規模競爭加速：19家房企銷售額環比漲22％

房企將收穫歷史最豐收一年。從當前情況看，房企年度目標完成平均已經超過80%，預計大部分企業將在10-11月完成年度目標。

中原地產數據統計顯示，19家企業發布9月銷售業績，房企銷售依然處於高峰中。雖然大部分龍頭房企未公布銷售業績，但從目前數據看，公布銷售業績的企業2017年刷新紀錄已成為定局。9月單月這19家房企合計銷售額達到了1439.8億。環比上漲了22%。

不過，值得注意的是，雖然成交金額明顯上漲，但因為一二線城市的嚴控，19家標杆房企9月簽約均價環比8月下調了3%。三四線佔比增加。

中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控逐漸開始影響市場，對於房地產企業來說，壓力逐漸開始體現到銷售數據上。房地產銷售增速持續收窄，企業之間分化非常明顯。多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調，特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。

提前完成銷售目標

銷售目標的完成情況影響著房企的銷售策略。從目前已經公布銷售業績的房企看，房企年度目標完成平均已經超過80%，預計大部分企業將在10-11月提前完成年度目標。

旭輝集團9月業績報顯示，旭輝前9月合同銷售人民幣689.2億元（按年增長67%），完成全年目標約86%。2017年9月單月，旭輝實現合同銷售金額約人民幣80.1億元，按年（相對2016年9月）增加約60%、按月（相對2017年8月）增加約54%，合同銷售面積約48.9萬平方米。2017年9月合同下銷售均價約人民幣16,400元/平方米。

10月9日，融創中國控股有限公司發布未經審核的9月份銷售業績。數據顯示，2017年9月，融創實現新增預訂銷售金額人民幣441.2億元，同比增長182%；合同銷售金額人民幣430.4億元，同比增長218%;合同銷售面積約258.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣16680元/平方米。如此計算，融創中國前9月收入達約2080.7億。

華潤置地有限公司9月業績報也顯示，2017年9月，華潤置地實現合同銷售金額約人民幣126.5億元，合同銷售建築面積約64.78萬平方米；2017年1-9月累計合同銷售金額約人民幣1006億元，按年增長26%，累計合同銷售建築面積約660.54萬平方米，按年增長20%。

張大偉表示，過去2年多的樓市火爆，2017年房企將迎接歷史上銷售業績與利潤上漲最迅速的一年。從截至日前的財報數據看，大部分主要業務是房地產的企業收穫頗豐。「首先，房企整體銷售數據升溫，樓市雖然調控，但市場影響在3季度末才出現。整體看，疊加上2016年末的結轉，大部分企業依然收穫了歷史最豐盛的2017年房地產盛宴。從市場看，雖然調控抑制了部分城市的房地產市場，但從全國看，整體市場依然在同比上漲，全國房地產市場在2017年有望繼續刷新2016年創造的記錄。」另外，張大偉表示，由於2015、2016 年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。「從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地產的房企業績為正增長。」

殘酷的競爭已經開始

房企9月份銷售業績再度表明，房地產市場分化已經極為明顯。房地產呈現出強者恆強的態勢。中小房企的生存空間將日益艱難。

拿地數據可以反映未來房地產市場格局。中原地產研究中心統計數據顯示，從公開招拍掛數據看，年內房企繼續積極拿地。截止到2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億。與2016年同期50大房企拿地金額11937億對比，漲幅達到了48%。

值得關注的是，在50家企業中，2017年前9月拿地超過100億的有49家企業，而在2016年同期只有37家，在2017年前9月拿地200億以上的企業有26家。

大型房企已經深刻意識到規模對於未來生存的重要性。因此可以看出，在調控持續加碼的趨勢下，房企依然處於非常明顯的拿地加速過程中。張大偉表示，做大依然是當下房企的主流選擇。從2017年中國房地產成交面積與成交金額趨勢看，將繼續刷新2016年創造的歷史記錄。在這種大趨勢下，大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億衝刺1000億、1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了今年以來搶地的主流企業。

在調控愈加嚴格的背景下，房企對於規模的渴望已經超越了任何一輪房地產調控周期。新城控股集團高級副總裁歐陽捷在由財訊傳媒集團旗下《地產》雜誌主辦的第13屆中國地產金融年會上指出，「未來住房市場將進入限制性發展新周期」。譬如，今年銷售將再創新高，明後年市場蛋糕不會更大，銷售面積增速趨勢向下，房價依然上漲。換言之，明後年繼續調控並進入限制性發展，銷售進入負增長區間。

歐陽捷認為，限制性發展周期之下，房企之間的殘酷競爭才剛剛開始。據他觀察，「今年初，排名前23強房企銷售額合計3.15萬億元，市場份額佔全國房地產銷售額的26.8%，我們預計，到2020年它們會超過50%的市場份額。然而，今年上半年，它們的市場份額就已經達到36.3%，提升了近10個百分點，明後年就會提前兌現佔據市場半壁江山的預判，行業集中速度遠超預期。」

歐陽捷認為，企業之間「你死我活」的真正競爭才剛剛開始。「我們可以按銷售額及其增速比較精準地測算出，到2020年，百強房企會佔有80%以上的市場份額，可能會出現2萬億元的房企，3000億元以上的房企可能超過14家，千億房企可能還排不進30強。這決不是聳人聽聞，而且這個大格局一定來得比我們想像的都快得多。」他說。

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