英國脫歐成就紐約房市

倫敦之失，即紐約之得。之前被倫敦壓制多年的紐約終於可以揚眉吐氣一回，奪回全球豪宅市場頭把交椅。

對於歐盟和英國來講，英國脫歐是一隻不折不扣的「黑天鵝」。英國脫歐公投當天，全球股市經歷了幾十年以來最恐怖的一個「黑色星期五」，全世界股票市 值損失大約3萬億美元，美國國債、日元票、瑞士法郎、黃金等避險資產需求旺盛。英鎊兌美元在盤中一度下跌了11%，這是自1985年以來的最大跌幅。支持 留歐的《泰晤士報》稱，脫歐後不到一刻鐘的時間，由於英鎊狂跌導致英國GDP從世界第五跌到第六。

但《東地產財經周刊》觀察到，對美國，特別是紐約房地產而言，這或許是一隻意外的「白天鵝」。

史無前例的低利率維繫

英國脫歐對房地產市場最顯著的衝擊反映在利率上。6月24日早盤，10年期美國國債從1.75%急跌到1.43%。美國利率追蹤網站 Bankrate.com首席分析師Greg McBride表示，「國債利率會在近期大幅下跌，不排除創出新低。」他預計2年期和10年期國債在未來2周內會達到0.5%和1.3%的水平。

美聯儲其實已經在6月會議上全面下調未來幾年加息次數預期，還小幅下調了今年GDP增速預期，從3月時的2.2%降至2%；上調了今年通脹預期，從1.2%增至1.4%。美聯儲官員們認為，美國經濟無法承受太高的利率。

5月底，耶倫公開講話中曾表示，預計未來幾個月會加息，為加息造勢。然而，美國5月非農就業數據慘淡，新增非農就業3.8 萬人，大大低於市場預期的16萬。外加英國退歐風險增加，讓美聯儲猶豫起來。

如今英國脫歐靴子落地，英國央行、 歐洲央行、美聯儲和中國央行在內的各大央行上周五都以實際行動或在口頭上提供支持，安撫市況。由英國脫歐引發的不確定性可能令美聯儲對升息更為謹慎，這導 致美聯儲在下個季度行動的可能性大大降低。官員們或至少要等到歐洲事件對美國經濟前景的影響更加明朗才會採取行動。如果美國經濟明顯受到英國脫歐決定的長 遠負面影響，且美聯儲對溫和增長及通脹上升的預期遭到嚴重減弱，美聯儲甚至有可能下調利率，令其再次回到接近零利率的水平。

通常情況下，貸款利率會隨國債利率而動，當然會有一個滯後效應。美國國債利率暴跌之後，業界對按揭利率的走勢看法不一。全美按揭貸款協會首席經濟學家Mike Fratantoni稱，「我的最好的估計是，按揭利率在相當長的時間內都會維持在極低的水平。

網上自助貸款網站Quicken Loans透露，英國脫歐大局確定後，網站流量大幅攀升了30%。Quicken Loans的發言人Regis Hadiaris指出，「消費者的第一反應必然是，我的貸款利率走勢如何，需要趁勢申請更低利率的重新貸款嗎？

紐約領跑豪宅市場

過去10年，倫敦一直是東亞、中東、俄羅斯寡頭新貴的首選豪宅市場。倫敦得益於全球金融中心的優勢地位和進軍歐盟市場的橋頭堡位置，投資人因此 也視其房地產投資為重要的「避風港」。去年底，英國房產顧問集團Knight Frank估計，約有超過 4000 位超高凈值人士 (Ultra High Net Worth Individual，即擁有超過 5000 萬美元可支配資產者) 居住在倫敦，超過全球任何其他城市。

今年年初開始，脫歐公投還未展開，英國房市已鬧得沸沸揚揚，許多投資者抱觀望態度，暫緩購買倫敦高檔物業的計劃。英國脫歐定局之後，英鎊貶值、經濟動蕩、以及倫敦能否保持全球金融中心的地位的不確定性，都會抑制倫敦豪宅市場的需求。

倫敦之失，即紐約之得。之前被倫敦壓制多年的紐約終於可以揚眉吐氣一回，奪回全球豪宅市場頭把交椅。鑒於美國仍然是全球經濟不多的亮點之一，從倫敦分流而出的購買力將是未來幾年內紐約高端房市的助推器。

紐約商業地產吸引投資者

在脫歐公投之前，英國商業地產的投資總量已經出現放緩。與去年同期相比，今年第1季度的交易量下跌了31%，而受不確定性的影響，倫敦地區的交易量更是 減少了11%。英國皇家特許測量師學會最新報告同樣顯示，80%的成員認為未來不確定性的恐懼阻礙了投資流。滙豐銀行等業者公開發出「威脅」，將在脫歐後 撤離英國市場。

由於英國政府與英國企業要重新與歐盟和其他國家談判貿易協定，在脫歐喧囂過後，隨之而來的是一個長達2年的不確定期。作為一個國家，開放透明和穩定是英國吸引投資與貿易的根本。如果選擇離開歐盟，這一點將從根本上改變。

與倫敦相比，紐約的商業地產近幾年一直牛氣衝天。一方面，紐約傳統的金融中心地位一直堅挺，新興的科技/傳媒產業也對寫字樓有旺盛需求。另一方面，美國 從2015年底放寬海外投資人投資商業房地產的稅制。新規定下，10%以下的REITs投資無需繳納聯邦所得稅(之前的上限是5%)。另外，特定的海外養 老基金投資REITs亦可免稅。

當然，所有這一切都有一個重要的前提條件：英國脫歐的衝擊必須可控；如果引發骨牌效應將全球拖入衰退的深淵，沒有一處是安全的避風港，倫敦不是，紐約也不是。

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（據東地產）

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