「Airbnb 中國」今天成立了，這個平台上的房東們生意做得還好嗎？

知識 12-08

已經交過學費的部分房東認為「如果你跟這個行業一點關係也沒有，你一定會付出代價的」。

20 萬元不知道虧在了哪兒，這生意真有那麼好做？

李宇晨做 Airbnb 房東已經有 1 年半時間，最近她看了一筆自己的賬單，發現虧了大約 20 萬。但這位全職 Airbnb 房東根本搞不清這些錢都付在哪兒了。她拒絕算賬，因為「看了心情會很差」。何況她今年退掉了 4 套房子，這些房子幾乎都處於虧損狀態。

冬季的緣故，最近是房東們一年中出租率最低的日子，李宇晨很愁，她把房價從 400 降到 300，但並沒有好轉。有些房東的出租率只有一半。

正在房東們焦頭爛額的時候，Airbnb 還打算吸引更多人加入這門新生意。今天，Airbnb 中國正式開始運作，與之前不同的是，現在中國用戶的所有數據都會儲存在這裡，「由 Airbnb 中國轉移、存儲、使用和處理……遵守中國法律和監管。」在官方博客上，他們強調說：「這是鼓勵更多中國的房東和房客加入這個社區的必要一步。」

今年 Airbnb 還陸續和重慶、深圳、上海和廣州簽訂了戰略合作備忘錄，這意味著，這種受到熱捧的旅行住宿方式會加快它在中國的擴張速度。隨之而來的，會繼續有大批量的新房東湧入。

從去年 7 月 Airbnb 在中國市場推廣開始，中國房東的積極程度就顯得較別處不同。光拿上海來說，根據 AIRDNA 統計的數據，去年 2015 年 10 月初上海有 5411 個房源，到今年 9 月已經增長到 13105。對比 Airbnb 的總部舊金山，去年 5 月到現在房源量最高也只有 11935，今年 10 月已經下降到了9716。

這期間，很多和這個行業毫不相關的人成了房東，甚至是全職房東。

這些人有一些共同特點：你和他們聊天時總會被不停的手機信息和電話打斷，隨時需要回復客人的諮詢，入住信息…… 他們手機里的最常聯絡人是水管工，電工，焊工，清潔阿姨；他們隨時關注著朋友圈裡房屋中介發的租房照片，因為他們得從中介那裡搶到好房源，再做裝修設計，當上「二房東」，有時候甚至是「三房東」。

部分房東粗略地做了個計算，意外地發現做 Airbnb 每個月的收入比自己原來的工資高，毛利經常「翻一倍甚至兩倍」。去年我們採訪北京房東李源時，他說：「如果你在北京有兩套 Airbnb 的房子，其他什麼也不做，也還可以過個不錯的生活，」也難怪很多人做了幾個月後就辭去過去的工作，成了全職房東。

等等！這門生意真的這麼好做嗎？一份報告顯示了這門生意在收益和可持續性上的風險。根據摩根大通研究機構最新調查顯示，美國 Airbnb 的房東數量在前一年就已經下降了，過多的參與者導致平台上的收入漲得很慢。

開頭提到的李宇晨顯然也是個反例。她遇到的成本問題正在困擾著不少 Airbnb 的房東。

我們採訪了在上海和北京的 5 位房東，一位對 Airbnb 做過調研的房產分析師和幾位 Airbnb 前員工、工程師，我們發現，房東隨口報出的毛利其實都需要打個折扣。如果真要給他們的成本算一筆賬的話，不是件愉快的事。

在計算每月的利潤時房東最容易忽略掉的就是裝修費用，有時候連運營成本都會省去。和酒店通過規模和標準化提升邊際效益不同，這些個人房東的成本很難攤薄。如果算進每個月平攤的裝修費，運營成本，以及空置率，我們做了估算，通常的回報率可能在 15% 左右。

回報遠不如房東們期望的高。如果除去人力和時間成本，並不會比一款年收益 10% 左右的理財產品高出太多。

不過，很可能他們是有意避免成為一個精明的投資者的。算賬會澆滅熱情，讓這門基於新概念的生意的不確定性更加凸顯，同時變得像傳統的酒店業一樣枯燥無趣。儘管，房東們遲早都會發現，這並不是一門不設門檻的生意。

