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中國人乾的?! 跌了20多年後日本房價暴漲30%

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本文轉自微信公眾號:邦地產 蔡雅芸


日本房地產一直被很多人作為「崩盤樣本」在研究,的確,日本房價自2005年暴跌了65%,之後的二十多年一路狂跌不止,市場崩盤影響深遠。


但邦爺卻注意到,從2014年至今,日本東京房價卻暴漲了30%(日本信義房屋數據)。

近年東京的土地價格也快速上漲。根據日本tochidai網站數據,2015年東京的土地價格較上一年增長了5.13%,項目土地價格漲幅最高甚至達到45.67%!

中國人乾的?! 跌了20多年後日本房價暴漲30%

為什麼近兩年日本東京樓市會出現這樣明顯的反彈?很多人認為,這跟中國人在日本買買買,一定脫不了關係。


至少從遊客數據來看,我們不得不深思一下。因為根據日本觀光廳統計,2015年中國遊客總消費額已達1.41萬億日元(約合792億元人民幣)。根據日本內閣府數據,2015年日本GDP5.26萬億日元,民間最終消費支出306.5萬億日元。可以看到,中國人對日本的GDP貢獻不小啊,特別是對消費的貢獻率就達到了0.46%。


但遊客多、消費旺,就一定是推漲日本東京房價的那隻隱形的手嗎?

這次國人很無辜


邦爺調查發現,這次中國人真的很無辜。


日本信義房屋告訴記者,近兩年日本的房價上漲,主要是受到日本內需增長的帶動。整體而言,目前外國人在日本買房的佔比仍偏低,在房地產市場,海外資本只能算是錦上添花。


同時,邦爺從第一太平戴維斯得到一份「英國地產數據研究機構Real CApital Analytics」提供的數據,從中看到,2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元,佔比22%。排名前四買家為:美國(43.3億美元,54%),中國香港(16.9億美元,21%),新加坡(6.4億美元,8%)、中國大陸(3.4億美元,4%)。


如此看來,大陸加香港的購買力也不敵美國人的一半。東京房價漲了30%這件事還賴不到中國人頭上。

出手日本正當時?


但對中國購房者而言,現在出手投資日本房產,或許正是時機。


日本因上世紀90年代的暴跌,至今才開始出現反彈,是個難得的抄底拐點。同時日本承辦了2020年的奧運會,升值預期濃厚。


其實,很多敏銳的中國人已經嗅到了機遇,開始行動。日本有報道就引用一家華人不動產公司經理的言論稱,自奧運會決定在日本舉辦以後,日本華人、中國大陸客戶在日本購房的行為不斷增加。


負責向中國市場提供海外房源的「居外網」有數據顯示,2015年其用戶對於日本掛牌房產的詢盤量,比2014年增長了191%,詢盤合計總價值高達5.32億美元。

同時,居外網超過73%的用戶表示,在日本購房主要是為了投資。而從回報率來說,日本新房的年回報率高達5%以上,二手房超過10%。


還應該注意到,今年初以來,日本實行負利率政策,加上日元對美元匯率在避險情緒的推動下節節攀升,使得日元漲幅超過7%。而之前的五年,日元兌人民幣曾累計下跌了25%,跌幅超過同期兌美元的15%。此間在日投資,無疑成本將更低。


同樣是匯率因素,可以看到,4月28日日本央行宣布維持利率不變,日元隨即暴漲約400點,截至28日,日元升至108.10關口。日元的升值就意味著日本物業的自動增值。而由於聯儲加息步伐放慢,歐洲經濟不景氣,日本央行多次出手調控,日元繼續走強的預期很強。


投資風險不可忽略

略有復甦的日本樓市,讓國際投資者看到了機會,但投資必有風險,而放在經濟格局尚不穩定的日本市場,投資風險更值得警惕。


至少在日投資之前,我們需要知道它以前跌得有多慘,構建一點心理準備。


歷史資料顯示,早在1980年,日本京都市中心一套30平米的房子還只要3000萬日元,但1985年就要5000萬日元,1987年就要8000萬日元了,漲幅速度驚人。


到1987年底,日本全國土地的時價總額為1673萬億日元,是國土面積為日本26倍的美國土地時價總額的2.9倍。


但到了2005年,日本房價跌幅就超過65%,回到了1985年的水平。到了1990年3月,日本政府開始為房地產泡沫進行調控,實施信貸總量控制的政策,但仍攔不住樓市和股市的急劇下跌。直到20年後,日本包括東京在內的六大都市圈的房價指數仍低於全國水平。


「暴跌」後遺症之一,便是日本住宅的空置率在2014年達到820萬套(日本總務省數據)。日本有研究數據更預測,到2033年日本住宅空置將達到2150萬所。


這意味著,日本每7.4套住宅就有1套是空置的,而以後的空置比例還將更高。這無疑對物業的增值保值產生著巨大的阻力,中國投資者需認準物業資質和區域潛力,謹慎投資。

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