搶買房子，你搶的是財富還是風險？

第3629期

導語

今年的購房市場可用「白熱化」來形容。尤其是在一線城市和強二線城市中，如果你還坐在家裡不去看房，那就是在錯失機會；而已經簽下合同的人，已經搬好了小板凳等著聽錢響的聲音。不過，在大家情緒亢奮之際，也有必要聽聽另一些信息。

房子的投資回報必須倚靠「有人接盤」才能實現

今年以來一線城市房價暴漲，「買到就賺，沒買到就虧」成為熱門話題。數據來源：安居客

房子既是消費品，也是投資品。純把房子當投資品的人不少，純把房子當消費品的人不多。即便那些「用來自住」的購房者，也飽含「保值增值」的期望。一個有趣的現象可以充分反映一這點——

在我們的統計、實測中，都可以證明房租相對房價非常低廉。但是在問詢中，大部分人會反映「房租很貴」、「房租漲得很厲害」。當你指出買房和月供要貴得多時，他們反駁道「那不一樣，租金是付給了別人，花了就沒了，買房的錢是留給了自己（的財產）」。簡而言之，人們已經把買房視作「賺錢」，而租房是在「花錢」，一進一出，自然沒法比。可見，把買房當作投資已經深入人心。

說到投資，按照獲益方式可以把投資品分為兩類：一類是靠持續的現金回報（租金、利潤、產值等）獲益；另一類是靠一次性出售獲益，俗稱被「接盤」。房子本來可以是第一類，比如現在的日本東京，購買一套公寓用於出租，年租金可達房價的7%，相比日本10年期國債負的收益率，可算是相當不錯的投資回報；再比如2000年時，中國的一些大城市年租金也可以達到房價的7%左右，簡化計算一下就是13年左右可以「回本兒」。

然而，隨著這十幾年租金和房價漲幅的背離，租金占房價的比重已經微乎其微。以北京目前的市價看，年租金占房價（這裡的房價指交易價格加上各種稅費的實際支出）的比例是1.5%左右，可能不夠沖抵折舊費用（折舊指裝修、管線、建築結構、公共區域等的老化和損毀），更不用說還有房主付出的管理成本和轉租時的空置成本。當然，也根本沒有房主指望靠出租來實現預期回報，實際上很多房主由於懼怕出租會加速折舊而寧願把房子空置。就連那些原本定位為出租的物業也在改變計劃，今年一季度，北京就有三家經營良好、處於滿租狀態的高端酒店式公寓（盛捷中關村公寓、萬國公寓、新城公寓）宣布停業，改為整售或者散售。

要之，投資房產的預期回報只能倚靠將來賣房實現。而這種只能等「下家」的投資往往風險較大，「股神」巴菲特就明確表示他不喜歡只能靠出售才能獲益的資產。因為，到時萬一沒人「接盤」呢？當然你會說「這不可能」，嗯，2007年48元搶到中石油股票的人也信心滿滿的等著「下家」，結果一等就是小十年，等到了7塊的「接盤價」，以及「我站在中石油48元之巔」的悲壯。

租金回報不足，本來就說明住房需求沒有那麼強勁，房價如果沒有需求支撐，那就是無本之木，淪為擊鼓傳花的遊戲。誰是「最後的傻子」？你敢保證自己不是？

買房「自帶槓桿」的風險一面

香港證券市場有種產品叫「窩輪」，以高桿杠著稱，可以幾倍到幾十倍地放大盈利和虧損，因而被保守的投資者視作「賭博工具」。「重視投資者保護（也可以叫它「父愛主義」）」的大陸監管部門當然不會允許普通證券投資者玩這種「遊戲」，實際上普通證券投資者基本上只能使用2倍槓桿（即自己出一半錢，再借一半），就這樣還要被不斷的警示風險。

是的，槓桿有風險，這本來是常識。但在房市中，這種常識已經被另一種「常識」取代，那就是「槓桿就是賺錢，槓桿越高越好，越高越賺錢」。買房時，儘可能多貸款，已經變成一種眾所周知的「賺錢技巧」。這種新「常識」，正是拜過去十幾年的經驗所賜——全款買房和提前還貸的都在後悔，而貸款多的都「賺了兩套房甚至三套房的錢」。正好，現在政策上把首付比例降低了，槓桿至少可以上到3.3倍，於是「賺錢效應」更加顯著。然而「十幾年的經驗」就能預示未來嗎？

