一般人怎麼從身邊的新聞判斷英國房價未來的走勢？關注這幾點就夠了

前年的蘇格蘭獨立公投，去年的英國大選，今年的英國脫歐公投... 每一次英國有大事發生，大家經常會考慮的一個問題就是：

對於英國的房價會有什麼影響？

其實影響房價的因素有很多，從任何的教科書上都能看到很多學術和基本面方面的因素... 這其中很多的判斷數據作為一般投資者根本無法拿到，判斷也就無從做起。

另一方面，全球油價最近連續下滑，英國持續的低利率，有錢崛起的中國人，盧布的貶值，剛剛退出歐盟的公投…… 所有這些看得見的因素，其實都在影響著市場的價格。

所以今天我們就來說一下，怎麼從一些日常生活中能看到的因素，總體判斷英國房價未來大致的趨勢。

總體上來說，可以從下面這幾個因素來考慮：

1 全球經濟走向

2 油價

3 匯率 （盧布，人民幣，美元）

4 英國基準利率

5 其他

1，全球經濟走向

全球總體的經濟走向，同時影響著各個國家的房價。

為什麼我們覺得，這次哪怕英國真正退歐成功，給房價帶來的影響，也會小於2008年的經濟危機。

正是因為，這次退歐帶來的影響，是本地局部性的。全球其他地區的經濟普遍沒有受到影響， 英國（特別是倫敦）又是一個國際資本關注的地方，就算英國本地經濟讓房價發生波動，其他地區的資金依舊會湧入，支撐起房價。

這跟2008年那會，全球市場動蕩全球資本都受影響時的情況，完全不同。

所以全球經濟的走向，可以作為倫敦房產市場的風向標。

那麼現在，哪個國家有錢？哪個國家窮？

08年次貸危機之後，美國迅速恢復了過來，整個歐洲和世界卻陷入低迷。只有英國和德國還能抬頭。 英國的GDP增速讓卡梅隆在歐洲得意洋洋，也就是仍然維持在全球GDP第五名的英國，敢於對著歐盟說：我們要脫歐。

曾經發展迅猛的巴西等南美洲國家，深受通脹威脅，遠遠跟不上中國和印度的速度。日本和澳大利亞，曾經的巨頭們紛紛趕不上趟兒，沒有拿得出手的創新企業跟上，也失去了舊日的光彩。

中國的迅猛發展，讓不認同我們價值觀的老外都紛紛討好和拉攏，說到底還是因為我們有錢了。與英國的「蜜月期」開始不久，德國和法國也都爭相恐後地給我們拋橄欖枝，紛紛出售技術專利，認可我們海外投資併購的大腳步，除了美國小心翼翼地對待我們之外，現在世界上很少再有國家跟我們說不！有錢就是有了一切啊！

所以越來越多的中國老百姓們選擇海外置業，尤其是在美國和英國，紐約和倫敦，這兩個全球投資的安全港，也越來越常見到我們自己的面孔。

2，油價 Oil Prices

在倫敦，不得不提的一個詞 --- 中東土豪。

正因為倫敦良好的投資環境，最近很長一段時間以來，倫敦，特別是倫敦中心區域（所謂Prime London）成了很多富豪們投資的地方。 以致於倫敦市中心房價暴漲，相對於倫敦其他地區，Prime London已經相對成了一個獨立的市場。 （房價不取決於本地供需平衡，而取決於國外土豪們的購買力）。

然而，最近一兩年執著打價格戰的石油輸出國們，是不是現在連腸子都悔青了？

海灣國家紛紛承受壓力，即便是全球「石油首富」的沙特也未能倖免。沙特經濟嚴重依賴石油出口，石油出口約佔該國外匯收入的90%。該國2014年預算赤字創紀錄，如果油價繼續下挫，其經濟還將受到重創。

