2天被定掉1/3，占遍未來升值四大概念的這個倫敦新盤，果然遇到好盤買家都不會猶豫的
今天要給大家介紹一個倫敦的新樓盤。 這個樓的概念和價格如此之好，以致於雖然9月20號才正式發售，但剛剛pre-launch 預售才2天，就已經被預定掉了1/3。
昨天拿到之後，連夜寫完這篇分析報告，介紹給大家。
先說說這個樓盤的幾大概念：
橫貫城鐵Crossrail(又叫伊麗莎白線Elizabeth Line）：距離西倫敦的Crossrail車站Hayes and Harlington 步行兩三分鐘之內。
作為倫敦一條橫貫東西的快速火車，大家都知道最近幾年Crossrail已經給沿線車站的房價帶來了各種增長，在2018年通車以前，增長潛力依舊很大。
Regeneration 區域改造規劃區：2013年，這片區域的改造得到當地政府允許。在這裡興建一系列的辦公室和住宅樓，總投資2.5億英鎊。 這個項目是這公司開盤的第一期，這裡的價格還會隨著之後幾期的開盤而水漲船高。（永遠要搶第一期，這是黃金原則）
倫敦通勤圈：就在火車站旁邊步行2分鐘的地方，2018年之後這裡也將變成Crossrail的車站。 現在從這裡去市中心40分鐘左右。 等Crossrail開通後，坐Crossrail去市中心只要20分鐘。
價格低洼地：1室32萬英鎊，2室41萬英鎊起。 平均每平方英尺的尺價560英鎊。
平均尺價500左右的新房，在倫敦市場上非常少見。 周邊的房價平均尺價也在500左右，新房溢價低。而整條Crossrail上，連東邊的車站附近價格都遠遠不止這個價位，所以這裡的升值潛力巨大。
我們就來一步一步介紹下細節：
地點：
西倫敦Hayes & Harlington車站旁邊，下面紅框的地塊。
地址：137 Blyth Road, Hayes UB3 1RY
Hayes & Harlington，在倫敦的西邊～
這裡整個區域的重建和改造要興建14棟樓，其中有辦公室，有住宅，也有商場和娛樂設施。 這個區域的改造計劃會在下一個小節詳細介紹。 這次開的樓盤在下圖中的紅色區域。
【項目背景】
這裡曾經是倫敦的一個黑膠唱片工廠。 曾幾何時，有上千名工人在這裡工作，把數以百萬計的黑膠唱片生產分發到世界的各個角落。
然而，隨著CD的流行，黑膠唱片的日益衰落， 這裡的廠房也逐漸衰敗，黑膠不再，廠房也漸漸空置。
為了配合Crossrail的到來，同時改善Crossrail車站附近的公共空間。 後來，這裡開始了地區改造復興計劃，當地政府給這裡吸引來了2.5億英鎊的投資，將這一整個地塊重新開發。
規劃通過後，這裡的未來是這樣的：
我們詳細看一下這14棟樓究竟都是什麼，這個改造項目又是怎麼打造這整個社區的
在一切改造重建完成之後
這裡有住宅，有辦公，有配套的娛樂設施，有學校，有博物館. 其中：
住宅：總計642套。
辦公室：55萬平方英尺。
4熒幕的電影院：1萬平方英尺。
停車：1000個車位。
餐館：5萬平方英尺。
音樂劇院：8500平方英尺。
據預計，這裡到2022年，將會產生4000個新的工作崗位。
無論在這裡自住還是放租，需求都很旺盛。
這次開盤的這棟樓，開發好之後是這樣的：
樓盤的周邊
區域分析小結：
現在這裡的改造還剛剛開始，社區還沒有建成，所以價格才相對比較低。 也正因為有這個整體區域改造的概念，同時這個樓盤又是這個公司在這裡開的第一期，這裡未來的價格，也會隨著之後那麼多期的銷售和逐漸成熟的社區，被逐漸帶高，水漲船高。
【交通】
因為就在火車站邊上步行2分鐘的地方，因此從這裡去市中心相當方便。
在2018年Crossrail開通之前可以坐火車：
去希斯羅機場：12分鐘
去Ealing：7分鐘 （在這裡可以轉地鐵Central Line）
去Paddington： 20分鐘 （這裡可以轉地鐵Bakerloo, Circle, District 和Hammersmith 四條線）
在Crossrail開通之後：
去希斯羅機場：5分鐘
去Paddington: 16分鐘
去Bond Street (牛津街)： 20分鐘
去Canary Wharf金融城：34分鐘。
交通分析小結：
目前火車轉地鐵，去倫敦市中心都在一個小時之內。 屬於倫敦的通勤圈內。 只要在倫敦市中心工作，特別是Central line沿線工作的人群，都是這裡的潛在買家和潛在租客。