考慮到這些 Airbnb 房東成本構成的複雜性，我們以口述的形式記錄了他們在過去一到兩年里的經驗。他們中的一些認為，今後的競爭會更大，「如果你跟這個行業一點關係也沒有，你一定會付出代價的。」

在最末，一位房產分析師還重新整理了房東的賬本，並且對新房東提了醒。畢竟，僅僅在上海地區，今年的房源就上漲了 5-6 倍，但事實上，從 3-4 月份開始，「全球的需求量都在放緩」。一位希望匿名的 Airbnb 前工程師說。

（應採訪對象要求，李宇晨為化名。）

我虧的錢就是我練手的學費了

口述/李宇晨（化名）

· 2015 年 2 月成為 Airbnb 房東。今年 3 月份離開律師事務所，成為全職房東。最多的時候有 14 套房源，今年退了 4 套。

· 單間房子的每月房租 8500 元，營業額 10000 元。但實際成本估算為 11687 元。

· 打算去修讀設計課程，認為到了拼房子設計感的時候。這又是一筆新成本。

我是 2015 年情人節上線了一套在外灘廣東路的房子，整租，後來整整 1 個月都會被短租的人訂滿，接著我就在附近福州大樓拿了第二套，但是這兩套現在都沒有了，因為那塊區域嚴厲打擊短租，比如外國客人沒登記就罰款，房東房客各罰 500 塊。

真的非常嚴厲，只是說我現在講講比較輕鬆一點，但是真的很可能會拘留，我去派出所做了很多次筆錄……就一直找你一直找你，大概有 2 個禮拜你會一天到晚去派出所報到……

怎麼可能只有 1 次？發生了 N 次這種情況，廣東路 1 次，福州大樓 3-4 次，到底是罰 500 還是 200 看警察心情了，其實警察一直知道你在做這事，就看他想不想找你了。

我也非常明確這不是灰色地帶，如果做的是 1 天短租，這就是違法行為啊，不交稅，什麼消防也沒有。後來我的房子都是 1 個月起租了，但是月租警察也會來找我，我得提供很多證明，合同啊，身份證啊，還要去登記……太煩了這事，而且你已經沒有利潤可言了，你不能做短租，長租的（1 個月以上的）哪有那麼好找，很多空置，我空置 1 個月就是一萬三，所以我外灘的房子都已經沒有了。

去年 10 月份我還在上海法租界拿了 4 套房子，那個時候租金很高，一室一廳都是 8000 以上，後面我全部違約退掉了，現在還剩 1 個。去年大家都陷入了很腦殘的狀態，拿了很多房子，到今年馬上就開始生意比較差，9 月開始就出現了大批量的違約，很多房東的房子都退掉了，房東群裡面經常有房東拋房子，轉給別人。我周圍的人，我自己都是，我從 9 月份開始降價，去年 480 今年 420，去年 400 今年 300 多一點，但降了也沒有好轉，從去年 10 月到現在，我的那些房子都處於虧損狀態，所以我不想算賬，看了心情會很差。

我現在很討厭法租界，我覺得除了那幾套很好的，其他房子從根本上來說，就是垃圾，就這麼簡單，我都不知道哪來的底氣要那麼高的價格。有些房子雖然好看，你去入住體驗一下呢？特別差，隔音沒有，蟲子一大堆，排水系統，排電又那麼差，豆腐渣工程全在法租界。根本上來說就是很多年以前那種民宅民居用的那些材料，根本達不到現在的要求，即使你再去加固，你作為二房東或三房東，你也不會不惜血本去做這事，所以根本上你也解決不了，維修成本很高，空調漏水啊，水管爆了等等。

