我告訴你為什麼中國房市不會重演美國次貸危機

有人認為，中國房地產的繁榮遠超美國次貸危機爆發前，所以中國遲早也會發生房地產崩盤，進而導致金融危機。但是筆者認為，中國不會重演這一段歷史。只要你看看美國次貸危機發生的過程，也就清楚了中國為什麼不會重演。筆者曾經寫過《做空中國-華爾街的新陰謀》一書，在書中，筆者闡述了美國次貸危機爆發的原因，在此摘錄。

2000年，隨著網路經濟泡沫的破裂，為了挽救日益下滑的經濟，美聯儲連續下調聯邦基準利率，從6.5%降到3.5%。也就是說，企業和個人可以從銀行獲得便宜了一半的貸款。在「9.11恐怖事件」後，為了防止經濟因此遭受打擊，美聯儲進一步降低聯邦基準利率。2001年前10個月已經9次降息，聯邦基準利率從該年年初的6.5%降至2.5%，至2003年7月，美聯儲的基準利率已達到半個世紀以來的最低水平-——1%，而且在此利率上維持了整整一年。這樣一來，也就是在連續31個月中維持低利率；與此同時，低利率必然促進通脹，那麼經調整後的短期基準利率實際上就是負值。

正由於可以輕鬆獲得貸款，因此經濟很快轉向了主要依賴資金運作的房地產行業。當時，美國住房按揭貸款的利率也不斷下調，無論是固定利率還是浮動利率都在不斷降低，房地產業因此以驚人的速度繁榮起來，從2001年開始，美國住房貸款發放額連續3年大幅提高，住房銷量連創新高，美國房市進人了繁榮時代。房價在繁榮時期自然會上升，在2004年6月至2005年6月，美國房價就上漲了13.4 了13.4%，為20年來同期最快漲幅。2000年～2005年，美國住宅的市場價值上漲了50%。低利率不僅給房地產企業貸款提供了充足資金，而且也給購房者提供了低廉的住房抵押貸款，所以，房市蓬勃發展。當房價達到兩位數的增長的時候，房子已經不再是一種居住商品，而是一種投資和投機，其中尤以投機的成分為主，人們紛紛投入到購房的熱潮中。2005年，美國人購買的住房中40%不是作為居住使用，而是第二套住房。

但是，即便是貸款相對容易，仍有許多人無力購買，因為這需要兩個硬性條件：一，購房需要一定的首付；二，住房抵押貸款需要一定的償付能力。為了進一步獲利，銀行和房地產企業開始進行賭博，他們降低首付比率，最低竟然降至零首付甚至負首付；在還貸上，經濟人也作了創新，即進行利率調節。比如，平均算下來購房者貸款的年利率可能是8%，但是對於低收入者而言這是困難的，那麼經濟人就改變為當年付2%的利率，兩年以後付10%的利率。也就是後期利率高，前期利率低，這樣很容易就進入房地產交易了。另外，對購房者的貸款能力審查上也大幅放鬆，實際門檻很低，這樣許多支付能力微弱的人也進入到了房地產市場中。次級貸款就是這時從企業收購融資工具轉變為普通的購房融資工具，大規模發展起來。這時，貸款市場的基本面就發生了變化，根據借款人的信用條件所設計的次級貸款對流動性有很大的依賴性，其償付保障不是建立在借款人本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上，這就是次級貸款的先天不足。當房地產價格飆升的時候，銀行可以藉此獲得高額利息收人而不必擔心風險，即使借款人無力歸還貸款，在房地產價格不斷攀升的前提下，通過高價出售，同樣能夠保持足夠的支付能力。但是，一旦房地產市場泡沫破裂，利率上升，客戶的負擔將會迅速加重。當這種負擔超過了低收入客戶的承擔能力的時候，違約客戶的數量就會迅速增長，當大量客戶無法繼續支付貸款的時候，銀行的壞賬率也就大為增長，隨後擔保公司、保險公司也無力承擔，於是危機就爆發了。次級貸款的利率比普通貸款利率要高，所以很多銀行、房企、擔保公司、保險公司、投資公司等都參與其中。2004年，美國開始面臨著較大的通貨膨脹壓力，出於對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起逐步提高聯邦基金利率，經過連續17次上調利率，將聯邦基準利率從1%上調到5.25%。自然，房貸利率也相應上漲，至2007年7 月達到6.7%。利率的上升無疑對借款人的還款能力形成壓力，尤其是對2003 年至2004年低利率水平下發放的大量浮動利率的次級貸款借款人影響更大更大。信用較低的低收入者還貸壓力劇增，最終無力償還貸款。違約率的上升和房地市場的降溫，導致信貸金融機構危機重重，接連破產，最終釀成次貸危機。

那麼，怎麼看中國不會重演美國次貸危機呢？主要原因有三，其一，中國首付最低一直控制在20%，這就提供了基本保證；其二，銀行並不像美國那麼發達，也不像美國那麼瘋狂，放貸的審查也較嚴，對風險的控制較為嚴格；其三，中國購房者也遠不像美國購房者那麼瘋狂，通常中國購房者都是在具備一定財富的時候才會購房，而不像美國一些購房者，幾乎就是在玩「空手道」。所以，總結起來就一句話，中國房市繁榮是建立在可靠的基礎之上的，雖然繁榮程度比美國次貸前高，但可靠度更高。

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