揭秘：美國的房地產稅究竟有多高？
揭秘：美國的房地產稅究竟有多高？
心路獨舞
前兩天，我寫過一篇《永久產權，看我在美國買地花了多少錢？》的文章，從留言可以看出國內讀者對美國的房地產尤其是相關的稅有很多誤解的地方。其一是認為美國繼承稅高，但目前美國繼承稅的起征點要高達500萬美元，500萬以下的遺產繼承是免稅的，也就是說繼承稅基本上和中產階級無關。另一種說法是美國房子每年都要徵收房地產稅（據說中國也在醞釀徵收了），更有甚者，有人居然說10萬的美國房子每年要徵收3000美元的地產稅，稅率高達3%，大約30年就要交出一個房子錢，真是很嚇人的樣子。
那麼，美國的房地產稅究竟有多高，為什麼要繳納這個稅，對納稅者來說地產稅有什麼好處呢？下面我從三個角度來詳細說說這個問題。
1、有圖有數據，看看我的地產稅
我這套房子是2006年30萬的價格買下的、近300平方米使用面積的新房子，下面貼出的分別是2006年和2014年當地政府評估的房地產收稅價格基數（和買價不一樣，一般低一些）、收稅的賬單、房地產估價通知和我據此匯總的逐年房地產價格評估和稅率變化的列表。
2006年的房地產收稅賬單
2014年的房地產收稅賬單
2010年房地產估價通知（每四年重新估價一次，上次是2010年）
2014年房地產估價通知（若有異議可以預約時間前去投訴）
房地產稅情況逐年列表
| 年 | 地價 | 房子價 | 總價值 | 稅收 | 稅率% |
| 2006 | $35,000 | $206,300 | $241,300 | 2x$699.77 | 0.58 |
| 2007 | $35,000 | $206,300 | $241,300 | 2x$699.77 | 0.58 |
| 2008 | $35,000 | $206,300 | $241,300 | 2x$699.77 | 0.58 |
| 2009 | $35,000 | $206,300 | $241,300 | 2x$723.90 | 0.60 |
| 2010 | $45,000 | $196,600 | $241,600 | 2x$724.80 | 0.60 |
| 2011 | $45,000 | $196,600 | $241,600 | 2x$724.80 | 0.60 |
| 2012 | $45,000 | $196,600 | $241,600 | 2x$773.12 | 0.64 |
| 2013 | $45,000 | $196,600 | $241,600 | 2x773.12 | 0.64 |
| 2014 | $45,000 | $175,300 | $220,300 | 2x$704.96 | 0.64 |
從以上這些數據明顯看出，
過去八年里這裡房地產稅率調整過兩次，從0.58％上升到0.64%，升幅很小。
繳稅房子部分的估價隨房子的年數下降，這很合理，房子越來越舊了嘛。
地價略有升高，符合大趨勢。
總納稅的房地產金額變化不是很大，2014年實際上還有不小降幅。
如果採用巔峰時期的房地產稅金（每年2x$773.12=$1546.24）來計算的話，三十年支付的房地產稅金總額是4.64萬美元左右，占該房地產總估價的20%不到，據此類推，房地產付稅總額要達到整個房價的年數至少需要150年。
我買的房子是永久產權，房契在法庭備案。
2、美國房地產稅的大概情況
下圖是美國各州的中線房地產稅率統計，從中可以給你一個大約概的印象。
從這張圖可以看出，美國地產稅最高的州在新澤西，中線房地產稅率是1.89%，比起國內網友前面傳說的3%還是低不少的；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，也就是說10萬美元的房子每年的房地產稅率只有區區的180美元。約三分之二美國州的房地產中線稅率低於1%，美國的平均中線地產稅率是1.04%，我們弗吉尼亞州的中線地產稅率是0.74%，顯然我住的郡地產稅率只有0.64%，低於整個州的情況。
在美國，地產稅實際上是由各郡市自己決定的，比較富裕且有其他稅收來源的郡市可能不完全依靠地產稅來運行，所以地產稅會較低，譬如我們這裡，因為是大學城，就業率非常高，不僅有一些高新產業，還屬於旅遊業發達的地區，因此地產稅相對就不大高。相反，沒有其他稅收來源的地區可能會收較高的地產稅，譬如沒有個人收入州稅的德克薩斯（房地產稅1.81%）等）、沒有銷售稅的新罕布希爾州（1.86%）等，它們的地產稅都比較高，因為歸根結底政府和其福利項目是靠稅收來運行的，這裡低了那裡就得高，羊毛出在羊身上，總數還是一樣。我們這裡有個人收入州稅，也有5.5%的銷售稅，因此地產稅相對就下來了。
3、繳納房地產稅的好處
房子周圍有兩個高爾夫球場
為什麼要繳納房地產稅？
實際上美國的公立學校主要是由各郡市徵收的房地產稅來運行的，每年各地方政府徵收的房地產稅數目、去向用途等都列在政府網站上，公開透明，接受公民監督。正是因為有房地產稅，美國各州才有13年（個別弱勢群體14年）的免費義務教育，其中包括學費、書本、校車、貧困家庭孩子的午餐等，也就是說，美國的公立學校是徹底意義上的免費。
對個人來說，繳納房地產稅的部分也抵消部分個人收入稅的，也就是個人收入繳稅的基數要在收入中減除繳納地產稅的數目，因此實際個人的支出要低於地產稅的表面數據，這是一個比較複雜的問題，對不了解美國報稅體系的人來說理解起來可能會有點困難。
對那些想更多了解美國房地產的人，可以參考我以前寫過的《在美國買房養房要多少錢》一文。
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