天津歸來，這座城的價值窪地終於找到了……
此音頻為子非魚錄製大小為10.58MB
1
天津往事
天津，是一座歷史悠久的古城，自古因漕運興起，於1404明永樂二年正式築城，1860年天津成為通商口岸，西方多國在天津設立租界，天津成為近代中國洋務運動的基地，近現代工商業、金融業都十分繁榮，最終造就了天津中西合璧、古今兼容的獨特城市風貌。
新中國成立定都北京之後，天津做為直轄市與北京接壤，1.19萬平方公里的轄區面積與北京體量相當，曾經有不少人質疑兩個重量級大城市如此接近，設置是否合理，這是歷史原因不必深究，但北京利用首都優勢獲得了大量的經濟、政治和教育資源是不爭的事實。
北京和天津市在建國以來多個發展階段對大型和重點工業項目的定點都有強烈的要求，在改革開放前的30年間，這種對工業項目爭取的結果，北京市一般都居於優先地位，上世紀70年代，燕山石化、石景山鋼鐵廠、東方紅煉油廠等大型項目接二連三在北京建成，使得大量的資金和項目都投向了首都。
在這種競爭背景下，雙方暗戰不斷，因此，北京的進出口物資在尋找出海口的問題上，本應走天津港，但北京於80年代和河北樂亭聯合建設了京唐港，最終繞開了天津。
2
天津中興
隨著與北京經濟和城建差距的不斷拉大，天津開始了自我救贖之路。1994年，天津提出了濱海新區發展規划上報國務院，2005年，濱海新區被納入國家十一五規劃和國家發展戰略，並批准成為國家綜合配套改革試驗區。
濱海新區位於天津東部，合併了原塘沽、漢沽和大港區，面積遼闊，成為天津發展的橋頭堡與實驗田，被天津政府寄予重望，希望成為第二個浦東。目前，濱海新區的泰達開發區發展速度很快，是濱海發展的領軍板塊。
天津中興的第二條路是開放戶籍。與許多戶籍緊鎖的城市不同，天津早就發現了人口紅利的優勢，早在1996年，天津就利用自身教育資源的優勢，實行了藍印戶口制度。
只要在天津買房即可獲得藍印戶口，享受與紅印戶口相同的戶籍待遇。一時間，大量外地人群紛紛在離北京最近房價也最低的武清和寶坻購房，享受天津教育和資源的同時，也給天津帶來了大量資金和人才。藍印戶口政策推動了原本落後的郊縣武清和寶坻的繁榮，房地產行業成了武清和寶坻的支柱產業。
藍印戶口引進了數以百萬計的外來人口，到2014年藍印戶口在中央壓力下被迫叫停之後，天津戶籍人口已達到1500萬，與當時的北京人口只相差500萬，天津人口增長迅猛，藍印戶口政策功不可沒。
即使在藍印戶口叫停之後，天津依然沒有關上戶籍的大門，一直採用積分落戶的方式引進人才，目前每年落戶天津的人口仍以數十萬計。
天津就是這樣一手發展濱海，一手開放戶籍，逐漸實現著天津的中興之夢。
3
天津布局
先來看一張天津地圖
圖片來源網路
天津是個有趣的城市，從地圖上看，可以分為三環一新區。
第一環是天津的內環，即中心六區。
分別是和平區、南開區、河東區、河西區、河北區和紅橋區，這六區組成了天津的老城區，城六區十分繁華，基本所有的優質教育、醫療和商業資源都集中在城六區之內。
第二環是天津的環城四區，即東麗、西青、津南和北辰區。
其實從區域面積來說，天津的中心城區不過略大於北京的東西城，而環城四區也不過比北京的三環略大一些，但天津的城區發展現狀卻與北京有天壤之別。
在北京，從老城區二環開始，如攤大餅一般自發向外環形擴張，到三環、四環，北京四環之內都是發展極為成熟的中心區，即使五環之內可開發用地也不是很多，而天津則完全是另外一派風貌。
天津出了中心六區，就像是到了另外一個地界，道路兩邊都是一望無際的待開發土地，讓人恍若來到了鄉村。由於天津自身的資源和經濟規模有限，無法做到環城四區的自發成熟，就只能採取以點帶面的發展模式。
目前，如西青的張家窩片區、津南的鹹水沽片區、八里台片區等，都是各區域發展較好的片區，天津政府希望通過各個點的爆發最終連成片，促成整個區域的成熟。
第三環則是天津的外圍郊縣，包括武清、寶坻、靜海、寧河和薊縣五區，這五區又在環城四區的外圍，屬於天津的遠郊縣，發展程度自然比環城四區更遜一籌。
