樓市再傳大消息！最狠的土地轉讓來了

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10月11日，深圳樓市加入「比狠」陣列，給土地市場獻上一份大禮。

據深圳市土地交易中心官網公告信息，龍華民治街道將在11月出售一宗二類居住用地，採用「單限雙競」，並首次要求開發商自持，不得分戶登記，不得轉讓，規定年限為70年。

也就是說，深圳有了第一宗「禁售70年」的居住用地。同時，這也是繼6月萬科在佛山上演「最狠報價」後（70年不出售），廣東省第二宗開發商自持70年的土地。

（官網截圖）

兩者不同的地方在於，佛山為開發商順應趨勢、主動轉型，是萬科基於市場、行業競爭對象的高級玩法。

而深圳的這塊史上第一的限售土地，是由政府強勢主導，同時也釋放了多個政策上的重大信號。本次的交易公告還顯示出，該宗地的出讓條件更加苛刻，並且大多為「大姑娘上轎頭一遭」。

先看本次出讓土地的關鍵信息：

（出讓土地信息）

該宗地位於「宇宙中心」民治街道，屬於二類居住用地，土地面積為20042萬平方米，起拍價7.77億人民幣，規定限制地價10.1億人民幣，土地使用年限為70年。掛牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15時止。

其中，規定人才性住房（保障房）最低配建27060平方米，開發商無償交付政府，市人才安居集團代管。

這也是繼大鵬之後，深圳今年第二宗居住用地，在居住項目上，開發商依舊無利可圖。但不同於大鵬的「宿舍樓」，這是深圳今年第一次真正意義上推出住宅用地，方向為人才性住房+租賃住房，其餘為商業用房。

另外，很多房企還會因下面這些「限制條件」高興不起來。而這份普通的土地出讓信息，其實也是「非紅字頭」的政策文件，環節上也足夠詳細、全面。

本次出讓宗地有四大限制條件：

第一，項目建成後，所有商業用房+租賃住房，將在出讓年限內全年自持，即是我們文首提到的「70年禁售」。同時要求限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓，允許抵押，但金額不得超過合同地價與建築物殘值之和。

「限整體登記、不得分戶登記」，也就是人才性住房、租賃住房、商業用房各行其道，統一各用一個房產證，這也是現在自持物業的常見做法，防止開發商暗地出讓房屋。

但官方也給了開發商一條仁慈的後路。如果要轉讓，必須是企業破產清算、重組或股權轉讓、司法強制等情況，當轉讓後的自持物業性質不變。

態度之強硬、模式之新穎，也是深圳土拍市場前所未有的。

第二，採用「單限雙競」。單限就是限制最高競價，也就是10.1億元封頂，在限價的範圍內價高者得。限制土地價格，也是從根源控制房價的一種手段。

「雙競」是競價、競人才房面積。如果多位競拍人都達到最高限價後，競拍人將參加終極環節：比人才房面積。移交人才住房面積最多者，將成為競得人。

這份苛刻的條例，將迫使開發商開啟「割肉模式」，或者比狠模式。因為本次出讓宗地，開發商能夠盈利的只有租賃住房以及商業住房，人才房面積增加，意味著租賃面積、商業用房將隨之減少，開發商的利潤將大打折扣。

但開放商如果想拿地就要比狠，誰報價最狠、割肉最多，誰才是最後的贏家。最終人才房面積會有多少，也是這場土拍的一大看點。

第三，本次項目驗收後，優先為在深圳市龍華區工作居民提供居住配套服務。也即是教育、車位、商業等公共服務，對於龍華區的市民來說，這是一個好消息。

但同時，官方在裝修規定租賃房屋要滿足市場需求，這也是另一個加碼條件。此外，官方規定租賃合同不得超過20年，不得轉租。

租賃合同的限制，也是便於房屋的流通性，貫徹「房子是用來住的」，防止開發商藉助長期合同，將房屋變相「售賣」。

這其實是擴建租房市場的一大信號，未來會有更多的房子，定位為租賃住房，可售賣的商品房將減少佔比。或者說「高端市場稀缺、中端市場平衡、低端市場保障」。

第四，開放商需承諾其土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

這一點對於當下的很多房企來說，可謂「晴天霹靂」。「土地市場禁止融資」並不稀奇，去年十月調控潮時期，深圳、上海、廣州、福建等地相繼出台「招拍掛」環節禁止土地融資的相關政策。

要命的地方是，今年以來深圳的新房市場由於限價、金融管制、限購等調控政策，新房成交量大跌。除了布局範圍較廣的巨頭房企，很多中小房企其實已經被拒之門外，這次「加門檻」的土拍告訴我們，只要租賃市場加快建設、只要國家銀根不放鬆，未來會有很多房企因為無地可拿，或被併購、或被高負債壓死。

租賃市場的這份號稱2萬億的大蛋糕，實則是一塊硬骨頭，也是漫長的燒錢行為，沒有土地儲備的房企要麼餓死，要麼學萬科減肥，告別規模化、轉型效益化，或者備足乾糧，準備過冬。

有意思的還在於，本次宗地出讓，傳統房企還要面對門口的「野蠻人」，或者「馬雲們」，因為官方允許非房地產企業參加本次競拍，並按規定給予其房地產開發資質。

非房地產企業參與深圳土拍也不是首次，早在2015年龍華紅山地塊、2016年6月的光明高新技術園「前總價地王」，就允許非房地產企業參與拍賣。值得一提的是，兩次競得人皆為龍光控股（拿地狂人）。但在當時，開發商沒有土地購置資金的限制，可以瘋狂砸錢，也可以邀請合作方共持減輕負債壓力。

但眼前的時代早已不同，既有資金管制、又要求競得人自持，開放商的優勢已經有所弱化。

而昨天支付寶宣布：上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。100萬套公寓可以免押金租賃，傳統的中介市場已受到衝擊。

今天的宗地出讓，我們也可以推斷，未來也會有更多的非房地產企業，分食租賃市場的利潤，傳統房企將不再是住房市場的唯一牽頭。

面對下周三的重要會議，深圳絲毫不敢怠慢。昨日深圳召開全市金融會議，市委書記王偉中強調「防止金融資源過度流向房地產」，在銀根上對樓市敲響警鐘。並且在今天，新浪報道有網友被銀行追回480萬消費貸。

今天土地市場釋放的信號，供給側上算是給樓市潑了一盆冰水。種種跡象都表明，這次的「樓市調控長效機制」，比我們想像的要兇猛。

但比狠，我只服深圳。

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