到底要不要在英國買房？別想太多，對號入座就好了
很多人，包括在英國生活了很多年的老移民，還有新移民，包括學生，學生家長，經常會問這個問題：「英國的房產值不值得買？」「買房最主要的好處是什麼？」
非常有意思的是，大部分新移民的態度是非常堅決的購房論支持者，只要一旦安穩下來，第一時間做的就是四處看房買房。反而是那些老英國移民，非常畏手畏腳，看起來對於房產投資看起來是嗤之以鼻，其實心裡還是怯怯心虛，畢竟這些年英國賺的錢，遠遠不如在中國賺錢容易，不如中國賺錢要多。
本文很好的說明了一個心態錯覺的問題，特發上來供大家參考，至少能解決一個基本的問題： 英國房產，買還是不買？
--英國房產哥
作者： 三萬；已獲授權轉載。
老李和老張是我多年好友，倆人也在一個國企上班，收入都很不錯，在過去的幾年，卻因為房子，他倆的生活品質截然不同。
老李只要有資格有錢就買房，有時候加槓桿也要買。老張不同，他一直覺得房子有很大的泡沫，到現在也只有一套自住的。過去我也勸他買，他總有各種理由推辭。上周老張終於決定買第二套，也就是剛需改善房，俗稱「剛改」。拉上我跟老李開始滿城跑樓盤。
結果晚上街邊喝酒擼串的一段談話，卻讓筆者對剛需買房這件事有了更深的思考。
1
究竟誰是剛需？誰是炒房？
老李：「老張你買房太墨跡，價格差不多就行了。你也不是很缺錢，看好就下手唄。」
老張：「萬科那個樓盤容積率偏高，離地鐵站還有1公里，走路也不近，我覺得不值這個價，要是便宜2000我覺得可以考慮，不急，再看看。」
我聽完懵了，如果不是知道他倆的現在狀況，我完全想不出，究竟誰才是那個剛需，誰才是炒房。
「老張你為啥會有這種想法？你在買賣過程中希望買到低價，甚至底價？你是希望高位賣出么？準備炒房么？」
「不是啊，就是想省點錢，房價這麼高，買的低點，也安全些嘛。」
原本我以為這只是老張一個人的想法，結果巧的是，我發現，大部分剛需族買房都有這種想法。下圖是那天凌晨小密圈一位粉絲私信筆者的聊天記錄。
我能理解錢少的困惑。但是，考慮價格波動，試圖低位買進，這到底是剛需還是炒房族該有的思維？想法特別簡單，價格大差不差，閉眼買買買，這究竟是剛需思維還是炒房思維？
老李和老張的思維怎麼完全倒置了呢？難道不該是老李覺得房子要低價進，高價出。老張應該閉眼也得買么？
我怎麼覺得老張是在炒房，老李是剛需呢。
2
調控就一定等於下跌？
老張：「國家以前調控，我每次都信，調控會有結果，會跌，結果搞到現在這情況，我被政策騙了。」
老李這下徹底急了：「老張誰給你說的調控就是降價？調控關你啥事？腦子進水了么？」
老張：「房子是民生工程，這麼無理上漲對得起人民么？調控打壓房價，不是針對我的么？」
老李：「狗屁民生工程，都改革開放自由競爭幾十年了，你怎麼還會有包分配大鍋飯的想法。我真是白跟你認識這麼久。調控是在保護你！」
別說，回來我還專門查了下，就算2016年房價飛漲，國家高層對房地產的公開表態是：
原來國家一直說的是「平穩發展」和「抑制過快上漲」，沒說讓「下跌」啊。老張說的國家要調控等於下跌，是誰的意思？究竟這是國家的意圖，還是一直以來，老張的一廂情願？
老張：「現在要加息，信貸又收縮，房地產好不了。」
「這些又關你什麼事？這是國家打擊炒房族，你是炒房族么？」
難道老張一直以來把自己跟那些動輒幾千萬上億、瘋狂加槓桿、買樓是直接找項目總的炒房團歸為一類？
越想越可怕，老李用著一個剛需的思維，吃透了原本屬於剛需老張的政策紅利。調控本身對老張是好事，結果他卻認為針對自己。
說實話，不僅僅是老張，可能我們大部分人，根本都配不上「炒房」這個詞。
3
跌了你會買么？跌了你會賣么？
我發現老張其實一直有著交易的思維，他不希望站崗，他覺得樓市有泡沫是導致他遲遲不肯買房的最本質因素。我們也不能因為現在房價漲了就說他這種思維是錯的。但問題的核心是，我覺得他沒有考慮到自己所處的位置。
「老張，如果房價跌了，你會買么？」
「肯定會啊！」
老李卻對此非常不屑：「老張你別給這拍板，要是買，前兩年你早就買了。你的心理價格，一直是被動上漲的。過去你覺得是8千可以，前兩年是1萬，今年你覺得1萬5忍忍也可以接受。要是房價真跌了你又覺得1萬2才能接受了。」
