張勇長：臨深最看好鳳崗

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誰是地產界的塔尖人物？誰又是地產界的中堅力量？由新浪財經、樂居控股、中房研協、《上海證券報》、《中國企業家》共同主辦的「中國地產年度十強CEO」和「中國地產經理人100強」評選正式啟動。作為中國地產行業首次針對經理人的評選，活動覆蓋全國近百個城市的千餘候選人。深圳入圍的20強經理人將陸續與大家見面。

以下是來自東莞天利房地產地產常務副總裁張勇長的獨家專訪：

談及天利，在深圳海岸城的中央商務廣場、天利名城、福田CBD中心商務大廈等4棟寫字樓以及商業項目早已被深圳人耳熟能詳；在海口斥資60億建設的會展中心綜合項目也成為了海口城市中心地標；湖南常德高爾夫球場、別墅和洋房大宅備受矚目。

在東莞南城天利中央花園面世之前，天利在東莞並不為人所熟知。而在打造南城第一標杆豪宅「天利中央花園」之後，項目的首推單位銷售率首日便達到7成以上，創下不俗的銷售佳績，東莞同時也成為天利地產布局珠三角的重要城市之一。

作為入駐東莞的首個住宅項目——天利中央花園，用東莞天利房地產地產常務副總裁張勇長的話來說，是延續「用寫字樓的精品思維做住宅」。他談道，有做更精細項目的經驗，再去做住宅項目，這樣的嘗試也並沒有什麼難度。

臨深片區的東莞，一直以來是深圳客投資置業的熱門首選地，同時也承載著不少深圳剛需購房者的需求。隨著東莞兩次調控升級，大多外來投資客被攔在門外，購房需求呈現分化和回歸。但即便東莞政策再次加碼，東莞2017年上半年的房價卻依然盤踞高位——均價16221元/平，同比上漲30%，為歷年來最高。

在張勇長看來，政策的調控加碼，對開發商和剛需購房者來說未必不是機會。「相比較深圳而言，東莞的限購政策相對溫和，經過近半年的消化和盤整，東莞已經進入了真正的市場購買期，購房者由觀望逐漸偏向理性購置。」他坦言，十分看好東莞市場，「明年東莞可能會再次發力，藉助深圳後花園的地理優勢以及粵港澳大灣區的政策優勢，持續上漲10%-20%沒有問題，有信心，投資永遠不會嫌晚。」

除此之外，未來天利在珠三角的布局還包括與深圳一路之隔的30萬平鳳崗舊改項目。張勇長表示，臨深置業最看好鳳崗的發展，城市分層並不會對房價產生特別的影響，在未來的三四線城市房價上漲速度同樣也快。

「規模化」之後再談「多元化」

天利地產近年如何發展與布局？

張勇長：天利地產2001年紮根深圳，輻射全國，先後在湖南、海南、深圳、東莞有四個項目，涵蓋住宅、公寓、商業等業態。

近些年，在珠三角我們核心布局的城市是深圳和東莞，深圳項目有中央商務廣場、福田CBD中心商務大廈等。商業方面有南山天利名城，東莞有兩個項目，其中一個項目是東莞CBD南城核心區的天利中央花園。接下來天利在鳳崗有一個舊改項目，接近三十萬平，這就是這些年來我們在珠三角的一個布局。

湖南和海口我們分別有兩個綜合體。海口的是一個五星級酒店天利萬豪酒店、會展中心；在湖南天利有兩千畝的體育發展用地，一個18棟的球場，後期可能進一步會擴展到27棟，還有一個是我們的洋房和別墅項目，整個項目分八期開發，目前已經做到了第三期。

如何看待多元化發展與規模之間的關係？

張勇長：天利地產最初並不是做地產的，而是做印刷行業起家的。剛剛開始做地產的時候我們就有別的產業去支撐它，有現金流去反哺它，所以我覺得規模與多元化是密切相關，但是並不存在一個必然的關係，是到一定規模一定程度以後才開始多元化。

我們拿地的時候，能夠很明顯地感覺到，為什麼現在深圳也好，東莞也好，珠三角的城市大家都願意去做舊改，願意去做城市更新，就是這個道理，公開市場拿地可能已經是幾個寡頭才能拿得到。

