避免買到違章屋 美國購買過戶切勿太著急！

計劃買房時，有理由要求賣家出示較大改造或加建項目的許可證。（Getty Images）

許多業主並不知道由前屋主改裝和加建的一些項目是否符合建築規章。即便維持原樣，按當今標準，一些老屋在安全性和健康性方面也可能已變得不合規。買了這樣的房子，業主往往要面臨財務風險。比方說，在對房屋現況進行任何更動之前，先得修正涉及建築違章的地方，以電路和水管為例，這些工程的成本動輒成千上萬。所以對買家來說，最佳之計是在過戶前查清楚房屋歷史上各項工程取得的許可。

那麼，已經買了屋的業主不免要問，我家的房子違章嗎？很可能是的。

新建屋肯定按照現時建築標準而造，先有設計圖，再有許可證，完成每一步都受檢，最後地方政府檢查後發一張進住證書（certificate of occupancy）。老房子就不一樣了。而你買房時請的驗屋師是不做建築合規檢查（code inspection）的，因為這樣只會開出長長一列違章項目，通常他們只檢查諸如地下室改造的活兒幹得是不是粗糙，水管是不是漏水而可能損及房屋結構。偶爾他們也會指出新裝的熱水器之類「不符合現今標準」並記一筆，但只有危及居者安全和健康、或干擾到鄰居或路人的，或翻修一個房間之類較大型的工程涉及違章，才會要求修正—換句話說，在一棟建於1910年的房子里換個馬桶，沒人管你；但把整個廁所進行改造就另當別論了。

違章住宅賣得掉嗎？應該說可以的。

每棟房屋多多少少存在有違當地現行建築法規的地方，只是不立即危及人身安全罷了。如果買家要求房子必須完全合規才買，其實很難買到這樣的房子。不動產交易所涉及的驗屋，即如上述也就是檢查一下宅中有無工藝粗糙之類可能影響到買家購屋、以及放貸機構放貸意願的缺陷。而檢查違章建築的市府檢查員，很少參與物業交易過程。

怎樣知道是否違章？要求看許可證。

尤其計畫買房時，有理由要求賣家出示較大改造或加建項目的許可證，也可向當地市政府查詢相關房屋歷史上取得過的許可證。同時請一位驗屋師對房屋作一下檢查，因為有時候屋內改造或加建項目倒是合規，但工藝粗糙，粗糙的工程畢竟會讓房屋價值受損。違章建築由於很可能構成人身危險，屋主終歸必須出錢修正違章問題，所以在過戶前對此了解，議價更有把握。

住在違章建築里有危險嗎？有可能。

儘管有違章項目未必意味著立即構成危險，但實施建築法規是地方政府保證居者人身安全的有效方式。幫助美國及其他國家制訂建築法規的國際規範委員會（International Code Council）針對不同類型建築制訂不同法規。

比如「一至兩家庭國際住宅規範」（International Residential Code for One-and-Two Family Dwellings）中，規定在游泳池附近裝設燈或其他電器插座，必須遵照嚴格的距離標準，且不能直接安設在水面上方，以減少人員觸電死亡的風險。另一方面，涉及危險性較小的建築規範，該委員會規定諸如浴室門須向外打開，而不對著淋浴頭打開。不過即便門向內打開，只要浴室空間夠大，也不至於構成立即的危險性。

查出違章怎麼辦？儘快修正。

若當地政府收到違章投訴，會派市府檢查員上門檢查，確有其事的話，這就不像參與買賣房屋過程的驗屋師記一筆「不符合現今標準」那麼簡單了。政府會通知業主在規定時間內修正問題。如果在建或改造房屋違章，工程必須立即中止，直到問題解決再繼續；如果現有房屋違章，業主也必須修正問題。這兩種情況無論是哪種，收到通知而不從有可能遭當地政府起訴。

來源：世界日報

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