中東國家和俄羅斯富豪，歷來都是大手筆投資英國高端寫字樓和豪宅的生力軍，他們的財富縮水，購買力下降，英國中心區的豪宅，也跟著降價……

至少從現在油價走勢來看... 倫敦市中心區域的豪宅，入手還是建議謹慎。

3 匯率 （英鎊，盧布，人民幣，美元）

接著前面繼續說，我們都已經知道，倫敦市中心豪宅區的房價，跟中東和俄羅斯富豪息息相關。

除了油價，英鎊和當地貨幣的匯率，也切切實實的影響著他們手裡的購買力。

可以說，最近半年以來，倫敦市中心豪宅區房價下跌，很大的程度上，就跟油價跟盧布匯率的下跌有關係。而這些匯率跟油價的走勢，我們都能查得到。

一年來盧布對英鎊的走勢

好了，倫敦市中心於土豪們的購買力有關，土豪們的購買力於油價和他們當地匯率有關。 那麼， 倫敦其他區域和英國其他地區呢？

倫敦其他區域，湧入的主要是一些中小投資者。主要是美元和人民幣買家，外加英國一些相對富裕的本地人。 最近脫歐公投之後英鎊大跌之後，瞬間一下吸引了大量海外資本的注意。 畢竟匯率一下掉了10%，買房成本就降了10%啊...

但總體來說，因為有英國本地人的加入，國際匯率的影響，會比倫敦市中心區域要低。 至於英國其他地方，本地買家居多，價格會更由本地供求關係來決定。

（但是去年年底以來，曼徹斯特，利茲，利物浦等幾個城市，湧入的國外投資資金也很多，推高了房價。）

英鎊下跌，本地買家購買力和供求關係不變，海外資本購房成本降低，利率這塊，偏利好。

4 英國基準利率

央行的基準利率決定了貸款的利率，也就決定了買房的成本和槓桿成本。

貸款利率越低，大家買房的積極性也就越高。 只要利率不漲，對於房產市場來說，一直都是利好。

（從09年到現在，7年多了，英國基準利率一直維持在0.5%， 貸款利率基本保持在 自住房1.5~2.5% 投資房2.5~3.5%之間）

那麼未來英國利率會怎麼走？

早在2014年的3月份英國央行貨幣政策會議決定，維持現有的基準利率和QE規模不變。那已經是英國保持0.5%這一低利率的第五年。

去年年底和今年年初，英國經濟好轉，房價大漲，曾經一度有要加息控制房價的傳聞... 但最終，加息的計劃一直沒有實施。

特別是剛剛退歐公投以後，為了穩定經濟，加息的可能性進一步降低，甚至還傳出了未來可能降息的傳聞...

現在來看，從利率這塊看，總體未來是看好的...

既然從銀行借錢才2%左右的利率，買房租金的回報在3%-5%（倫敦）或這5-8%（曼徹斯特利物浦等城市）Why not? 沒理由不進場！

5 其他

其他能影響的因素還有很多...

比如最根本的，供需關係...

英國經濟增長，本地人收入變化怎樣

英國人收入一增長，當然就會希望擁有更貴更好的房子。在英國，能貸款到的金額，大概是家庭年收入的4倍到5倍。 再加上25%的首付，就是英國人普遍能承受得起的房子的價格。

比如一個家庭年收入8萬英鎊，加上首付的話，他們能承受的房子的上限，大概在50萬英鎊。

（這就是我為什麼建議，以投資為目的，買80萬以上的房產要謹慎，因為之後出手的時候，大多數英國人本地買不起，能接盤的只有其他投資人，那麼潛在的買家就少了。 ）

貸款放款的要求是提高還是降低。

越低越容易推高房價，當時越低越容易造成地產泡沫。

（現在要貸到投資房的貸款，銀行會測試他們把還款利息提高到5.99%之後，這套房的租金還能還得起利息，他們才會放款。）

央行會根據市場走勢，調整這個還款壓力測試的比例。

本地和海外投資者的信心。

就業率

英國短期和長期住房的供應

開放商建造的實際成本和機會成本

本地住房政策的改變

總的來說，影響英國房價的因素有很多。

但是你只要把握好上面最關鍵的幾點，你自己也能對未來的房價，有一個你自己的基本判斷。

我們是英國房產圈，一個有料，有幹活，不忽悠的英國房地產投資媒體。

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