事實上，這點我是認同老李的。在過往的金融交易中，老張這種思維方式，可以說是典型的小散戶心態。也可能是對大局的判斷不夠，也可能是對高位的恐懼。所以在操作中總是受到傷害。
套用交易的方式，我做了老張近幾年的心理變化圖：
房價真的跌了，剛需會賣么？賣了他還叫剛需么？
什麼是剛需？我們先不說房子。假設法定到了28歲，你需要吃一顆神葯，這個葯能為你接下來半輩子續命，或者決定你的生活層次。你會花多大代價去買這顆葯？窮人家的小孩為了上學，儘管學費高昂，家長還是傾盡全家之力去支持，他們不知道高價么？為何還要咬牙堅持呢？
剛需，就是不論這個門檻有多高，你都要進去，因為你解決的是0到1的問題。這個門檻，不論放在任何領域和層次去看，都需要犧牲極高代價的。
4
剛需和甘蔗汁
直到今天，我一直在思考老張和老李這事，我並不推崇老李炒房式買買買。但是對待老張，究竟該如何定位自己，如何看待剛需買房？
經歷過樓市泡沫破滅的香港，目前置業理念是「三宅一生」，意思是人一生需要三套房：自住，改善/給子女，投資。也就是一生三套房是要有的。
筆者也很認同這個理念。從政策上看，3套也確實是安全的，屬於國家政策擦邊附近。即使生活在農村老家，宅基地上蓋的房，一生也差不多是這個數量。那麼我們嚴苛一下，就把3套以內都定義為剛需（剛住、剛改、剛投）。
明確了剛需的範疇，對於剛需買房，這裡我想講一個自己的事。筆者的叔叔是我們村早年的大學生，清華大學畢業，現在上海定居。在筆者剛上大學時，恰好是房地產剛爆發的時節。他在過年吃飯時，給我父母包括我們晚輩，好好「上了一課」：
「房子不是房子，而是門票」。
「社會要發展，城市要發展，就需要人參與進來建設，人建設好了，城市最終是要反哺這個城市的人，像醫療教育，公共設施這些，儘管價格比較貴，但是一定比農村的要好很多。那怎麼區分這些人呢？那就是戶口，所以到哪本地戶口和外地戶口簡直就是兩種完全不同的待遇。現在戶口又跟房子掛鉤，所以房子已經不是簡簡單單的住的房子，而是一張享受城市發展成果的門票。」
這段話構成了筆者對房產認知的基石。每一批年輕外來務工者，就像一批新鮮的甘蔗，他們激情、有活力、充滿幹勁。而這個城市，將甘蔗壓榨，靠喝著甜美的甘蔗汁青春永駐，繁榮發展，欣欣向榮。
當你把自己人生中最寶貴的東西獻給城市，如果你沒有成為城市的一部分，當你離開時，你就是毫無用處的甘蔗渣。城市就像黑客帝國里的母體，人類作為電池不斷為它提供能量。
你最終是成為母體的一部分，也開始喝上甘蔗汁？還是打算離開時，成為一堆被吸盡營養的渣滓呢？這或許是我們每一個離開故土，出門打拚的人首先要想明白的事，而且是越早越好。
想明白了這些，剛需族或許在買房時，就會少很多糾結和猶豫。
然後，少一些自作多情，不要想那麼多，心態決定命運！性格決定命運！
英國房產投資指南！ － 英國房產投資的小型地產開發！
目前來看，英國政府對買房者沒有國籍或簽證方面的限制。無論是什麼國籍，有沒有在英國停留的簽證，都可以委託律師(solicitor)辦理購買手續。當然，律師會要求提供買房資金的合法來源。無論資金來自工資、分紅、股票交易、房產交易或其它途徑，只要能夠提供出合法證明，英國律師會提供從購房者出價後到拿到鑰匙前的所有服務。
所以說，英國房產投資一直受到很多人的青睞。那麼英國房產投資的回報比具體來說是什麼情況呢？英國房產投資回報比合適，到底合適在哪裡？
傳統上來說，房產投資主要有兩種形式，買房出租和房價增值。
1. 倫敦的租金收益低！但是房價增值高！
2. 外地的租金收益高！但是房價增值低！
你要是還沒有第一套房！以上兩點可以忽略，你熟悉哪裡，就直接閉著眼睛買哪裡就好了，因為你是剛需，以上兩點和你關係都不大！
英國房產投資的特點其一，就是房屋的租金收益率遠大於國內。英國平均房屋租金收益率約為5%，最高的可以到7-8%。但是北京上海等地的租金收益率，僅為1%左右。
上圖中是倫敦交通便利的Canada Water地區的房產銷售和出租情況，可以看出，同一個公寓樓中，2bedroom的flat的銷售價格約為640K英鎊，而同樣戶型的flat的月租金為2100英鎊，可以計算得出，年回報率約為4%。