我有套房子的房租是 8500，在南昌路茂名南路，押金 10000，我花了 3000 軟裝，每個月運營成本是 1500，包括維修費，保潔，水電煤，物資補充等等，這些加起來就 1 萬了，而我每個月的營業額只有一萬到一萬一，我還沒算自己的精力，投入的軟裝。就算我轉長租，這次找中介，過了一年人家不租了，我還得再花十幾天到一個月再找個中介，那我這兩次空的時間有可能遠遠高於我的違約金了，我還要花時間精力去思考去弄，著急，我不願意花時間精力在這身上，我最喜歡做的事情就是止損，所以我就直接退掉了。

我身邊 2-3 個房東朋友還因為有糾紛退掉了，很多法租界的房東都會遇到居民投訴擾民，商業行為，居委會和警察一起找上門來，要求停止營業，房客會被要求檢查身份證，被帶到派出所去交代情況，然後再通知我，這種情況中國人外國人都可能發生。

我還有 1 套在人民廣場一室戶的房子，4-9 月的營業額總和是 58000 ，凈利潤只有 1 萬 5，1 年的凈利潤也只有 3 萬，這還不算平攤的裝修費，因為我徹底硬裝加軟裝有 10 萬呢，這樣 1 年也要攤 1 萬 5 ，我簽了 5 年，所以我一年就賺了 1 萬 5 。

這還是 2015 年拿的，租金是 4500，現在那裡已經漲到 7000 了，一年就漲成這樣了，非常不合理，以後一室戶的我就不拿了，根本不值這個錢，為什麼炒高呢？就是大家覺得會錢生錢，才會去拿這種完全不合邏輯的東西。

我真不覺得這是一個很賺錢的行業，我不知道大家怎麼都這麼踴躍地跳進來，我虧了 20 萬，可能還不止，讓我算算，我最多的時候有 14 套房子，退了 4 套，每月租金是 8500， 8000，6800，13000，違約金 2 個月，第 1 個月空置裝修，1 個月左右的軟裝費用，虧損了四個月房租也要 15 萬左右。還有網費一付都是 2 年的，1 套房子 2 年就是 3000 多……還有……嗯……事實上我是真的有付 20 萬，賬單在那裡，但我現在還沒搞清楚這個來源。

賺的純利能超過 20 萬嗎？我不知道，不一定，這真不一定。我現在手上資金蠻艱難的，今年這些房子特別貴，押金高，投入成本高。現在已經到了大家拼房子逼格的時候了，房子好不好的時候。很殘酷的事實就是很多普通的房子幾乎都是炮灰，我覺得以後設計還是主流，我也開始看設計的書，我還考慮修第二專業，讀個設計的研究生，不然怎麼辦呢？

我虧的錢就是我練手的學費了，任何一個人如果你跟這個行業完全沒有關係，你總是要付出代價的。

我今年第一次開始做分租，這間我住的公寓 4 個房間，3 個房間加起來能租出去 60 天，大概有 2 萬的收入，和我的房租差不多，我覺得唯一穩賺的就是這樣了，其他的都不能保證，意外太多了。以前我總想以數量取勝，想著這 1 套賺 2000，10 套就是 2 萬，20 套就是 40 萬，以前那種腦殘的想法現在不會有了，學費交足了，但現在很多房東還是我以前那個狀態。

我一直挺有熱情，我跟很多房客成為很好的朋友，長期聯繫，每周還有見好幾面的，我的熱情還沒滅。我蠻喜歡這個行業，我很希望它得到一個良性的，而不是現在這樣，即使你做生意，你稍微有更多知識的不是這樣簡單粗暴的，也會好一點。

一有錢就會拿，因為拿房子會上癮的

口述/林曼潔（化名）

· 2014 年 6 月成為 Airbnb 房東，共持有大約 30 套房源。除了 Airbnb，房源同時上線國內國外網站十幾個。

· 一間租金 6000 元的房子，認為如果每天 400 元能租出去，就能賺一倍。實際每天的租金和運營成本接近 300 元，並時有閑置。外加 3% - 10% 的平台傭金，而一間房的裝修成本最多可達到 7、8萬。

· 計劃中止擴張，減少固定成本之外的投入。

之前我有一個 9500 四室的分租，賺 2000-3000 我也覺得是賺，其實現在看來，這個並不算高，你對比各種成本，其實回報率很低，當時還是以最樂觀的情況衡量的，所以我後來就定了標準，我怎麼衡量這個能不能賺？我就是看會不會翻一倍地賺。

