CBD榜單發布：誰是中國第一CBD？

職場 10-13

來源 | 城市戰爭

作者｜孫不熟

已獲授權轉載。文章觀點不代表米筐投資立場。

面對高大上的CBD，我們該如何輕鬆地談論它？本文加工大量數據之後，為你提供一個速讀版本。

近年來，中國社科院每年都會發布一個《中國商務中心區（CBD）發展報告》，對各個城市的CBD發展情況進行對比。這是2014年版的報告，其對中國CBD的評級如下：

如上所示，中國的世界級CBD只有一個，那就是香港中環CBD，國家級CBD有兩個，分別是北京CBD與上海陸家嘴CBD，大區級的CBD有五個，分別是廣州天河CBD、上海靜安CBD、深圳福田CBD、重慶解放碑CBD、長沙芙蓉CBD。

社科院的報告還介紹，北京CBD、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD是國務院批准的三大國家級CBD。也就是說，從規劃定位上，這三個CBD的規格最高。

其中北京CBD是「西起東大橋路、東至東四環，南起通惠河、北至朝陽北路之間7平方公里的區域」，也就是北京國貿大廈、中央電視台總部大樓那一帶；上海陸家嘴CBD是「位於浦東新區西北部，東起浦東南路、泰東路，南沿陸家渡路，西部和北部緊靠黃浦江的6.89平方公里區域」；廣州天河CBD是「包含天河北、珠江新城、廣州國際金融城在內的20平方公里區域」。

下面是社科院2017年9月剛剛發布的中國CBD概況，部分數據與2014年的有不同，比如深圳福田CBD的面積從原來的2.33平方公里擴大為6.07平方公里，上海陸家嘴CBD的數據則缺乏。

先來看看各大GDP的經濟總量（GDP）排名情況：

數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2016—2017）》，其中，上海靜安CBD、西安長安路CBD為2014年數據，長沙芙蓉CBD為2013年數據，其他均為2015年數據。

如上所示，廣深兩個城市CBD穩居第一梯隊，其中深圳福田CBD的GDP總量達2622億元，居上榜CBD的第一名。而在此之前，第一名的寶座一直是廣州天河CBD，福田CBD這次實現對天河CBD的超越，除了經濟發展迅猛，另一個原因應該是統計口徑發生了變化，其CBD區域從原來的2.33平方公里變成了6.07平方公里（這也是深圳福田CBD原本的規劃區域）。

當然，上海陸家嘴CBD缺乏，沒有參與此次評選，所以實際情況應該是陸家嘴CBD第一，福田CBD第二。

要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經濟的情況，下面是各大CBD的總部企業數量：

陸家嘴CBD的數據仍然缺乏，所以福田CBD再次拿到第一名，其他城市的情況正常，最大的黑馬是鄭東新區CBD，其總部企業的數量居然超過廣州，居第三名，可見鄭州在河南省的首位度很高！

再來看看世界五百強企業在各大CBD的進駐情況：

如上所述，廣州天河CBD在這項指標上遠超深圳，拿到了第一名，這裡面的原因我們之前的文章已經講過很多次。在城市屬性上，廣州是門戶城市，而深圳是經濟中心城市，所以深圳本土的大企業雖然很，但外地企業、外資企業到珠三角開展業務，其區域總部一般還是設在廣州。

但如果從城市層面的數據來看，五百強企業最多的肯定還是上海與北京，廣州與二者不在一個數量級，陸家嘴數據缺乏，這裡就不做討論了。北京的情況和上海不同，進駐的500強企業很多都是科技公司，而科技公司一般不會到CBD辦公，而是去科技園辦公，所以北京的很多500強企業都在海淀，而不是在朝陽CBD，這也解釋了為什麼北京CBD的500強數據沒那麼好看。

除了北上廣深，外企進駐最多的是重慶，顯示重慶經濟在內陸地區的獨特性。當然，這裡沒有成都CBD的數據。

僅看總部企業還不能完全說明問題，因為同樣是總部企業，但其對GDP和稅收的貢獻度有很大差別，下面來看看各大CBD的納稅額情況：

如上所示，深圳福田CBD2015年的納稅額超過1000億，以一騎絕塵的姿態領先其他城市，顯示福田CBD含金量之高。另外，上海靜安CBD的GDP雖然不高，但其納稅額位居前列，顯示靜安CBD的含金量也很高。

下面來看看各大CBD納稅過億的樓宇數量：

如上所示，深圳福田CBD與上海靜安CBD的億字頭樓宇最多，顯示深圳福田與上海靜安的經濟密度之高。而總部企業數量靠前的鄭東新區CBD，億字頭樓宇不多，顯示鄭州CBD目前的含金量不高。

經濟密度越高，帶來的營商成本也會越高，營商成本也影響CBD競爭力的重要指標。下面來看看各大CBD的日均租金情況（2015年數據）：

如上所示，商務成本最高的是北京CBD，其租金水平是第二名福田CBD的1.5倍，是天河CBD的2.3倍。商務成本反映的是企業在一個區域的競爭激烈程度，這個成本越高，其經濟密度與經濟活力越高，但成本推高之後，反過來又會對人才與產業帶來擠出效應。如何在保持經濟活力與降低商務成本之間做好平衡術，是每個CBD都需要面對的問題。

以上便是中國主要CBD的基本情況，讀者諸君可以通過這些宏觀數據對各個CBD有一個基本面的認識，但必須強調的是，單個CBD並不能反映一個城市的全貌，因為隨著城市的經濟規模越來越大，很多城市已經開始出現多中心、多CBD的格局——比如上海至少有陸家嘴、靜安、虹橋三個CBD，深圳至少有福田中心區、前海兩個CBD，北京除了朝陽CBD，還有金融街、中關村、望京、後常村等多個總部經濟聚集區。

這也是內地城市與香港、紐約、倫敦等城市的一個重要區別，這些城市發展了幾百年仍然是單中心格局，但北上廣深這樣的城市正在出現多中心格局，原因在哪裡？一個原因是咱們人多，一個CBD不夠用，第二個原因應該是互聯網＋地鐵帶來的城市空間平權效應，這個話題以後再細講。

來欣賞一下幾個主要CBD的美圖：