房價斯芬克斯之謎：貨幣增速暴跌為何房價不跌？
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房價的斯芬克斯之謎
自打進入新世紀以來，中國房價便一路高歌猛進，除了08年受美國次貸危機影響，咱們奔跑的房價磕絆顛簸了一下，十幾年來基本沒出現過大的下跌。當然，極個別的區域和城市除外。
所以，吃虧多了也就長記性，房價多頭便成了受人敬仰的關二爺！
不管是地產死多任大炮還是炒房天團水庫歐成效，分析看多房價的邏輯千千萬：從城鎮發展到人口遷移，從世界格局到地方城鎮規劃，從貨幣政策到人口劉易斯拐點。
但其中，有一個極其重要的原因就是中國貨幣的長期超發！
換句話說：錢，印多了。而市區土地有限，蓋房子速度趕不上印鈔速度，所以,房價要漲！
對不對？
對！
有人有不同意見么？
有！
前兩天，有個粉絲問了我一個乍一看很NB的問題：
拾葉老師您好，請問M2的增速近兩年一直在下跌，8月的增速都跌破9%了，那為什麼房價不跌呢？
如果沒看明白提問的朋友，我通俗解釋一下。
這位粉絲問我：既然支持房價上漲的一個重要因素是貨幣超發，那為什麼這兩年貨幣發行增速下降那麼快，而全國房價卻不下跌呢？！
是啊，這是一個一直盤旋在房價空頭上方一個巨大而不消散的謎團：
貨幣增速暴跌為何房價不跌？
近兩年貨幣增速
空頭等的好焦心啊！
但接下來我的回答讓他徹底懵逼：
因為，房價漲跌跟貨幣增速沒多大關係！
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對房子來講，你理解的貨幣（「錢」）是錯的
粉絲袖子一擼要跟我決鬥：你們都說貨幣超發是房價上漲的一個重要因素，怎麼到你這兒房價漲跌跟貨幣增速又沒多大關係了？你這不瞎扯淡忽悠我么？！
我說，對啊，房價上漲的一個重要因素的確是貨幣長期超發，但是誰告訴你貨幣增速下滑房價就一定要跌啊？
我們看2016、17年是中國貨幣增速二三十年來最低的兩年，但這兩年卻是房價暴漲，搶房最難的兩年。
如果相信貨幣增速與房價直接關聯，那麼現實打臉！
問題到底出在哪兒了？因為你理解的所謂貨幣（錢）的含義不對。
對於房地產開發商下面一個個售樓部來講，真正他們能拿到的，推動房價上漲的「錢「來自於哪兒呢？
是銀行貸款，而並非直接來自於所謂的M2。
換句話講，在「錢」的層面上，跟房價有直接體現關係的是整個社會的貸款增速，而非貨幣增速。
而銀行貸款屬於哪一塊？社會融資規模！
前者是銀行的資產端，而後者M2是銀行的負債端。
所以，我們要看的是整個社會融資增速是什麼情況，也就是貸款的增速是什麼情況。M2下滑的同時，社會融資規模的總量增速是否下滑了，這才是重點！
下面是2016年年初至今的廣義貨幣（M2）同比增速與社會融資規模存量增速的表。
圖上看很明顯，雖然貨幣增速下降，但是整個社會的融資規模總量增速卻依然保持在高位！
圖中上面那條線，也就是社會融資總量增速的變化，2017年8月末同比增長13.1%，並且最近一年來增速一直保持在12.5%以上。
雖說我們的M2的增速明顯放緩，特別是8月跌破新低，僅有8.9%，銀行印鈔的速度慢了下來，但金融系統對實體經濟的支持卻並沒有絲毫放鬆。
也就是說，社會從金融體系拿到的貸款不僅沒有減少，反而保持在一個高速的增長，這也就是2017年房地產的銷售金額和銷售面積並沒有比2016年減少，反而出現增長的根本原因。
所以，剛才講的貨幣長期超發是房價上漲的一個重要因素沒錯，但是你盯著的這個「錢」的指標卻錯了。
我們的M2，已經對社會的經濟反映能力和資產價格反映能力失效了。你盯著它，沒用！
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硬幣的兩面，M2與社會融資規模
這兩者有什麼關係和區別呢？
M2與社會融資規模存量的關係就像一個硬幣的正反兩面，前者是金融體系的負債端，而後者是金融體系的資產端。
一個體現金融體系能夠給社會提供多少的總貨幣量，另一個則體現社會對資金的需求。長期來講，兩者大體上是應該差不多的。
但記著，兩者的增速並不是時時刻刻保持同步！就像現在。
我們社會需要建設、需要發展。但建設發展需要有錢才能運行啊，這就使得貸款人要去銀行貸款。
而銀行能給你多少錢呢？
大家都知道，中國的貨幣發行制度是外匯占款制度，通過央行增加外匯占款而投放基礎貨幣。但最近幾年央行的外匯占款持續下滑，只能通過對商業銀行拆除資金（比如MLFSLF等）來增加基礎貨幣，或者直接降准，才能保證貨幣的供給量。
你問銀行要10億蓋房子，銀行先看看自己的帳庫能不能給得了你10個億，如果沒有，是不可能憑空給你10個億。
這就導致貨幣發行的規模越來越大，而M2的貨幣傳導機制鏈條越來越長。我們通過研究M2變化來判斷對經濟和資產價格的反映也越來越弱。並且作為一個整體流動性指標，M2甚至很難統計這些錢去了哪些區域去了哪些行業。
錢一直在房地產空轉，但空轉了多少，錢是從哪個口來的，M2的層面看不清。
而社會融資規模卻能精準體現哪些地區哪些行業用哪種融資方式得到了錢。而社會對錢的真實需求和得到的體量到底是什麼樣子！
所以，這也是我們為什麼重視社融規模的原因。
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外匯占款下降、美國縮表
中國的M2增速將持續低迷
美國現在在縮表，對十年前為了救市而進行貨幣寬鬆政策（QE）所形成的4.5萬億美元資產負債表進行壓縮，估計到2021年要減少到2.5萬億美元。
而我們央行的外匯占款也不斷再減少，央行的外匯占款已經從2014年最高的27.3萬億元減少到上個月的21.5萬億元。而外匯每減少1美元央行就要從市場拿回人民幣基礎貨幣6塊6，這，是嚴重的貨幣收緊。
雖然我們有MLF/SLF/PSL等貨幣對沖工具，還有十一前的「定向降准」來維持M2的體量不會出現大幅下滑，但是，每個人應該清楚的認識到：十年的貨幣寬鬆政策已經轉勢！M2增速將持續長期低迷！
如果你還按照過去的思維，單純看M2增速高低來分析房價，你依然還是韭菜的命。大勢不認！
還有三個對於未來判斷的觀點：
未來，貨幣政策緊縮逐漸會傳導至社會融資規模總量增速上，貸款將越來越難，利率也會長期進入緩慢的上升通道。
未來，降准還會有，但不是噴子們所聒噪的貨幣要大放水，房價要暴漲，而是為了保持中國M2目前的這個貨幣供給當量。
未來，對於房價的分析，M2的重要性將逐漸減少，大家更要關心的是看看社會融資規模中，房企直接融資是否順利，房貸政策是否嚴厲，這才是影響房價的直接因素。
※中國相當於發達國家的哪個階段？
※長假歸來看大勢：億萬人拿出全副身家與政策對賭
※起風了！輝煌中國下資本的下一個風口！
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