槓桿能讓你在牛市中賺錢，但一旦陷入熊市，你的虧損也會倍增

一旦未來房價下跌，你想過槓桿的「虧錢效應」嗎？算筆賬就清楚了。投資150萬買房，通過貸款（加槓桿，假設利率5%）可以買價值500萬的房子。1年後，如果房價跌10%，那麼虧損多少呢？150-【500*（1-10%）-500*70%-500*70%*5%】=67.5。虧損67.5萬，虧損45%。是的，投資品跌10%，投資額跌45%，這就是放大虧損。

經濟「L型」後月供壓力沒有那麼容易減輕

首付比例低的另一面，就是月供高。買一套500萬的房子，貸款350萬，按照當前基準利率、30年期算，月供18575元，這就要求夫妻雙方月收入不低於37150元。而2015年北京市在崗職工平均月薪是7086元，相信很多買房人開不出符合要求的收入證明。不過有個不是秘密的「秘密」，就是開假收入證明可以輕鬆過關，十年前就很普遍這麼幹了。不同的是，十年前這麼乾的人，隨著收入的快速增長（過去十年北京在崗職工工資年均增幅10%），很快就真的符合要求了。但是隨著經濟進入「L型」，個人收入增速的減緩不可避免，月供壓力可能會長期保持。

如果長期把月收入的一多半用來還貸，那麼其它開支就要壓縮，幸福感大概要靠房子升值的喜悅才能支撐。然而，萬一房價跌了，那麼背著重重的房貸，看著財產縮水，坐實「房奴」之名，這是怎樣的一種痛苦？

「權威人士」在人民日報上已經明確表示經濟將進入L型，問題只在於哪種L型。圖片來自中國經濟網

指望「印鈔」來維持房價並不符合實際

買房人目前有一種共識，那就是中國的通脹很厲害、政府在不斷印鈔，這既是之前房價飛漲的主因，也會支撐未來房價只漲不跌。相當多的專家也持這種看法，他們以M2（廣義貨幣）的增速來說明中國的貨幣是「大水漫灌」。

然而這種看法存在誤解。M2包括各種存款，而存款的數額是可以被貸款拉動的。甲把1萬塊存到銀行，銀行把這筆錢貸給乙，乙自然也要把錢再存到銀行，於是1萬塊存款就變成了2萬塊存款，M2增加了。中國的M2天量增長，就是因為貸款太多（術語叫「商業銀行創造信用」），而不是央行印鈔太多（近年來中國央行投放基礎貨幣實際上非常克制，這裡不展開論述了）。

貸款多，恰恰更可能產生通縮。因為貸款多意味著企業生產活躍，有造成產能過剩的風險，不僅鋼鐵、煤炭可能過剩，房子也可能過剩，產品過剩，自然要降價，會造成通縮壓力。可是你會說，房子沒有降價啊？那是因為你只盯著大城市，實際上很多縣城和中小城市早就降價或者N年不漲了。即便一線城市，房租漲幅緩和，不也是「過剩」的兆頭嗎?

所以說，中國的M2增長，和辛巴威那種政府印鈔式的通脹不是一碼事。君不見，這兩年由於經濟下行，中國央行加大「放水」力度，但M2增速反倒大幅回落，原因就在於經濟不好的時候企業貸款的動力減弱，M2就上不去了。實際上，如今M2的增長主要依賴房貸的拉動，與其說是「印鈔推動房價」，倒不如說是房價拉動「印鈔」（M2增長）。

總之，房價漲，不一定是因為「印鈔」的緣故，也可能是因為炒作、泡沫。

據央行發布的數據，7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，佔比接近99%

結語

把視野放大，房子也只是投資品的一種。投資品總會遇到階段性的被哄搶和漲多要跌的價值回歸，房子不會是例外。今天的「神話」，放到長河中，不過就是一朵浪花而已。

本期責編

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