樓市「銀十月」迎慘淡開局，專家：仍需警惕漲價預期暗涌

中原地產研究中心統計數據顯示，「十一」黃金周結束，房地產市場分化持續，三、四線城市成交依然維持高位，但在調控影響下，一、二線熱點城市成交量為2014年以來最低。十一黃金周的樓市成交只有冷清氛圍，「銀十」或已不再。。

一線城市中，北上廣網簽量跌幅在均在六成以上。比如：10月1日-7日，北京（樓盤）樓市合計簽約143套，同比下調65%；黃金周前6天，上海（樓盤）網簽新建住宅147套，跌幅達到78%；。深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%。黃金周前七天，廣州（樓盤）一手樓網簽成交485套，同比下降88.47%，特別是海珠、越秀和白雲三區零成交；10月1日-7日，深圳（樓盤）新建住宅網簽445套，同比2016年同期的508套下跌13%。

二線城市成交下滑也非常明顯，南京（樓盤）市前7天新建住宅網簽457套，同比去年同期的905套跌幅達50%；福州（樓盤）前7天新建住宅網簽345套，同比去年同期的540套下跌36%。

數據顯示，剛剛過去的國慶假期中，30個熱點城市樓市網簽量同比跌幅達80%。特別是20個一二線城市，樓市成交量環比下降近60%，同比跌幅達到了70%。

10月9日，港股的內地房地產股出現明顯下跌，雅樂居集團跌5.04%，跌5.02%，中國恆大跌4.80%，碧桂園跌3.79%。10月10日，A股的房地產板塊普遍走低。

多位業內人士認為，黃金周樓市的慘淡勢頭必給10月熱點城市成交埋下陰霾，這背後包括調控政策趨緊、房企推盤節奏減緩、預售證嚴格審核、消費貸收緊等多重因素，四季度樓市成交量可能繼續走低。

10月1日-6日，一二線城市合計成交105.4萬平米，較9月同期環比下降63.5%，較去年10月同期同比下降69.8%，三四線城市合計成交8.8萬平米，較9月同期環比下降94.1%，較去年10月同期同比下降91.9%。

據中原地產研究中心的數據，黃金周期間，熱點30城網簽量同比平均跌幅約8成。

中原地產相關人士表示，「消費貸」收緊帶來的資金價格繼續上升，熱點城市繼續擴圍調控，三、四線開始約束性調控，這些都導致2017年「金九銀十」成交遠遠低於預期。

此外，需求端也受到了多重因素影響：

第一，央行、銀監會等多部門整治消費貸違規流入房地產市場，各大銀行收緊消費貸後，資金價格出現一定上升，限制了購買一方的支付能力。

第二，全國已有46個城市執行不同年限的限售政策，即要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限後才可以再上市。換言之，限售將使得購房者必須要以自用為目的配置資金，高槓桿高成本資金流入樓市難度加大。

對於國慶假期樓市成交清淡另一原因，這源於全國多地樓市調控升級加碼影響以及去年930政策在國慶期間加緊成交形成的高基數綜合所致。

根據國信證券的跟蹤，如果按全部城市口徑，黃金周期間新房和二手房周同比為-49.5%和-56.9%。按三四線城市口徑，黃金周新房和二手房周同比為-55.7%和12.1%。

其中指出，和2016年國慶黃金周相比，今年重點城市的二手房成交量出現較大幅度的減少，超過一半的城市成交量下滑50%以上。

市場更有消息稱，多地新房項目迫於資金壓力開始降價促銷的情況，而二手房議價空間也在加大。

16個重點城市的推盤數據也十分慘淡。數據顯示，國慶前一周16個重點城市推盤面積環比+94%，而國慶當周推盤面積環比下降88%。

此外，預售證的嚴格審核也是不可忽視因素。一些樓盤因為備案價的原因，預售證遲遲拿不下來，推盤節奏受到影響。此外也不排除一些資金壓力不大的房企，在十一期間推盤意願並不高，這些也都影響了新房成交的銳減。

此外，下調幅度較大也有去年前值較高的因素。「2016年國慶雖然開啟了『930』調控，但樓市處於踩剎車過程中，部分城市集中籤約，數據高位，導致整體市場同比前值影響了跌幅數據。」

但值得注意的是，雖然部分熱點城市成交大幅下降，但從購房預期來看，依然不減。

《經濟參考報》記者在上海走訪發現，不少項目並未拿到預售證但已經開始蓄客。在閔行區，某大型開發商已開始向客戶收取意向金。一位銷售人員告訴記者，「現在項目暫沒拿到預售證，因此不敢堂而皇之地開放售樓處，我們只敢叫『接待中心』。如果有意向就趕緊交10萬元意向金，未來還會繼續篩選客戶。意向金的額度會升到30萬元，甚至幾百萬元。」

無錫惠山區某樓盤置業顧問介紹，「10月是新一季度的開始，在限購升級的新形勢下，第四季度的任務目標更加艱巨。我們樓盤屬於限購區域，相較於周邊其它幾個樓盤處於劣勢，所以每一個置業顧問都沒有休息，在加班加點的積極蓄客。從當前反映的情況來看，置業顧問蓄客效果不錯，國慶長假結束後一旦加推新房源，極有可能當天全部售罄。」

嘉華(中國)集團高層人士表示，受今年二季度開始的政策調控影響，當前樓市出現了一些新現象。一方面，雖然限購導致購房需求有所下降，但上海高端需求依然旺盛。需求方面看，銷售量依然是超預期的，尤其是四五千萬的豪宅產品依然不愁賣。另一方面，嚴格的限價管控政策得到有效落實。部分城市的房企項目要獲得預售證，就需要通過發改委、物價局等部門的審批，甚至各個區的房價增幅也會和各個區的GDP增長等指標進行掛鉤。類似管控的效果明顯，當前新入市的項目價格確實下降了。

但上海易居房地產研究院專業人士表示，中央已經明確，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。而近期央行對於北京首套房貸利率調整的支持性表態，體現了當前管控的思路並沒有變化。從2006年以來，樓市經歷了兩輪政策刺激和三輪政策抑制，今年以來房價增速已見頂回落。本輪房地產周期上半場，房地產調控是主導，而下半場，貨幣、金融、信貸則成主導。政策演變的邏輯不變，從走勢來看，本輪樓市上漲周期中，華東和華南累計房價增幅領跑，而以北京和天津為首的城市二手房房價已經出現下跌，預計2018年將是樓市尋底年。

同時，也有業內人士提醒，因政策的持續，雖然熱點大城市相對較嚴，但有地方出現價格放鬆，甚至有熱點周邊城市出現墊付首付等現象。因此，應警惕暗自放鬆執行政策，給購房者預期不明的嚮導，甚至後期房價跳漲的錯誤信號。

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