接盤俠要哭了！英國脫歐後的第一個危機爆發
現在海外購房其實也已經進入了坑模式，換句話說你很可能出去當了接盤俠。
脫歐後的第一個危機爆發了
一周之內，英國已經有六隻房地產基金宣布暫停贖回，但是現在情況又變得更加惡化，兩隻地產基金將估值下調百分之五至百分之十五，也就是投資人一夜之間就損失巨大，而且這種損失還將繼續擴大。
那為什麼會造成目前的這種情況呢？這就是危機的爆發的早期跡象：
1、突然間的流動性消失。英國脫歐後，全球投資者已經對歐洲的前景極度不看好，英國是歐洲流動性和最自由的國家，大量的資金開始從英國流出，這導致英國的流動性緊張開始。
2、全球的投資者開始拋售英國的資產，而且是不計後果的拋售。如果拋售的是債券等，這些資產流動性好，暫時影響不大，但是房地產流動性差，一旦以暴跌的價格拋售，那麼就引起了一連串的反應。
3、發行這些房地產基金的大多是英國的金融機構，包括保險機構等，持有這些地產基金的也是很多機構，也就是在這場拋售狂潮初期，機構非常受傷。
4、一旦這些英國的金融受傷，資本金受到重創，那麼會導致流動性更加緊縮，更加惡性循環。
那接下來英國會採取什麼方式來拯救這個危機呢？
1、在流動性緊張從地產基金蔓延到商業銀行、保險機構的時候，英國央行會開始入場直接購買這些金融機構的債券，或者直接注資金融機構。
2、房地產流動性的消失，會導致英國金融機構越來越被動，接下來英國的銀行壞賬率會因為房地產危機而大大增加。不排除英國央行會直接出手支持房地產。
以上兩種方式很容易理解，但是這又會導致另外一個嚴重後果，那就是英國的貨幣英鎊的匯率會暴跌，除非美聯儲、歐洲央行和英國央行一起出手釋放流動性，但是這很難。
英國房地產基金的流動性危機才剛開始，這是多米諾骨牌的第一張，正如2008年次貸危機開始，發生危機的都是和房地產相關的產品，因為房地產流動性太差，危機一來，房地產首當其衝。
英國僅僅是危機的開始，因為資本總是從最自由的地方開始流出，接下來流動性危機將會蔓延到整個歐洲大陸，從自由的地方蔓延到不自由的地方！
海外買房也已經變成了個坑
現在海外購房其實也已經進入了坑模式，換句話說你很可能出去當了接盤俠。
之所以這麼說，主要是看到了幾個市場已經出現了明確的信號，就拿中國人最喜歡買房的幾個國家來說，美國、英國、澳大利亞、加拿大都出現了大幅的房價上漲。而且已經進入了最後的泡沫階段。
首先看美國，最近幾年美國房子連年漲價，幾乎回到了次貸危機前的水平，幾個中國人特別愛去的城市，洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖都是房價上漲的重災區，但問題是房價上漲美國人還都不買房，美國自有住房率從2007年的70%，一路狂跌，跌到了1960年代的水平。換句話說美國的房子漲價，但都不是美國人自己買的，相信這其中中國人的貢獻不小。美國銀行經濟學家預警，目前，房價和收入嚴重背離，美國的房價被高估了14%。」
其次，英國的情況更糟。英國財政部的預測是英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去10%--18%。惠譽更是預測英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去25%。
第三，澳大利亞，紐西蘭也是中國人熱衷的買房地，人口稀少氣候宜人，還有便宜的牛奶和牛肉。但是澳大利亞政府已經開始警告，澳洲已經是全球房價最高估的地方之一，巴克萊銀行預計，相對澳洲人口和購買力驅動因素而言，澳洲房屋價格被明顯高估了多達22%。目前主要是移民過度湧入導致的房價泡沫，這個隱患很可能引起失業問題，而糟糕的還有澳大利亞的鄰居紐西蘭，情況也大概類似。有個朋友在紐西蘭，奧克蘭和惠靈頓的房價最近幾年漲了一倍，這種情況之前從未發生過。對於這樣的局面，澳大利亞政府準備給外面的投資者加新稅，以主動刺破房價的泡沫。保護本國人利益。
第四，加拿大正在受災，多倫多和溫哥華的房地產市場持續升溫，數據顯示這兩大城市今年6月房價同比分別上漲16.8%和32%。今年6月溫哥華地區房屋基準價格為91.78萬加元（約合70.57萬美元），換句話說，溫哥華去年的房價才是50萬美元，而十年之前房價是37萬美元。可見這兩年的溫哥華房價漲勢之快，已經讓人始料不及。加拿大央行於6月初發出風險警示，稱兩地目前的房價漲勢不可持續。加拿大聯邦政府也於上月成立工作組監控兩地房市。
這兩年國內的房子貴了，中國人看起來真的富了，有錢就招事兒，想全球化資產配置，但無奈咱們就這點本事，所以除了買房子確實別的不會，而且基本都是拿胡蘿蔔釣魚的小白兔，覺得國內房價永遠漲，國外房價也虧不了。其實想想，怎麼可能！人家的房子是拿來住的，而且每年要有稅的成本，還有匯率的波動風險。所以看看吧，世界是公平的，靠房子發財的人，也必然會折在房子上。