我怎麼衡量這個能不能賺？我就是看會不會翻一倍地賺。

有兩年半經驗的 Airbnb 房東說

比如這個房子租金 6000，每天租金成本就是 200，我看能不能每天 400 塊租出去，如果可以，入住比較滿，就是賺的。但翻一番的狀態其實不多，而且還是理想狀況，如果再除去各種成本，你是沒賺多少的。如果你租期 2 年，你要盡量 3-4 個月回本（純利覆蓋裝修費用），不要超過半年。

今年和去年同期差挺遠的，需求少了很多，我 8 月份就意識到 Airbnb 的流量極度不穩定，9 月就開始猛做其他渠道，你知道的我都上了，國外網站類似 booking 的上了 3-4 個，國內的加起來有十幾個。雖然不是主力，但是零散接到訂單還是很有用的，我不能光靠 Airbnb，會很慘的，這個月我 Airbnb 只有 12%。

我不能光靠 Airbnb，會很慘的，這個月我 Airbnb 只有 12%。

這位房東擁有大約 30 套房源

去年光靠 Airbnb 和途家就可以了，我有問過途家的人，為什麼今年我完全沒訂單，他們的回答是從今年 9 月份開始，途家的房源數量是「噴井式」增長，所以我整體的訂單都少了很多。

我也知道現在中介和二房東都在做短租，這是很簡單的事情啊，拍拍照片，簡單軟裝，隨便就上線了，沒有門檻，沒有任何技術含量，我自己認識的很多房東都在做，他們價格還蠻便宜。

雖然門檻低，但是競爭也很激烈，你要麼是優秀的設計師，要麼是專業的管理團隊，這兩類人容易做好，如果你兩方面都不擅長，就沒啥意思，不會賺很多錢。

我明年會把賺得不多的房子退掉，因為房子多了，我的管理成本就上去了，清潔阿姨的成本從 5000 到 8000，到現在 1 萬了。

我 30 套房子 1 個月的固定支出有：4 個清潔阿姨 1 萬，乾洗費 3000，助手工資 7200，水電費 1 萬，維修費 5000，這加起來就 3 萬了。我算過不花任何其他的錢，這筆成本都是在的！

我總的營業額是（20-30 萬），租金（應該有 15 萬），運營成本（3 萬），好的時候凈賺 10 萬，我今年 8 月才賺了 5 萬多，9 月淡季會更少，少 1-2 萬吧。

2015 年我平均一個月是簽 1 套的速度，信心是什麼？就是手上有錢，每個月都會盈餘好幾萬多餘的資金，可能錢回來得比較快，基本上，過兩個月錢就回來了。到去年 10 月份，手上有十幾萬的閑余資金，就拿了四個房子。

不僅是押一付三，有些房子還有裝修（ 1 個 2 萬，1 個 4 萬），所以我現在資金就周轉不過來。其實我手上的現金不多，也是很緊很緊的，一有錢就會拿，因為拿房子會上癮的，你知道嗎？很奇怪。

所以我現在想盡量減少固定成本之外的支出，今年我大部分錢都用在裝修上了，在淘寶上買軟裝和傢具，每個月都在買，最多一個月花了 7-8 萬。20 平米的房子，我全部配置下來也要 1 萬，還請美院學生幫我做過兩套房子的設計，收了我一萬五和 4 萬，有個房子挺賺錢的，但有一個虧了，因為做不下去了。

而且老房子過 2 年又要各種翻新，東西壞了，牆花了，2000 塊一個房子，輪著來。裝修風格（軟裝），每兩年也會更新換代。以前大家喜歡那種法租界的復古，老上海的各種老東西，現在更流行北歐，極簡，工業，隨著時間發展你也得改掉一些風格。

我覺得中國 Airbnb 的需求整體還沒上來，在中國和國外的需求差很遠，國外很多房子 300-400 個評論，中國到 100 以上已經很不錯了，我 2014 年的房子也就是 100 出頭的評論，利潤也沒那麼高。

