美國樓市難成福地 繁榮之下潛伏危機

摘要

越來越多的中國投資者轉戰海外房地產市場。數據顯示僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。

文/劉磊

有媒體讚譽：中國人已經形成了自己的投資特色，放任四海皆準，並發掘到美國房地產這塊「福地」——筆者作為房產投資財商教育者和房產投資者來看，這樣的說法不但貽笑大方，而且是極不負責任的引導；中國人在十幾年地產商業化中形成的經驗，遠不足在海外市場上「弄潮」；嗆兩口水事兒小，搞不好就讓財富「溺亡」在離岸資本市場，只換得「錢多人傻」的名聲就得不償失了。

錯誤的購房方式—現金購買！

首先，從房產投資的過程看，中國買家「財大氣粗」，用現金購買的比例非常高，達到69%；從這一點看，就很難說中國投資者的投資策略是多麼的「先進」。眾所周知，房產投資是高凈值人士用來平衡債務和抵扣公司和個人稅收、用於養老、建立教育基金、度假休閑、財富傳承的重要手段和工具；房產投資盈利的模式諸如「負扣稅法」、「增值再抵押法」、「以租養貸」等等，唯獨不包括利用買賣差價來盈利的方法。此外，現金全款購買，不但固化了自己的「現金流」，也失去了利用金融槓桿撬動更多財富增長點的機會。

考察市場，不能「只見樹木不見森林」

其次，地產市場的商機並不代表投資者的高收益，個案的成功，不代表整個市場充滿著活力，投資者在研判市場時，萬不可犯了「只見樹木不見森林」的錯誤。儘管美國房價目前來看門檻較低，但持房成本很高。整體看無論是現狀還是前景，美國樓市的吸引力都沒有那麼高。

標普/凱斯-希勒房價指數（S&P/Case-Shiller Index）顯示，美國20大城市2月房價較去年同期上漲5.4%，不及預期，並且創去年9月以來最小同比增幅。抵押貸款違約是住房市場健康狀況的另一項重要指標，目前，美國第一套住房貸款的違約率約為0.75%，略低於2004年水平。此外，這一數字在過去兩年中有所下降；但房價上漲在很多地區仍令購房者焦慮，新房銷售的步伐也並未從之前的低迷中完全復甦。

另外，從美國政府降低海外投資者稅率的舉動看，也表明其房地產市場並非如投資者想像的那麼美好。可以想見，美國政府之所以放出這樣優惠的政策，很大的原因在於鼓勵外資進入來提振國內的經濟；看似優惠的政策，實際上是吸金的企圖。

美國中產階級風光不再

皮尤研究中心的長期數據收集結果顯示，美國社會的兩極分化正在繼續，中產階層在全美國都處於衰退之勢。其中，中產階層的大範圍流失發生在美國大多數人口密集區的家庭收入減少的背景之下；一項研究報告指出：現在的全國平均收入水平比1999年的要低9%。從某種意義上說，美國經濟仍在2007-2009年之間的大蕭條所帶來的負面影響的陰影之下。

這意味著當地主力購房人群的購買力不足；連美國中產階級都買不起房，那麼中國投資者盲目進入美國樓市，重金買下的房產未來由誰來接盤呢？

總體來看，作為全球最大的經濟體，證券市場才是美國投資市場公認的財富創造載體。除此之外，保險類產品，基金類，REITs等都可以是進行美元資產配置的優選，而中國人最愛的美國房地產風險反倒最高。

要知道，國內大佬們及銀行和保險公司積極併購美國寫字樓和其它金融資產，為的是自己企業拓展和自用考慮，同時可以加大美國金融市場可貸款和抵押的資產儲備；如果不具備這些投資目的，那麼投資美國房地產市場的意義就會縮水——事實上，普通投資者並沒有這方面的需求，盲目跟風投資美國，恐怕得到的更多是風險，失去的則是全球其他地區樓市的機會成本吧。最後一點我想說的可能有些我的個人觀點色彩：在美國當下軍事圍堵（南海軍事介入，和菲律賓、越南、日本狼狽為奸），貨幣「侵略」（不斷的對中國貨幣政策和利率政策拆台），再加上在貿易層面和經濟層面的暗戰之下，「美國」是中國人赤裸裸的「敵人」，為什麼讓自己的資產紮根在「對手」的地盤上呢？

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