美國買房合理避稅你知多少？

新聞 07-21

美國買房合理避稅你知多少？

導讀

美國買房，不僅要繳納房產稅，如果是投資，還要繳納出租的個人所得稅。2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。

如果購買的是商業地產，需要繳納的個人所得稅更多，因為租金更高。

美國規定在一定範圍內是可以合法合理避稅的，一般美國房產公司都需要請職業會計師，這樣的會計師都是很牛的。因為每一個會計師需要管理很多房主的房子的避稅，所以每套房子額費用並不高，每年200~1000美元之間。那種超大型的沃爾瑪例外。

那麼怎樣合法合理避稅呢？又怎樣利用美國稅法第1031條款？

初級避稅

就是我們購買住宅、商業地產的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我，怎樣合理避稅？因為投資美國房產，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業會計師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個要看每個會計師的本事。一般稍微大一點的美國房產公司的會計師都是很牛的。因為客戶投資，集中起來都非常大，不牛的早滾蛋了。通過我們的研究，得出：

對於以個人名字買投資房產的，可以通過如下方法抵稅：

1. 房子的地稅(房產稅)，保險費

2. 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費

3. 房子的維修費

4. 房東到美國來往的機票，餐旅費

5. 房地產公司的管理費

6. 房地產經紀的中介費

7. 尋找租客的廣告費

8. 自己未成年孩子的撫養費

中級避稅

對於用公司名義投資房地產的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優惠法則：

1. 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用

2. 美國公司可以請僱員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家裡服務的，也可以算在內）

3. 為美國員工發獎金，禮品，也可以抵稅

4. 以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。

5. 您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。

6. 您可以用公司的名義購買電腦，傢具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅

7. 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。

8. 您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅遊度假用，這也可以抵稅。

以公司的名義合法避稅，這裡面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發揮您的想像力，同時通過當地專業會計師的協助，您可以達到最大限度的避稅。所有費用，請務必保留原始發票，收據，或是郵件確認信，或是信件作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據，都可以作為理由合法避稅。

高級避稅

這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效：

為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋明了，我省略您買的房產的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠遠大於我的舉例數字。

舉例：您今天用100萬現金購買一個美國商業房產，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。這時候您有2個選擇：

A. 您就這麼一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年後將地產原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。

B.您可以用這100萬的房產去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈餘。以後每年利息會因本金降低而下降，所以您以後的每年凈收入將大於2萬。

你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。

同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，現在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。

雖然每次您都是用100萬現金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。

4棟投資25萬 * 4 年租金 8萬*4 本息6萬*4 年凈收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數字啊。

更可怕的是，20年後，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！

這20年，您的純回報將是 8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金

您要知道，房產價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以後每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大於方法A中的回報。即使咱們為了讓計算簡單明了，不去計較房產升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的 8.6倍！

終極避稅

美國富人如何年凈資產增加數百萬而一分稅錢都不交呢？現在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的：1031交易法則。

大家都知道房地產最賺錢的方法是通過轉賣而賺取差價。打個比方，您通過100萬買了個商業地產，某一年房產漲價為200萬，您賣出後收益100萬，這個時候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！對於這100萬的收益，首先需要交30%的財產增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最後年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。如果您不懂避稅，這錢可是硬噹噹的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅發。只要您投資等於或是大與所得收益的地產，您就可以不交稅。同樣那個例子，在賣房後得到200萬後，在6個月內，您去再投資一棟或是多棟房產總值等於或是超過200萬的房產，您就可以不交稅！一年，您的凈資產增加了100萬，但不要叫1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。

美國玩轉避稅法則暫時告一段落。避稅是為了資產更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什麼現金，但是資產驚人。

避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的NNN租約，也要租客提供維修等票據。

避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國如果造假，處罰很嚴重。

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