我不會在短期內結束這件事，有合適的還是會拿，很多房子還是盈利的，但是不會一直擴張了。我一直覺得這個行業前途是不明確的，我不想投很多錢進去，覺得風險有點大。房東可能違約，有些違約又不想賠錢給你。

或許 Airbnb 有天也會沒了，就跟 Uber 一樣。

我現在還沒有虧過，很難虧的這個事情！

口述/ 張芷（化名）

· 2015 年 7 月成為 Airbnb 房東。建築設計背景，今年辭職，成為全職房東。

· 共持有 10 套房源。入住率在 21 天左右，旺季滿租。滿租的情況下，一個月可以有 20000 元的純利。但這不包括每月 10 套房子的運營成本 16000 元。

我有 10 套房子，從 1 室- 6 居室都有，今年有的房子會到期，房子老了我也會退掉。我現在還沒有虧過，很難虧的這個事情！但我不想講我的收入，不方便講，這種事情就悶聲發大財就好了啊，幹嘛攤開來跟大家講呢？

我一直是 1 個月拿 1 套房子，先是上海萬體館，後來就是法租界，因為法租界生意好啊。到今年 4-5 月我就停下來了，我主要覺得現在房價太高了，價格都太離譜，沒必要再拿了。以前法租界一室戶的租金是 6000，現在直接到 1 萬了，我覺得房租只要上了 8000-9000，就不太能做得起來，因為日租成本太高了，很難盈利。

房租只要上了 8000-9000，就不太能做得起來，因為日租成本太高了，很難盈利。

這位全職 Airbnb 房東說

你想，如果按 15 天回本，9000 除以 15，每天的價格必須是 600，這是沒法做的，這還只是租金成本哦，而且 15 天回本已經很慢了，我的入住率都是 70-80%（21 天），我能接受的租金還是 6000-7000，所以我還在繼續看。

今年生意確實沒有以前好，房源本來就這麼多，客流本來就那麼少，就是優勝劣汰，做得不好的房源在增加，很多房源也在死去。現在很多團隊也在做，即便他們有錢，我看他們的入住率也只有一半。

我並沒有給自己定目標，不虧就可以了。這個月不管是 1 萬還是 10 萬我都覺得掙了。現在跟 6-7 月份是沒法比的，這也是市場規律啊，旺季我 10 套房子都是滿租，滿租就是 2 倍，淡季就是 1 倍，比如我房租 2 萬，營收是 4 萬，純利就是 2 萬，我賺 1 倍就 ok 了。

現在很多群里的房東為了提高滿租率，開始壓低房價，但是你的利潤少了啊，你的水電，人工成本就放在那裡的。我 10 套房子，1 個月的水電費是 5000，清潔費 1 萬，我們房子大又多，都是 1 客 1 掃；還有雜七雜八的物資補充，牙膏沐浴露紙巾等等是 1000，還有軟裝設施，我會 1 年更新一次，我每個月的固定成本加起來也有 16000 了。

帶助理也是成本，從新手什麼都不懂帶出來真的很累，而且也沒辦法脫手給他，他也管不了，不同平台之間維護房態，跟客人處理問題等等，還是得我自己來，他還覺得收入和付出不對等，他要一個月兼職 8000 到 1 萬，但我也給不到。

你要想找個和你能力一樣的人，但要是能力和你一樣，他就不需要成為你的助理，他自己就可以做。

超贊房東和評價條數對訂單量不是必然性的關係，你這個月這套房子很好，下個月就可能沒有訂單了。所以我在 Airbnb 上有好幾個號，增加曝光率啊，我用 2 個手機，我男朋友再管一個。

我也做過分租，但算下來賺太少，而且很煩。因為有房客彼此的安全性，有些是女生，有些是男生，兩撥人不認識，你花很多精力協調關係，所以之後只做整租了。

我現在也想做點其他事情，做短租還是蠻累的，心累啊，今天早上有個客人說續房，直到 10 點半還是不續，我只有自己衝進去啊，結果看見滿地都是煙頭和垃圾，就直接轟走，這你必須得做啊。

