美國房價：十年新高，但春天遠未結束

美國房價已超危機前高點,接下來是危機再現還是繼續勇往直前?房地產行業佔美國GDP的18%左右,對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016年初在市場對美國樓市憂心忡忡時,我們就認為美國樓市還有很大空間,這個判斷已經得到印證。從那時到現在,樓價又漲了10%,往前看,美國樓市是春紅褪去,還是春去夏來?從多方面來看,我們認為,美國樓市總體並無過熱風險,仍有上行空間。

與危機前不同,當前美國房貸總體上風險無虞。居民槓桿危機後大幅下滑,相當於2000年左右的水平。投機情緒也不濃厚,居民平均支付能力明顯高於平均房價,斷供比例持續下滑,止贖房屋數量達到十年低位。銀行對按揭態度仍然比較謹慎,儘管當前房貸的平均信用點要求從高點760左右下降至730點左右,但仍比次債危機前高10個點,房屋空置率持續下行,房屋租售比明顯高於危機之前,均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放,加上海外需求較多,總體需求仍然旺盛。受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響,美自有住房率由2016的63%觸底反彈至當前63.7%,但仍處於30年的低位。佔總人口20%的千禧一代成為購房主力軍,而佔全美樓市8%的國際買家需求不減。根據萬得數據,其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭,年年增長,近四年半累積達到1200億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限,房屋供應不足,尤其是中低戶型。當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有70萬缺口,技術工人短缺問題依然嚴重。同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於2000年水平。成屋庫存也從危機時的10個月,下降到4個月左右的水平,成屋庫存過剩緩衝區已經消失,新屋供與成屋銷售之比為10%左右,遠低於危機前18%的平均水平。

局部地區樓市有風險,但總體仍有上行空間,為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。部分海外買家集中的城市,出現高端房地產市場過熱的風險。比如,近幾年部分紐約高端地產價格下滑近30%,而商業地產銷售量下滑近50%。同時住房貸款的提供機構(房地美和房利美)的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。但總體而言,美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制,未來1-2年仍有5%以上的年增速。這種情況下,美國金融周期繼續上行,經濟復甦趨勢仍在,貨幣緊縮也有堅實的基礎。美元反彈,美債收益上行不可避免,時間點近期關注今年底和明年一季度。

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