在美國買房投資，租金回報率該如何計算？
買房置業是華人投資文化中的傳統，老電影《七十二家房客》和周星馳的電影《功夫》里的包租婆形象雖有特意醜化的成分，但包租公/包租婆作為房東要「收租」是必須的，也是投資的回報所在，面臨的各種房客和收租的困難，未必要潑辣強勢，但對投入和回報的比例及面臨的問題是要心中有數的。
與投資商業地產的專業投資者不同，很多人計劃買一套或幾套出租房時並不清楚每年出租帶來的租金回報率有多少。下面地主君給大家簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。
投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。地主君在此以現金買房的租金回報來給大家做個分析。
現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。
租金回報率% = 每年凈房租收入 / 購房總價
首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。
然後計算每年凈房租收入。
每年凈房租收入= 年租金收入 - 經紀人傭金 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出。
年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件在過去12個月已出租的房屋，看看這些房屋的租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。 以平均值作為參考點計算，或略低於平均價出租，會有利於快出租，減低「空置期分攤」的成本。
持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區管理費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡裡要特別解釋一下「空置期分攤」。
購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的凈房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 空置期預設在1個月，因此空置期分攤到年即1個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。
設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就會很頭疼。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。
按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較複雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。 如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。
租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的傭金一般是一個月的房租或合同整體額度的8%。通常，這部分的費用是賣方的經紀人跟租戶的經紀人各50%分配的。
「出租代管費」是指，如果委託房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-10%。如果投資者本人可以打理這些事情，這筆費用也就可以省下來了。
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