利潤最高即最佳方案？未必！決議前還需要衡量4個是否！

如果你問一個房產開發者做開發的「目的」，我相信「賺錢」是所有人都會承認的一個選項。

但如果繼續問「在開發方案中利潤最高的方案就是最好的嗎？」，絕大多數人會覺得這是個奇怪的問題，難倒這不是明擺的答案嗎？當然利潤越高越好啊。

其實在實際操作中未必。

我們在評價一個最高利潤的方案是否是最好的方案時，可以從以下幾個方面去衡量。

1

這個方案是否真的具有可操作性 （feasibility）

比如在大多數情況下相同面積的地塊，建公寓要比建別墅可以獲得更多的利潤。

但如果房產項目坐落在郊區低密度區域或者離公共交通不方便的區域，又或者當地的土壤不支持挖地下車庫的話，你建成後的公寓極大可能面臨銷售困難或者你的建築成本要比正常高很多。

2

此方案在當地規劃法規里有多少支持度

同樣的情況下如果你在某個區域希望開發一個公寓項目或者三連排別墅，首先必須了解這個區域是屬於政府所規劃的哪一類型的區域，即屬於

1）鼓勵大規模發展的區域

2）鼓勵適當發展的區域

3）允許有限度的發展的區域。

如果你所開發的區域恰好在類型3區域，有可能政府核准你只能建雙拼別墅。

所以當你準備去購買一個可開發的土地時，看到介紹內容里大肆宣揚可以開發，但是標有「STCA」，你就要比較當心了。

畢竟，中介是開發的外行（我這麼多年接觸墨爾本那麼多中介，其實90%以上從來沒有自己做過開發）。

他們會根據自己的判斷給一些所謂「開發」方面的評判，但是其準確度和參考價值十分有限。

而加這個STCA也正是為了免責，所以，你懂的。

3

這個方案是否在財務上可行

在財務上可行有幾個方面要考慮的因素

1）時間成本

即你為了達到利潤最大化，是否願意為你的方案花更多的時間與鄰居溝通、花更多時間與政府溝通、去VCAT打官司，花更多時間建造、銷售。

這些時間成本都會影響你最終的收益，尤其是貸款操作的話影響更大。

2）風險因素

一般來說風險和收益是呈正比的，如果追求最大化的利潤就意味著你的財務投入會面臨更大的不確定風險，比如你建了一批公寓，等到公寓銷售時恰好碰到政府對海外買家有更多的限制，會馬上影響你的銷售進度，隨之導致影響你最後的收益。

3）你是否有足夠的資金投入到你的方案中。

更高的利潤往往伴隨著更多的投入，貸款金額也更高，利息，費用都很多。

而時局下貸款政策的變動，對項目的影響也是非常巨大的，這都是需要考量的因素。

4

這個方案是否符合當地市場的定位

任何一個好的方案都應該是以符合當地的市場定位為前提的，與其片面的追求單位建築面積的利潤，不如專註項目總的目標來得更合理。

比如在一個高端社區，有時高檔的連排別墅設計要比建10個公寓項目更受歡迎，如果考慮銷量回款時間，資金占用時間買家付款能力預售效果等因素，一個快速交易資金占用相對少，可以更快進入下一個項目設計就是一個最好的方案。

所以一個好的設計公司應該綜合考慮各方面因素，給客戶幾種大致的選擇參考。

有時候最好的方案，並不一定是利潤最高的方案，不要想著在一個項目里賺翻身，要想遠一些。

在我們公司長期的設計案例中，有很多時候需要引導服客戶去修改他們原來的「理想」方案，幫助他們看到全局。

有的客戶說為了提高土地利用率計劃挖地下2層做車庫和娛樂室，有的客戶希望在保護建築整個加層，有的客戶想在高端社區做小戶型緊湊型的經濟連排，我們都會站在專業的角度給客戶最符合市場成本時間效益的建議。

記住願意給你不同建議的設計公司是對你負責的公司。

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各個區域規劃政策的變化影響房價你都知道嗎？

你擁有土地想要開發，需要找靠譜建築師做設計將利益最大化嗎？

你的開發項目需要專業監理和建築團隊嗎？

不要忘記，Hartland不是賣房中介，不推銷樓盤，只為投資人服務，因此可以保證投資建議的中立、中肯。

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