中國房地產的風暴已從英國啟程！
英國最大的一個房地產投資基金Standard Life英國地產基金在7月4日宣布終止交易，因為該基金面對的資金贖回要求非常之大。根據彭博社的數據，Standard Life英國地產基金在5月底，其資產的13%為現金，在同類基金中流動性算是很強的。流動性這麼強的大地產基金宣布終止交易，可見事態絕非一般性嚴重。7月5日，英國最大的另兩家房地產基金M&G UK Property Fund和Aviva Investors Property Trust也宣布終止交易。這樣一來，這三家基金總共凍結了120億美元的資產。這種情形上一次出現還是在2007-2008年全球金融海嘯中。那之後，英國房地產從峰頂跌到谷底總共跌掉了40%以上。山雨欲來風滿樓，英國房地產市場料將面臨重大調整。
可憐了那些抄底英國房地產的中國豪客，今次算是抄在山頂上了。比如王健林去年花了7.7億元在倫敦買了處豪宅，另外至2014年底萬達集團在英國累計投資了40億英鎊；再者，從2014年初到2016年第一季度，中國土豪總共花了58億美元購買倫敦地產。中國投資者事實上已成為高位接盤俠。英國財政部的預測是英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去10%--18%。惠譽更是預測英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去25%。所以全球資產配置並不是因為不看好中國，就把資產轉出中國，去英美買房子那麼簡單。
更值得警惕的是，英國的房地產面臨重大調整，這意味著中國的房地產也大勢不妙。不信，讓我們看下面的數據圖：
英國房價指數年同比增速（藍色），中國70城市新建住宅價格指數年同比增速（黃色） 數據來源：彭博社
是不是有點腦洞大開的趕腳？過去十多年的數據表明英國和中國的房地產周期高度吻合，英國房價指數年同比增速和中國70城市新建住宅價格指數年同比增速極度正相關。未來兩年英國房地產將面臨重大調整，這意味著未來兩年中國房地產也將面臨重大調整。中國房地產的風暴已從英國啟程。
中英房地產市場怎麼會共振？
為什麼會這樣？筆者發現了一個重大的原因，那就是在過去十多年的時間裡，除去2008年9月初到2010年6月中人民幣緊盯美元的這段日子，英鎊兌美元匯率和人民幣兌美元匯率的正相關性極強，可以說是如影隨形的變化。讓我們看下面的數據圖：
圖2：英鎊兌美元匯率（藍色），人民幣兌美元匯率（綠色） 數據來源：彭博社
或者再看下面的數據圖：
圖2：英鎊兌美元匯率（藍色），人民幣兌美元匯率（綠色） 時間範圍：2010年6月中人民幣放棄緊盯美元至今 數據來源：彭博社
全球資產配置難度空前加大
這意味著未來全球資產配置的難度會非常大。正如筆者在6月3日的智庫專欄《國際原油和中國樓價暴漲：全球第三輪金融危機前的最後套利！》一文中指出：「美聯儲加息周期和縮表疊加中國中國的M2同比增速坍塌，全球流動性會坍塌。全球金融體系最大的系統性風險沒有排除掉。這個靴子沒有落地，快要落地。中國的M2同比增速是全球金融安全的關鍵所在，也是原油走勢的關鍵所在。中國的M2同比增速，今年8月左右這兩個變數將令全球進入金融海嘯狀態。至於這個底多深，會不會打破08年海嘯的前底，目前無法說清，只能說很深，具體有多深，得海嘯模式啟動後具體觀察。屆時人民幣匯率，中國房地產，A股，新興市場資產，原油，大宗商品，美股，美國債券市場等等都將面臨向下的重大調整。」
不光是中國，英國，美國，乃至全球的風險資產，在美聯儲加息周期和縮表疊加中國中國的M2同比增速坍塌導致的全球流動性坍塌中，都將面臨重大的下調。全球資產配置並不是因為不看好中國，就把資產轉出中國，去英美購買資產那麼簡單。搞不好就到別國做了高位接盤俠。
危守正出奇之道
很多人講，不看好中國，那麼就應該內置人民幣債務，外置美元資產（外幣資產），這個大方向沒錯，但也要注意未來全球宏觀形勢的一個基本面特徵就是流動性緊縮，所以內置人民幣債務和外置美元資產（外幣資產）的行為一定要把握好度，美元資產（外幣資產）應該著重低風險，低槓桿桿，高流動性；人民幣債務的槓桿也要控制好；而至於高風險的人民幣資產（房地產，A股等）更是要儘早做處理。耐心等待資產價格通縮結束，全球貨幣供應築底反轉，那個時候低風險，低槓桿桿，高流動性的資產組合就可以在充分保值甚至增值的情況下抄底全球風險資產，實現長周期的風險收益率最佳的回報。這也是智庫多年全球配研究以及實操的經驗總結。
低風險，低槓桿桿，高流動性，耐得寂寞才能守正出奇。現在是全球資本市場的苦寒，你是要在過早的綻放中凋謝，還是等待梅花香自苦寒來的反轉。
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