北京可能會發生跟上海一樣的情況，生意越來越差

口述/ 李仕庭(化名）

· 2013 年開始在上海做 Airbnb 房東，2015 年進入北京。最早是 Airbnb 前員工，兼職房東。

· 共持有 6 套房源。入住率平均 23 天，旺季 26 天，淡季 20 天。但今年的淡季提前到了 11 月。

· 如果有合適的房源明年會繼續增持，但不考慮長租。

我是連續不斷地拿房，今年 4 月和 6 月都有拿，每隔幾個月會看下，有些房子會不定期出來，今年房價漲得多，房價上漲帶動租金上漲，成本就會高一些，以前租金是 5000 的現在變成了 5500。

北京一般都是簽 1 年，也有兩年的，這種通常是花錢改造比較破的四合院，我拿的都是朝陽區的公寓，簽 1 年的，我在裝修上會花 4000-5000 元，以簡單的軟裝為主，在淘寶和宜家上買，如果是比較好的房子，裝修一個禮拜就可以上線。

但今年北京在裝修上競爭更大了，以前是上海房源質量更好，有設計感，但今年北京新加入的房東開始學習和模仿上海，也願意在前期投入更多費用裝修，所以出現了很多很好看的房源。

有時候好的房源多了，需求量會變多，需求變多，房源會更多，這是個雞生蛋蛋生雞的問題。

從去年到今年我的情況都不錯，總的來說，我現在平均投入 1 萬，能賺 60-70%，只有 11 月和 12 月是淡季，其他時候入住率都超過 20 天，平均下來有 23 天。舉例來說，我有一個兩室一廳的房，營業額是一萬二左右，我的租金和其他成本是 7000，純利在 5000 左右，平均能租出去 20-23 天，持平是 10-15 天。

但今年我明顯感覺到淡季，去年 12 月訂單少的時候，我會開發新的渠道，比如攜程，booking 等等，今年競爭更激烈一些，我的淡季 11 月底就開始了，所以做這個事（開發渠道）就會提早一些，但我的價格沒有調整。

今年競爭更激烈一些，我的淡季 11 月底就開始了。

這位 Airbnb 的前員工說

如果我今年只做 Airbnb 也不會到虧的地步，其他渠道加起來也不到 10%。

現在就是需求和供給的問題，國內的需求在增長，但供給更快了，上海做的人比較多，他們在去哪兒，攜程，途家都有單子，房源增長數量比北京快很多，起碼多 1 倍。我覺得未來一段時間, 量上面肯定會有問題，北京可能會發生跟上海一樣的情況。

那時候不賺錢的就不做了，這樣也能篩選出來真正好的房源，這其實也是好的，明年看到有合適的房源我還會考慮。

我本來乾的風馬牛不相及，我在百事做物流供應鏈

口述/ 於茜（化名）

· 2014 年 9 月成為 Airbnb 房東。

· 共持有 20 套房源，入住率目前只有 50%。去年 1200 一天的房子，降價至 800-900 元，但依然長期閑置。

· 明年計劃：退掉一些房子，開始做長租。

我 2014 年 9 月份開始做，那時候很好做，隨便把房子放上去就有人來諮詢然後預定，但現在是很多諮詢也沒有訂單，我覺得短租已經不是穩賺了，淡季就是虧的，旺季賺的錢就貼到淡季裡面去了。

今年年底一些房子到期我就不續了，沒到期也有提前退掉的，已經退了 1 個了，還有一些在考慮長租，因為短租賺和虧達到平衡點了，你還投入很多，我每天有三分之二的時間都在回復處理訂單，很花時間，還不如做長租。

我每天有三分之二的時間都在回復處理訂單

這位有 20 套房源的 Airbnb 房東說

我做的都是法租界的老房子，2 室，裝修要花 30-40 萬，老房子更花錢，牆，鐵窗肯定要換，拆了一個窗等於拆了一堵牆，拆了一堵牆等於拆了兩堵牆，因為一拆這邊磚全倒了，旁邊牆也倒了。有時候有鄰居影響，工程隊還可能需要返工，平均我也要花 3-4 個月時間裝修。