但五區自身又有差異，武清和寶坻雖然遠離天津市中心，但由於和北京接壤的優勢，吸收了大量的藍印外來人口，加上房地產的大力開發，近些年來發展很快，而靜海則是天津市大力扶持的遠郊區，靜海的團泊新城以足球帶動經濟，近幾年發展勢頭強勁。
最後一個就是濱海新區。
濱海新區所包含的塘沽區也屬於天津老城區，多年來一直和中心六區雙核並行發展，但除了塘沽屬於成熟城區，泰達開發區初具規模之外，濱海其他區域都在初步開發階段，發展前景任重而道遠。
4
天津樓市現狀
天津樓市多年來一直不溫不火，以慢漲為主，到2015年底，中心六區的均價仍在兩萬多元徘徊。天津樓市於16年初開始暴漲，到17年初基本實現翻倍，在17年4月1日實施限購之後才逐漸平穩。
目前，中心六區的房價基本在3-6萬元之間，和平區的優質學區房已沖高到10萬元。由於開發早，老破舊住宅居多。在南開區，即使是沒有學區概念的老舊商品房，也賣到了將近4萬元一平米。
售價38000元的南開區老舊商品房
南開區街景
而環城四區由於開發較晚，目前都是新盤和次新盤為主，津南區的大學城片區目前新盤扎堆，道路寬闊，規劃較好，現在售新盤價格在1萬5到2萬元之間。西青區屬於天津的生態小區，楊柳青和張家窩片區環境優美，規劃良好，目前房價在2萬到2萬5之間。
津南區新盤富力又一城，目前售價15000
津南大學城片區規劃良好
西青區街景
西青區樓盤江南城，目前售價21000元
而外環五區，武清和寶坻區在1-2萬元之間，靜海在8千-1萬5千元之間，寧河和薊縣新盤很少，大多在萬元左右。濱海新區目前泰達開發區房價最高，大多在3萬元左右，塘沽老城區2萬元左右，其他保稅區、漢沽等區新盤在1萬元左右。
5
天津價值窪地
經過一番梳理分析之後，米宅認為，天津目前的價值窪地已經脫穎而出，首選就是環城四區的核心板塊。
這些板塊距離天津市中心不過十幾公里，從市區驅車二十分鐘即可到達，按照新盤溢價至少30%的標準，南開區3萬8的老破舊與津南新城1萬5的新盤實際價差已達到了驚人的4：1，這是嚴重不合理的價差，遲早會實現價值回歸。
導致價差過大的原因，一方面在於政府對新盤的控價和開發商早年拿地成本極低；另一方面在於天津人民有中心區為王的心態，認為中心區之外的都是農村，而這種觀念還停留在十年前北京對通州和大興的觀感，然而，隨著地鐵的四通八達和近郊的迅速崛起，過大的價差會被迅速抹平。
不僅如此，和北京相比，天津的環城四區有強大的區位優勢，環城四區與中心區的距離，不過是北京三環半與二環的距離，而且環城四區開發力度小，有更好的規劃優勢，目前，天津地鐵正在大力建設之中，一旦實現環城四區與中心區的接駁，房價必會有一波迅猛的上漲。
天津軌道交通2020年規劃圖
第二個值得關注的武清和寶坻，由於緊臨北京，承接了更多的資源和外溢，加上近年來很多藍印戶口兒童已到了升學年齡，大量家庭拖家帶口來武清寶坻定居，給這兩個地區帶來了大量人口、資金和活力，房價上漲動力也很足。
而城六區目前價格已在高位，有透支風險，濱海新區雖然未來可期，但照目前發展速度來看，或許還有很多年的道路要走，都不在米宅的推介範圍。
5
結語
緊臨北京的天津，有幸亦有不幸。
然而，以華北的經濟體量，以天津的可發展地域，以天津政府務實奮起的作風，相信天津的未來會遠超當下！
米宅米宅城市考察系列：
其他城市研究
海南置業，米宅幫你談優惠！
米宅旅居，米宅旗下旅遊度假地產頻道，米宅旅居將堅持真誠、善意、專業、完美的價值觀，通過實地探訪和全面分析，在全球發現正確的、性價比的度假地產，幫你實現完美的第二家園！
※2萬家企業的競爭紅海里，只擠出一個他！憑什麼？
※中國90後正面臨一場中年危機，上面爬滿了虱子！
※68年，中國已成龐然大物！厲害了，我的國！
※這個城市的房價不高，租金不低，卻鮮有人知！
※中國形狀最奇特的一個省份，早已預示中印衝突的結局！
TAG:米宅米宅 |