機遇到來，商辦之火或將重新燃起！

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自北京326新政到現在，也過了大半個年頭了，這半年，北京的商辦市場從之前的如火如荼直接變成哀鴻遍野，這種落差甚是驚人，但也能夠理解。

可以說，326新政是繼通州商辦限購之後，北京對商辦市場調控的升級版，力度之大，效果之明顯，很可能空前絕後。最主要是以下點：

商辦新房只能以公司名義購買，二手商辦可以賣給個人，也可以賣給公司，但是不管新房還是二手商辦，交易時必須全款

個人購買商辦需要有購買住宅的資質，且在北京名下無房（商辦+住宅）

以後新建的商辦，最小分割單元面積不低於500平

很多人對此次商辦限購都深感擔憂，一方面是已買了一套或多套商辦的投資客，擔心以後不好出手，資金就此套牢；另一方面，沒足夠首付、不能買住宅的人，現在也不能再買商辦，因為要全款。

最遭心的莫過於很多剛開盤的商辦項目，因為326的影響，徹底橫盤，大批量的商辦賣不出去，開發商不但沒有利潤，甚至連銀行的開發貸都還不上。。。

然而，前幾天有幾位客戶向我們諮詢北京目前有的好的商辦項目，我問他為什麼突然考慮商辦，他跟我說，一方面確實沒有房票，另一方面，也是最重要的一點，他覺得現在商辦市場的春天來了。

為什麼說現在商辦市場的春天來了，主要是因為：現在國家的基調變了，更多的看重實業，而不是房地產，雖然房地產對於GDP增長有著難以替代的作用，但是近期國家要扶持小微企業和初創公司的發展，所以以後商辦，尤其是小面積的商辦，會成為創業公司的首選。

9月27日，國務院常務會議提出針對小微企業發展的財政金融支持力度，具體內容包括對涉及小微企業採取減稅，與小微企業相關的貸款銀行定向降准給予再貸款支持等。之後出台的「定向將准」引發熱議，主要是關於這一舉動對房價和股市的影響，但是我們這位客戶考慮的角度確實比較獨到，這一政策對小微企業絕對是利好，未來可能會再興起一波創業熱潮，這些初創公司的辦公地點絕不會選擇高大上的寫字樓，而是位置好，配套較為齊全的小面積商辦，所以，商辦市場接下來會回暖。

其實不管是投資什麼，最終關注的無疑都是回報率，安全性和流動性。目前以北京為例，北京的商辦房價格確實已經降低了，從3月末到現在，房價跌幅不等，很多開發商表面沒有降價，但是折扣力度非常大，所以現在商辦已經是價格地低點，在定向降准落地之前的3個月選一套商辦房，就是實現了一次完美的「抄底」。

那麼如何選擇商辦房呢？

1、城市群核心城市永遠是商辦投資熱點

放眼下來，全國一共十大城市群，其中，長三角、珠三角、京津冀城市群、長江中游城市帶以及川渝城市帶被國家認定為國家級城市群，已經初步成型。

由於核心城市有著無可複製的資源和創新氛圍，所以區域內的核心城市必然是小微和創業公司選址的目標，所以這些城市的商辦仍然是熱點，未來無論是溢價、還是租金收益，回報率都會比較高。

這些大城市住宅限購，但是限購畢竟還算寬鬆，而且經過半年來的調控，商辦價格已經到了地點，如果資金充裕，這些熱點城市的商辦值得考慮。

2、城市總規凸顯新型價值窪地

以北京為例，剛剛出台不久的《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》中指出，未來北京規劃的主導方向是「一核一主一副、兩軸多點一區」的城市空間結構。

核心區和主城區價格高，而且未來沒有新資源注入，升值空間不高，而通州，作為城市副中心和行政副中心，326限購無論在銷量還是價格上，對它沒有任何影響，而且通州商辦的價格確實也很高。

而目前看規劃，「兩軸」所在的新城，由於目前價格還比較低，在建工程多，未來更多資源注入等因素，會是很好的投資選擇。

兩軸目前指的是「長安街及其延長線」和「中軸線及其延長線」，而這「兩軸」所經的新城就是門頭溝和大興。

建國以來，長安街經過了幾次擴建，最開始只是「兩單」，後來變成「兩門」，然後延到通州，基本上可以發現，長安街修到哪，哪的發展就會更好。中國只有一條長安街，這句話不是說說而已，長安街經過的位置，在北京甚至整個中國，都有重要意義。目前，長安街西延線工程已經進入收尾階段，預計明年通車，所以，門頭溝未來會有很好的發展

而中軸線一直是北京的龍脈所在，現在中軸線向南開展的工程，包括南中軸路加長和拓寬，要改成雙向八車道的快速路，同時從長度上，要經過前門，跟長安街相連。而南中軸路所經區域就是北京的大興，並且要直通首都第二機場，大興區未來的發展會像它名字一樣興起。

3、購物中心附屬商辦更安全

如果擔心風險，可以找這樣一類商辦產品，就是由購物中心衍生的商辦資產。

與其在購物中心周邊尋覓標的，不如直接買購物中心內的，前提是有可售的商辦物業。

一是購物中心本身就具有地標屬性，其選址必然是未來區域重心所在，一般不僅有軌道交通優勢，還具有極強的人流吸附效應，由此衍生的商辦資產可享受將來最大化的升值幅度和比周邊更高的租金收益。

二是從租住企業角度，員工休閑及商務活動都需要購物中心的功能支持，越近越便利，因此在使用價值上非其他物業可比。

城市綜合體是新興商圈的資產安全屏障，其投資的關鍵是找到區域中的第一個。要知道「首個」往往意味著收穫紅利更多更豐厚。