同時，Crossrail的通車，對這裡價格的影響是巨大的。 因為Crossrail的概念，過去兩年這裡的房價漲了25%。直到2018年Crossrail通車，這裡仍有不少的上漲空間。
無論在交通的便捷性還是未來價格的漲幅上，這裡的交通都有優勢。
【房子內裝效果圖】
【戶型與價格】
一室，49.7平方米，535平方英尺。 32萬英鎊。
平均尺價 598 per sqft
一室，55.2平方米，594平方英尺。 34萬英鎊。
平均尺價 572 per sqft
二室，78.3平方米，842平方英尺。 46.5萬英鎊。
平均尺價 552 per sqft
二室，68.1平方米，733平方英尺。 41.5萬英鎊。
平均尺價 566 per sqft
價格分析小結：
我們取同樣這個車站附近1/2英里內的一室來作分析。
分別看周邊市場上最便宜的3套房和價格處於平均價位的三套房：
最最便宜的三套：
左： 43.8平米，471.4平方英尺，22.5萬英鎊
平均尺價 477 per sqft
中：46平米，495平方英尺，24.5萬英鎊
平均尺價 494 per sqft
右：42.5平米，458平方英尺 25萬英鎊
平均尺價 545
雖然價位上看起來便宜，但是因為面積都不大，算平均尺價的話，沒有便宜太多。 而且因為是舊房，裡面內裝修也都比較舊，居住環境沒有新房好。 這樣的價格也符合市場行情。
那麼，附近相對新一些房的價格呢？
左：41.1平方，442平方英尺 30萬英鎊
尺價： 678 per sqft
中： 37.7平方米 405平方英尺 31.5萬英鎊
尺價：777 per sqft
右邊的沒有公布戶型圖，沒法計算尺價。
看完周邊市場上房子的價格，我們的結論是：
1， 作為一個新開發的新樓盤，它定價的平均尺價之比周圍的舊公寓只高了10%，完全處於可以接受的範圍，同時新建公寓帶來的是更舒服的居住環境和更好的租房需求。
2， 它的價格跟其他一些前一兩年已經建好的新樓盤比，也有優勢。
【租金回報計算】
以一室為例，周邊市場上一室新房的價格，在1100-1200英鎊每月左右。
以租金1200每月計算，這個樓盤一室的租金回報率在4.2~4.5%之間。 在倫敦的新房中屬於優秀的水平。
（倫敦房子的租金回報，4%以上屬於優秀，5%以上屬極佳）
英國房產圈的結尾總結：
完工日期：2017年11月
Lease：250年
Service Charge:￡3.90 per sqft
Ground rents:Studio ￡300 1bed ￡350 2bed ￡400
停車：56個車位，400英鎊每年
付款流程：2000英鎊定金；10%作為首付在交換合同的時候付；90%尾款在完工時交付。
自住買在這裡的理由： 一個完整的改造項目，2019年全部完成後，將會形成一個完整的社區。 且現在價格最便宜，處於剛工作不久的人能承受的範圍內。 又挨著車站，去上班交通也很方便。
買房出租投資Buy to Let買在這裡的理由：crossrail，區域改造，通勤圈幾大概念同時加持，非常難得。未來房價增長潛力高。 有相應的辦公和商業區域配套，有足夠的租房需求。 租金回報率優秀。
現在只放出來50套公寓，短短2-3天已經1/3賣掉。
最後的最後，這裡的缺點：沒有很好的outstanding的學校，適合還沒有小孩的年輕人，不太適合有小孩考慮學區的家庭。
恩，如果再加上好學區的概念的話，就不是這個價格了。 比如最近Kingston火車站旁邊的一個新樓盤，也是倫敦6區，也是火車站旁邊，但是附近有好學校。價格也成了一室47萬，2室65萬。 接近倫敦市中心房價了。）
總共54套房，預售放出34套，截止今天上午預售2天已經被預定17套。
因為概念和價格很好，預售的部分估計也會在1-2周內全部被定光。
9.20號正式開盤後價格會更高一些。
感興趣的請加我們的聯繫微信
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我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠的英國房地產公眾號。
這妹紙表面看著是不是很可愛？然而人家的日常，是徒手抓鱷魚……修改6萬處基因組，他們做出魔改版的大腸桿菌，號稱抵禦一切病毒……在監獄服刑的23年，他玩著牙籤，玩成了大師……准將軍銜。這大概是我見過成就最高的一隻企鵝……
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