美國也有「學區房」 為啥不像國內這麼火爆？

「天價學區房」一直以來是國人關注的焦點。記者走訪發現，在美國，也有「學區房」，但卻沒有國內那麼火爆。即便是在人口密集的紐約市，「學區」雖是影響房地產市場供求的因素之一，但並不是特別重要的因素。當地教育界與地產界人士認為，這主要得益於美國公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮。

「學區房」的現狀

美國教育有私立與公立之分，免費公立教育的涵蓋範圍包括小學、初中和高中。私立學校收費高昂，主要提供高端教育服務。公立學校為保障公平，一般都規定學生就近入學，就讀於居住社區所屬學區的各級學校。

紐約市根據地理位置，大體劃分為32個學區，其中公立小學有大約715所。官方統計數據顯示，2014至2015學年共有約41萬名學齡兒童入學，每個學區的公立小學入學率基本能夠達到90%左右。

不過，美國公立學校的教學質量也存在差異，一些「好學區」內的學校師資優良、財力雄厚，設有特長班和外語、藝術類等附加課程，這自然就吸引了不少家長為子女教育考慮而搬到「好學區」內。

某地產創始人傑西卡·湯向記者介紹說，紐約皇后區有些地區花費約30萬至40萬美元即可購得一套住宅，而同樣房型如果在「優質學區」內，可能就要貴不少。在「寸土寸金」的紐約曼哈頓島上，「好學區」房屋的價格則要高出同等地區其他地段房源價格20%至30%左右。

紐約彩虹置業創始人辛迪·殷認為，總體而言，紐約的「學區房」供求不存在過熱問題。多數購房者看重的是居住社區的綜合指標，包括教育、醫療、社區服務、公共交通等多重因素，很少有純粹為了「擇校」而出手購買高價房的現象。

學校與社區的關係

在美國，公立學校的「保底」職能明確，入學門檻低、管理人性化。美國公立學校的基本職能就是保障所有適齡兒童都有學可上。

公立學校的入學審核註冊手續非常簡單。在紐約，初次入學的學生只需要出具三份文件：本人出生證明(或身份證件)、家庭居住證明和本人醫療免疫記錄。其中和「學區」「擇校」相關的，只有居住證明一項，一般就是顯示家庭戶主姓名的水電費繳納單據或銀行資金往來賬單。

因此，無論學生家庭在某個「好學區」是購買擁有自住房還是暫時租住，只要能證明其申請入學時確實住在該學區內，就能順利註冊入學。這樣，學生家長完全可以「擇校」而不買房，省去很多麻煩。

紐約市教育局還規定，學生一旦完成註冊入學，無論此後家庭搬遷到何處，學生都有權利在同一所公立學校繼續就讀直至畢業，這在保障學生受教育的連續性、穩定性的同時，也進一步淡化了學區的概念和影響。

當然，少數「好學區」、好學校會出現申請人數超出招生容量的情況。這時，教育主管部門和校方會採取按報名先後順序、抽籤、設立候補名單(根據開學後實際到校人數遞補學生)等方式來緩解矛盾，實在無法招錄的學生將被安排到其他學區教育水平基本相當的學校入學。一般來說，在學區里居住時間長、多個子女中有一名已經在該校就讀的家庭，在招錄過程中還會得到優先照顧。

同時，在美國往往是社區質量決定學區、學校好壞，而非相反。一般都是首先有了一個各方面條件都比較好、吸引大批中產階級和富裕人群買房入住的社區，逐漸促成了好學校、好學區的生成。

這是由美國公立學校的財政支撐體系決定的。在美國，一般地方政府約70%的收入來源於擁有房產家庭繳納的地產稅，而這些稅收中的相當一部分被用於當地社區的公共設施建設，包括公立學校的建設、運營及教職員工的工資福利等等。因此，往往是社區環境好、房價高的地區，稅收豐厚，當地的教育投入一般也更充足。

在一些社區，持有房產的家庭還要向當地學校繳納學校稅，儘管數額不大，但也在一定程度上進一步支撐當地公立學校的運營和改進。一些優質社區里的好學校還經常發信向學生家庭「募捐」以充實經費。雖純屬自願，不少家長也願意慷慨解囊。一位居住在曼哈頓的小學生家長就表示，自己每個季度都要向學校「自願捐助」50美元至100美元。

社區和學校的這種關係，使得家長在子女教育方面可以有長遠規劃和自主選擇，強化了教育公平，也提升了教育發展中的社會參與度。

注重均衡化和特色化

美國的公立教育體系特點決定了政府不可能指定或斥資打造少數「重點」「優質」學校。但是，如果僅靠社區質量和地稅收入水平決定學區、學校質量，則公立教育的質量、水平必然出現兩極分化，貧困社區的公立教育將難以為繼。

美國聯邦、州和市三級政府均會在教育預算制訂和專項撥款時，有意識地向排名靠後的公立學校傾斜，通過政府教育基金(主要來源非地稅)的統籌使用、合理分配，盡量縮小學校之間實力差距，保證教育資源均衡均等。有時一些地方政府也會將從部分高房價地區徵集上來的地稅，在更大範圍內調節分配，從而令那些低於平均教育水平的學區能獲得更多的經費支持。

而且，美國公立學校辦學強調特色差異，重視考核學生綜合素質。美國公立學校一般都有各自不同的側重和特色，特別是在學生興趣愛好的發掘培養、教學方法和課程設置等方面。這種差異化辦學模式為學生和家長提供了更多選擇，也分流了「好學區」、好學校的招生壓力。

此外，美國的相關部門往往比較注重市場、政策雙重調節，房地產投機空間不大。美國房產以消費需求為主導，絕大多數房產短期內漲幅不大，而買賣換手交易費用高達6%。房屋持有成本也較高，買房後需繳納地產稅並承擔維修保養等費用。就紐約而言，如果以投資為目的購買了曼哈頓等地的高價房產，卻不能儘快實現穩定的租金收入，則基本上每年都要承受凈虧損。

鑒於租房即可獲得公立學校入學資格，一般的家庭都不會為「學區房」而一擲千金，買房囤積、轉手牟利也很少。

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