我現在也記不清楚我有多少套房子，從開始拿房子到現在，我就一直在裝修，一直在。

我們都跟大房東直接簽約，長的租約我都是簽 8 年以上，短的我就不簽，簽長期的不會虧本，只要前幾年回本，總歸是我租期之內。我的裝修投入不會像普通的二房東 5-6 萬，我不想做那個檔次，我的宗旨是我投了裝修就給它增了值，再租出去的比那個價格高，我都是賺的。如果情況不好，我可以隨時退出的嘛，投了這麼多，我的違約責任是小的。

今年我 1-4 月很差，11 月更差，比去年差很多，現在我只有 15 天的入住率，等於是虧的。我自己也在頭疼怎麼樣可以提高入住率。

價格我也有降，去年 1 套在武康路兩室的房子，帶暖氣，1200 一晚上，今年這個價格我租不出來了，現在我降到 800-900，但發現降價還是不行，即便把價格降到很低，即使是虧本價，也不可能租滿。

現在主要就是曝光率，你看得到有多少人看你的房子，這個流量萎縮得很厲害。以前 1 個月的瀏覽量好幾千，4000-5000，每個房子都很高，現在也就 100-200 瀏覽，最多 1000 一個月，沒有流量，諮詢就更沒有了。

所以我現在越來越清楚意識到，並不是你降價或者把房子弄更漂亮能解決的，因為房量太大了，流量就這麼多，能看到的就是前面幾頁，前面已經充斥了太多房源，就算你價格更低，房子更好，你不在前面也沒辦法。

而且我也不是超贊房東（通常會排在前面），超贊房東一般是房源少，手上最多 6 套，做的時間不長的人。我的賬戶上掛了接近 20 套房子，就是會有奇葩客人拉低你整個評分，做時間長的房東基本都不會考慮超贊房東的事。

今年房租上漲很快，都在瘋狂搶房，二房東給中介 3-4 個月，甚至是 12 個月的中介費把好房子搶到手，簡直瘋掉，就這樣炒高房價，所以你現在跟中介拿的房是越來越貴，我剛才看了一個毛坯房 50 平方，一萬五的價格還有人在拿。

今年我手上的資金格外緊張一些，不算虧本，但是很危險，有幾個月是持平的，拿房子我也會更謹慎，我到底是拿還是不拿？中介一天到晚都在推房子給我，但你感覺得到中介現在推的房子，都是三房東做不下去的，真的，一眼就能看出來，你看那些裝修過的，生活氣息濃的，就是短租做不下去的，價格你也感覺得到沒那麼堅挺了。

你感覺得到中介現在推的房子，都是三房東做不下去的，真的，一眼就能看出來，你看那些裝修過的，生活氣息濃的，就是短租做不下去的。

這位目前有 50% 時間房源閑置的 Airbnb 房東說

今年經濟不好，很多外企里的老外在中國的職位也被砍掉了，他們都回國了，你看訂單客戶，一個月可能只有 1 筆是老外，其他都是中國人。

我現在剛拿了這一套四室的公寓，就是你現在看到的，之前沒嘗試過這種長租。不過，如果明年我看到真正喜歡的，比如長樂路那種天生麗質，底子很好的，我還是會心動。

我發現真正的收入和大家說的出入太大了，房東算的只是投機的方法

口述/劉常青

· 2015 年創辦了房產投資諮詢管理機構愛房者

· 認為大部分 Airbnb 房東並沒有仔細計算過成本，也沒有意識到超過 20 天回本就意味著賠錢。

我對這個市場做了調研，研究完了我發現真正的收入和大家說的出入太大了，房東算的只是投機的方法，資金成本，運營成本，風險成本他們都不算。最重要的他們沒把這事情當做投資，只是覺得是有利可圖就可以了。

這些房東都忽略了資金成本問題，租房都必須把前期租金付進去，收回來的時候是很緩慢地往回收。最簡單的例子就是一套房子租金 6000，按他們的演算法，每天 200，每天租出去 400 塊，就賺一倍。

