專家：國慶各城樓市銷售量下降，但部分城市上漲基本面仍在

調控政策高壓下，全國大部分城市的樓市快速降溫。樓市去槓桿明顯，投資需求被遏制，但「舊熱點」城市房價上漲的基本面沒有發生根本性改變，供求關係依舊緊張。

2017年年初開始銀行貸款難度明顯加大、房貸利率持續走高，首付比例和貸款成本大幅增加，投資投機需求出現明顯下滑。與此同時，市場預期出現一定回調，一致性看漲預期出現鬆動，帶來市場的持續降溫。

在這些因素的綜合作用下，今年十一黃金周期間的成交量明顯少於去年同期。

值得一提的是，購房者的觀望情緒也更濃。與2016年上漲周期時相比，「搶房」現象基本絕跡，多數想買房的人依然在等價格下行，儘管有些房源已經降價數百萬元，但購房者仍不著急出手。

部分城市上漲基本面仍在

值得關注的是，10個重點城市中，成交量下滑幅度大的城市均處在「認房認貸」的政策環境中（目前僅有成都、武漢、大連未實行二套「認房認貸」政策），對於二套認定標準的變化大大縮小了槓桿使用的空間，對於投資投機需求形成明顯遏製作用，因此市場的降溫幅度更大。

但其背後則是需求強勁，供求關係仍相對緊張。在《證券日報》記者周邊的人群中，多數稱因「限購限貸」政策導致資格和資金不足，因此仍租房或在小戶型房子居住，購房和換房需求普遍存在。

對於去年「930」以來已經出台一系列限購限貸限售等措施的「舊熱點」城市，雖然成交量有明顯減少，但是房價上漲的基本麵條件沒有發生根本性改變，供求關係依然相對緊張。以北京為例，北京存量住宅750萬套，套均2.1間，合計只有1500多萬間，而北京的人口接近2200萬，住房剛性缺口是比較大的，仍然需要5年到10年的建設期。

在這個時期內，一方面需要持續地擴大供給，不僅擴大新房供應，也要擴大二手房供應，建立一、二手房協同的供應體系；另一方面，需要逐步推進長效機制的建設，尤其擴大租賃市場發展，以教育基礎設施的同權作為突破口，以此保持樓市的穩定發展。

我想大家應該明白一點，現在的開發商賣房子是手段，現金流是生命線，而槓桿才是房企的終極方案。槓桿即債務，在房地產利潤率如此之低的情況下，房企要想擴大利潤，就得靠槓桿，靠債務。

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