日本房產投資你一定會用到的「小知識」
在日本購買房產，和中國國內買房產的情況是有所不同的，今天啟程君就給大家講講房產投資中你一定會用到的幾個小知識。
1、租金回報率（表面回報率和實際回報率）
表面回報率
年租金的收入÷房屋購入價格
NOI回報率（實際回報率）
年租金收入-雜費（維修費，管理費，稅金，保險金等）÷房屋購入價格
NOI是「Net Operating Income」的簡稱，是（收入利潤）減去各種雜費後的金額，用中文常用的說法，叫做凈營運收入。
注意：不要只關注回報率
日本房屋的回報率一般都會在5%--30%之間，絕大多數人都把回報率作為衡量房屋的唯一標準，然而需要注意的是，回報率高並不代表收益率高。
具體來說，熱鬧的地方房屋價格自然就比較高，回報率會適當降低。於是，很多人就會選擇偏遠地區的價格便宜回報率高的房屋，卻沒有考慮到偏遠地區的周邊設施缺乏和交通不便等弊端。願意住在偏遠地區的人畢竟不是很多，如果房屋租不出去空關的話，反而是損失。
所以，除了回報率的高低，還需要重視的是這個房屋所在區域的居民入住率。
2、買房賣房時的費用
購房時所產生的費用
a.房產取得稅
房產評估價額的2%
註：房產評估價額：政府對房產價值的判定備案價
b.登記許可稅
土地：徵稅標準額的1.5%住宅：徵稅標準額的2.0%
c.中介費
500萬日幣以上------交易額的3% + 6萬日幣+中介費的消費稅（8%）
房屋的固定稅金
a.固定資產稅（每年）
固定資產評價額的1.4%
b.都市計畫稅（每年）
固定資產評價額的0.3%
c.管理費（物業費），修善累積金（每月）
根據房屋的情況而定（以房屋介紹中價格為準）
d.租金管理費
每月房租的3%-5%
賣房時的費用（手續費；稅金）
a.房產販賣所得稅
b.中介手續費
500萬日幣以上------交易額的3% + 6萬日幣+中介費的消費稅（8%）
C.資產增值稅
5年內：（差價-支出）*30%
5年以上：（差價-支出）*15%
3、房地產交易的一般流程
a委託房地產中介機構介紹房地產
b簽訂銷售合同
c付款結算
註：(司法書士參與c和d的房地產登記)
d房地產過戶
4、房地產登記流程（交易合同簽訂之前或之後）
a.電話或郵件諮詢
b.當事人跟擔當司法書士約在事務所內具體商談（必要的時候需要翻譯在場）
c.進行關於名義變更的調查
d.跟房地產中介機構人員和有關人員洽談
e.通知必要資料及費用
f.結算，在有關登記資料上簽名、蓋章、支付費用
g.向法務局申請登記
h.登記完畢，給當事人發送資料
5、房地產權利登記的時候必備資料（個人）
在日本已經申請外國人登記的人
a.作為買方時
（用現金付款的時候）
外國人登錄證、外國人登記存根記載事項證明書（簽發後未經3個月的文件）、印章
（以貸款購買的時候）
外國人登錄證、外國人登記存根記載事項證明書（簽發後未經3個月的文件）印章、印章證明書（簽發後未經3個月的文件）
b.作為賣方時
預出售房地產的登記完畢權利書或者登記鑒定情報通知書、外國人登錄證、印章證明書（簽發後未經3個月的文件）、印章
b .沒有日本住址的外國人
a.作為買方時
宣誓書（記載以下內容，姓名、出生年月日、出生地、現住所、身份證號碼等的資料由中國國內公證人員認證的文件）、護照、印章
b.作為賣方時
預出售房地產的登記完畢權利書或者登記鑒定情報通知書、代替印章證明書的資料（由中國國內公證人員認證的公證書為印章證明書）、護照、印章
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