但是 6000 塊，押一付三，二萬四得先付出去，哪怕每天 400 的話，還得一天天收回來這是資金成本。我隨便找一個理財產品，按平均市場年回報率一年 8%，1 個月也要 160，這是我們少掙的，毛利肯定要減去。

另外的資金成本就是裝修，如果簽 3 年 36 個月，5 萬裝修費除以 36 個月，每個月大約 1700。房租 6000 加上 1700，還有平常的運營成本，阿姨、管理、維修成本，可能一共要 8000 多。房子可能 1 天租 300 才夠本，按她算的一天 200 就夠本，400 就掙一半的毛利，這個演算法就是不對的，本身就是錯誤的。

為什麼不算呢？因為他們不敢算。如果算了，資金成本會很大，回報率會很低。這個也沒法算，因為他們還要考慮不確定因素就是出租率，按這樣的出租率，很可能會賠錢！

現在中國做房產投資，不管是短期租房或者是買房投資的人，很多都不算資金成本，因為大家對房產投資的觀念，這兩年才有，前幾年好多人買房掙錢了，都不知道怎麼掙的，糊裡糊塗地買了，房子就賺錢了。

這個資金我們還要承受通貨膨脹，貨幣貶值，這兩個加起來一年是 7% 多，通貨膨脹包括物價上漲，人民幣貶值速度大概是 3% 多，我們在算投資回報的時候，會按 7 去算，會有上下浮動，但不會特別大，這兩個加起來一個季度有 900 了，這樣每個月最少減去 300。

還有最大的就是人工成本，有 30 套房子的房東說 4 個阿姨 1 萬 1 個月，1 個人 2500， 1 套房子 300 一個月，阿姨成本應該算是特別低的，非常低，她說的這個不夠真實。

就算按她說的 300，這套房子 6000 租金，裝修 1700，加上 900，再加 300 成本，水電費 300 多（1 萬除以 30），維修 5000 除以 30 是 100 多，已經 9300 了，還有平台費用，每天最基本的成本不會低於 300 多，最低也要 300 多。

如果租 400 的話，一天盈利 100，還不到 100 的利潤呢，一個月每天都租出去，滿租一個月才掙 3000 塊。如果租出去 20 天（8000 塊），還沒有打平，23 天才持平。但你想 1 個房子一個月空 7 天很正常吧，還不到四分之一的空置率。

他們怎麼算的？6000 元的房子，一天租 600 元，10 天就回本了，剩下 20 天，如果滿租就是 12000 元，我就賺 2 倍，這也只是房租。他們還覺得我自己來打掃，不用找阿姨呢，他們就不算。

現在整個市場租金房屋，每年很平穩，租金 10-20% 上升，他們說我簽 3-5 年租金不變，這是理想化的，但這不現實，80% 的房東一般會寫每年多少上漲幅度，因為物價上漲，租金也應該上漲。

80% 的房東一般會寫每年多少上漲幅度，因為物價上漲，租金也應該上漲。

這位房產分析師說

我們還沒算風險成本呢，如果房租漲得多，房東違約，我是可以獲得違約金，但是裝修成本呢？所有投資都收不回來了。如果我簽 3 年，因為我們不知道房東什麼時候會違約，我們一般按取中間值算，3 年取 1 年半算，裝修 5 萬元，每個月是 1700 元裝修成本，風險成本也是 1700 元，一共就是 3400 元了。這個沒法算，房東也不敢算，要是加進來就是 400 元一天了，翻倍也就剛夠本。

我們算的還是住宅，如果是商住兩用，水電都是商用水和商用電，成本會增加很多，因為商用比民用更貴。房東也會拿這種房子，因為商住兩用有時候便宜，購買價商住就比住宅便宜，比如很多 loft 就會便宜。

這種短租模式我是鼓勵，但最好不要投機，要當做投資產品去對待，細分到每套房子、每個月、每天租出去得多少錢，成本才能回來，還要算出租率，不能超過 20 天回本，超過 20 天絕對就賠錢了。回本就是租出去多少天才不賠錢，但房東算的只是把房租收回來。