有信心，投資永遠不嫌晚

調控下的東莞房地產市場表現如何？

張勇長：今年我們主要的工作重點是東莞的兩個項目，一個是南城CBD片區的天利中央花園，一個是鳳崗舊改項目。去年的10月和今年4月，東莞先後出台了兩次調控政策，經過一段時間市場消化了大部分不利的因素，我個人認為已經消化完畢了。

購房投資者可能比起之前更加理性，在經過了觀望以後也開始入市。我個人認為，東莞市場最早的話應該是明年可能會再次發力，尤其是借著國家粵港澳大灣區政策環境的背景，東莞市場作為廣深價格窪地還是有很高的上升空間。

明年會否出現「小陽春」？

張勇長：我覺得深圳的市場應該相對來說獨立一點，相比較幾個一線城市北上廣它的市場相對來說都是獨立的，可能不會和所謂的二、三線城市有太多的瓜葛。反倒是二、三線城市可能會把一線城市房價的漲跌當作是它的晴雨表，就像我們去年整個東莞的項目在銷售過程中我們一直在反思，為什麼我們沒有預測到，或者說為什麼我們是後知後覺才發現房價漲得這麼厲害，其實回過頭來想，就是我們沒有太多地去關注深圳，尤其是臨深的這些城市對深圳房價的一個反應。

我們談的「金九銀十」只是看量的大小而已，和往年相比，今年金九銀十的量會小一點，但是它的價格比起往年要上升很多，從整個資金量來看並不能說金九銀十很慘淡。

有產業支撐，臨深置業更看好鳳崗

臨深置業，您更看好哪個片區？

張勇長：鳳崗。為什麼會強調鳳崗？因為鳳崗除了作為深圳的一個後花園以外，有足夠的產業支撐。今年京東在鳳崗投了大概300億做產業新城，有產業，又有人口，鳳崗的房地產市場我還是非常看好的。

有信心的話投資永遠都不會嫌晚。我覺得深圳不行反倒臨深會更好，因為深圳限購比起東莞來說，在政策方面會嚴格得很多。相對來說，東莞限購可能有一些思路或者有一些政策的調整。其實，東莞限購對真正需要在東莞置業的消費者，無論是深圳戶籍人士或者是東莞戶籍人士來說都沒有太大的影響，因為目前東莞的限購政策是本科學歷+半年社保，這個我覺得是比較寬鬆的。

2016年整個東莞的房價呈現翻番漲幅，未來這個可能性也會比較小，但是相對來說能夠持續保持穩定的固定的幅度10%到20%左右上漲我覺得這個是可以期待的。

房地產發展將會逐漸分層

保障類住房增多是否會影響商品房市場價格？

張勇長：我並不這麼認為，比如深圳的市場我們不能說它是深圳的市場，它是全國的市場，是全國資金的一個流向集散地，所以就像我剛才說的，可能一個城市既然是大家有錢人的遊戲，那麼所謂我們的豪宅你能負擔得起，你可以繼續去投資，甚至去投機，另一個城市就像您剛才說的，包括租賃房包括棚改，那麼這是保證所有的老百姓大家正常的居住的需求，所以我並不會認為這兩者是一個衝突或者是一個矛盾。

房價如果再漲的話，就像我剛才說的資金的體量越來越大，那麼房價上漲的空間也會越來越小。會上漲，就會有很大的壓力，不會像以前我們所說的兩年或者五年翻兩倍或者五倍，因為會保持一個平穩的增長，這也是我覺得整個地產行業，整個國家都都希望看到的。

未來房價走勢，我覺得應該是走兩極分化的思路，可能政府的思路也是去把整個房地產市場分層，一層可能就是我們所謂的豪宅，那麼說的比較直觀一點就是有錢人的遊戲，你買得起或者是上千萬的房價你能承受，那你能夠玩得起這個遊戲，那你就可以繼續去投資，去置業。另一個城市就是說我保證所有的有居住需求的老百姓能夠居有其所，所以可能我一直的理解就是整個房地產市場國家調控的思路應該還是兩個大的方向。

張勇長個人介紹：

張勇長，暨南大學法學院研究生畢業，曾就職於銀行。2008年至今，歷任深圳市天利地產集團有限公司董事長秘書，總裁秘書，現任東莞市天利房地產開發有限公司常務副總裁。

「地產經理人100強」瞄準活躍於全國各大城市的房企中堅力量，並於12月舉辦年度地產頒獎典禮，為中國地產行業最優秀的經理人隆重致敬。

新浪樂居將陸續為大家奉上入圍經理人獨家專訪。

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