美國買房自有一套「潛規則」——不可不知

購房象其他一切遊戲一樣也有它自己的一套「潛規則」，儘管沒有絕對要遵循的「規則」，但絕對有最佳的做法和行之有效的戒律，Credit.com刊文列出了五項在購房時需謹慎考慮的事項。

1 在獲得貸款預批（pre-approval）前不要提出報價

獲得貸款預批意味著貸款人已經審核了你的信用和財務狀況，這是看房之前必須獲得的「通行證」。文件中詳細說明了你的購買力，這為銷售商和房地產經紀人與你進行交易提供了信心。

馬薩諸塞州富蘭克林房地產經紀人、RE/MAX地產總裁加西特（Bill Gassett）表示，人們越來越認識到一個合格買家的重要性，他不會接受一個沒有貸款預批信函的買家。

在美國買房，很多人都會遇到房貸預批，即銀行在購房者正式申請貸款之前，先會做評估，提前批准所貸款的額度。

它的好處是：

*購房者可清楚地知道貸款額。

*讓中介和房主了解購房者的誠心。

*看到滿意的房子，可以迅速出價。

2 利用房地產中介

對於許多購房者來說，買房是他們最大的一筆一次性消費，也是一生中所做的為數不多的事情，因此選擇一位有經驗的專家來搞定這一切是必不可少的。房地產經紀人可以為你展示房屋、合同談判以及達成交易，還可以幫助識別其中的陷阱和潛在的問題，並能提供最佳的與你獨特需求相匹配的住房。

儘管互聯網可以為買主提供一些需求，但購房者仍然希望身邊有一位專業人士出謀劃策。全國房地產經紀人協會的數字顯示，近90％的購房者使用房地產經紀人。

小知識：美國的房地產經紀人一般分為經紀人（broker）、銷售員（salesperson）和夥伴經紀人（associate-broker）三類。

經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。

銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。

夥伴經紀人是指具有經紀人資格的，但自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。

3 支付定金

在提出報價後交付定金是購房慣例。眾所周知，定金的數額為房款的1-2%，當然具體多少還與房屋的地理位置和其他因素有關。

與你的經紀人確認定金數額，或提出你的質疑。同貸款預批文件一樣，定金表明你是一個有誠意的合法的買家。

什麼是定金？

據網易信息，定金是買方對賣方的一種承諾，通常在簽署合同的時候支付給對方的律師或者對方的產權公司。

定金和首付的區別：down payment 指的是買方支付的首付，除了向銀行貸款的那部分。 down payment deposit通常指的就是合同定金。 如果交易成功，交付的定金就作為首付款的一部分。

定金並非直接交給賣方，而是放在賣方律師的一個專用的託管賬戶（escrow account)或者產權公司的託管賬號中。所以直到過戶或者合同約定的情況（比如買方違約）的時候，賣方才能拿到錢，

定金的比例通常在10%，雙方可以協定，也有少數買家支付5%的定金。

4 推銷自己

如果你是在競爭激烈的房地產市場購房，不要僅僅提出報價並期望就此有好運降臨。要善於利用一切機會表明自己的態度並推銷自己，包括手書的寫有報價的信函，要求你的經紀人向上市代理人傳遞你的財產以及購房期望等信息。

5 親自看房

儘管谷歌眼鏡等移動視頻技術的發展為看房開闢了新紀元，但這些工具僅是購物體驗的一種補充，沒有什麼可以替代買家的親身體驗。

外國房為購房者提供了如下五個看房訣竅：

第一 施展偵探本領

參觀房屋展售前先做些功課，對這間房子進行「身家調查」。例如，房屋曾裝修過嗎？現任屋主是否盡心維護？是否有共同朋友在這個社區居住？可以在相關網路媒體輸入房屋地址，檢查房屋稅等相關紀錄，確認賣屋資訊是 否存在任何不實敘述。

第二 別當「外貌協會」

是否曾一進屋就被柔美光線及繽紛色調給吸引？還是被高級傢具與裝潢迷惑了雙眼？這很可能已經中了賣家的伎倆。試著在腦子裡想像沒有這些修飾的空間會是什麼樣子，最好帶上捲尺與傢具尺寸紀錄，確認屋子塞得進自己的傢具。

睜大雙眼看看浴室新塗料是否在遮掩漏水痕迹，踩踏地板確認不會吱吱作響，深吸氣仔細聞芳香劑是否混雜惱人臭味，如果發現任何異狀，立即詢問在場的中介。

別忘了試開櫥櫃抽屜拉門，打開水龍頭並檢查流理台底部，這不僅是確認物品的狀態，更重要是符合你的生活習慣。

第三 衡量自己的整修能力

有些房子外觀欠佳，但經過巧手改造翻修也能夠煥然一新。重點在於，自己是否能負擔起這些費用？能否接受搬入後持續整修嗎？如果實在不行，就別在這間屋子打轉。

第四 發揮八卦精神

在做到事前Google，沒被膚淺外在矇騙時，是開始與真人互動的時候了。問話技巧很重要，才能得到想要答案。買家必須表達好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好擺上撲克臉，因為在還沒開始協商前，千萬別泄漏自己對房屋的喜愛。

第五 別因搶手貨昏頭

看房時打開耳朵聽周遭談話是聰明之舉，可以藉此獲得一些寶貴情報。但不要落入「競爭生慾望」的陷阱，別因為他人極力誇讚而隨之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、預算與規劃，別人的褒貶都不應左右自己的決定。

（本文整編自網路，版權歸原作者）

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