回歸估計縣級層面房產價格。工具變數結果顯示 tsp 濃度每下降 1 mg/m3, 周邊的房產均值上漲 0.2-0.4 百分比。結論：美國 1970 年代中期 tsp 不達標縣的管制帶來了 450 億美元房產增值。

環境管制帶來的房產價值提高是否會為我國加強環境管制，注入一劑強心針呢？

那麼，我國房地產價格會反應周邊的污染情況么？答案是：不一定

第一：消費者 tastes 中對於清潔環境的 marginal willingness to pay 可能比發達國家消費者更低。

第二：地理信息不對稱。我們沒有任何一個公開、透明的渠道知道自己的社區周邊，50 公里，100 公里半徑範圍內是否有任何污染源（全都是國家機密啊）。但是，美國有個法案稱之為Emergency Planning and Community Right-to-Know Act，基於該法案，美國環保局（EPA）公布了每年有毒物質排放（toxic release）企業的排放信息，包括地理信息（Toxics Release Inventory (TRI) Program）。（常州事件，可以參考該法案）。

方法論上要研究房價與污染之間的關係，我們需要什麼數據呢？

如果簡單是比較城市之間污染與房產均價的話，房價很難體現污染的影響吧！例如，我們很難為北京找到一個行政性質、經濟地位相似的城市，從而比較兩者之間僅僅由於污染不同帶來的房價差異。

但是，如果我們打開電子地圖，將地圖與公眾環境研究中心的污染地圖進行重疊合并（假設可以這樣，實際上，我們需要的是污染源經緯度精確定位）。這個既有污染源地理信息，又有周邊房產信息（加入鏈家或者房產中介提供了大數據的話），以及房產周邊基礎設施、綠化等信息（作為回歸中的控制變數），我們可以運用前文所提到的 Hedonic Model 估計污染源半徑 10 公里，50 公里，乃至 100 公里房產價格收到污染源的影響如何逾期距離遠近程度變化。