而國內，按照北京市場上的房屋出租和售價比，同樣戶型的住房，售價約為1250萬人民幣，月租金為14500，可以計算得出，年回報率約為1.4%，與英國相差近三倍。
同樣的除去相關的房屋維護費用不計，英國的貸款利率目前遠低於國內的貸款利率，也就是說，如果同樣的貸款買房，然後出租的話，所得的凈回報率，英國房產與中國房產的差距會比三倍還大。
上圖可以看出，英國買房來出租的話，平均只需要31年就可以收回成本。如果是好的地區，相信會更短。
那麼我們再從房價升值的角度來看呢？
上圖是2017年9月，英國著名房地產交易平台Rightmove的房產價格數據。可以看出，雖然在9月，收到英國央行即將加息的影響，英國的整體房價有所下跌。但是，從今年以來，除了倫敦外，英國其他地區的房價都是維持了不錯的漲幅。尤其是中部地區，年累計漲幅已經達到了5.5%。
而從倫敦來看，主要拉低房價幅度的是來自於傳統高房價地區的Kensington and Chelsea 以及HammerSmith and Fulham地區，Camden地區等，而傳統的投資房區域如 Southwark, Hackney地區還是維持了不錯的漲幅。
所以說，總體來看，無論是買房租房獲得收益，還是房產增值來獲得收益，英國房產依然是值得大家關注投資，配置海外資產的理想資源。
此外，如果大家只是想獲得資金收益，而不是很在乎有沒有房產在手中的話，還有一種比較另類的投資房產方式，那就是小型土地開發投資。
什麼是小型土地開發項目呢？這個方案適合手裡有現金的新移民！英國一般打工一族就暫時不要考慮了。
大叔見過的比較常見的小型地產開發都是有政府或者銀行勾結的情況下來完成的。
第一步：不良資產處理信息
利潤最大，相對最安全的方式，其實是英國銀行近幾年非常多的「不良資產處理」 簡單來說就是借款人換不上錢的時候，銀行沒收上來的房產， 最常見的是： 酒吧房產。
在這種情況下，誰最先獲得有效信息，並且最快能夠提供資金到位，誰就最有可能挖到英國房地產生態鏈中最豐厚的第一塊肥肉。 很可惜的是，這麼多年這個行業市場基本被英國本地人所壟斷，很少看到有華人成規模的在這個市場運作。
第二步： 改變土地使用性質
獲得不良資產信息後，開發商迅速以低於市場價格拿下土地，然後申請全新的土地規劃許可證，或利用已有的規劃許可證，在待開發閑置土地上進行土地開發工程。開發商會尋求渠道進行貸款，利用融資完成項目的建造。工程完畢後，房產通過銷售或出租歸還貸款利息，並且實現利潤。
第三步： 融資建設
進行小型土地開發項目的融資，需要是通過正規的融資公司來參與，投資者可以以向融資公司注資的形式來參與項目融資，同時一個項目融資會由幾個投資者共同完成，這樣也在一定程度上降低了風險和成本。
第四步： 房產銷售
到了這一步，基本的利潤空間已經下降到10-15%之間，英國成熟的房地產中介銷售體系，基本上都能很快的將房產銷售出去。
以上方案，僅適用於現金已經全部到位英國的情況下可以考慮。 好的項目或者房產信息，基本上一出來就被搶購，這個時候比拼的就是現金流，比拼的就是專業性，對房產所在位置，土地，政府的相關政策的判斷和市場的預估。 保守而言，小型地產開發的回報率通常都在50%-80%之間。
實戰案例1：
2016年12月，投入32萬英鎊，在倫敦二三區交界，拍賣購買一套二室一廳房產，現金買入，裝修擴建成三室一廳花費35000英鎊， 2017年5月完工，6月以420000賣出， 獲利65000英鎊，毛利20%，半年。
實戰案例2：
2016年1月，投入50萬英鎊現金獲得銀行資產處理酒吧一處，擱置6個月，申請改建許可，被拒，上訴，2017年5月獲批許可，2套半獨立別墅加兩個停車位，2017年6月連地帶建築許可80萬英鎊賣出，獲利25萬英鎊，毛利50%，一年。
總體而言，英國小型地產改建只適合那些有地產投資經驗，現金流充裕，接受一定風險的投資人。
對於還沒有第一套房的華人而言，需要做的第一件事不是去看房！第一件事是先找錢！找貸款！別想太多走勢呀，調控呀，需求呀什麼的，和你關係不大，你需要的是先有一套房，解決剛需。
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