REITs喊了這麼多年，從租賃市場試行吧

??今年房地產市場的一個明顯變化，是各地對住房租賃市場的高度重視。一批省市先後出台了促進租賃市場發展的文件。政策力度之大，前所未有。其中，還提出了頗具創新意義的措施。比如，鼓勵進行金融和資本市場的探索。

??北京市多個部門9月29日聯合印發《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，有這麼一段話值得原文摘錄：

??主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積极參与，支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

??鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展，政策方面並非首次提出。去年國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），就有相應表述：「支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。」2016年10月國務院發布的《關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》指出：「支持房地產企業通過發展房地產信託投資基金向輕資產經營模式轉型。」

??更早前的2014年9月29日，《央行、銀監會關於進一步做好住房金融服務工作通知》也提出，積極穩妥開展房地產投資信託基金（REITs）試點。

??專家們呼籲我國放開REITs，已逾10年。雖然最佳選擇是制定相應法律，規範有序地鋪開，但從現實出發，全面放行的可能性不大。而前述引用的政策層面的信號很明顯，REITs宜試點先行。這也符合我國在特定領域改革的通行做法。

??目前各地已出台的促進住房租賃市場發展的文件，有一項共同的內容是，鼓勵機構企業尤其是國企參與建設、運營租賃住房。事實上，地產商和房地產中介代理機構動作更快。包括萬科、龍湖、世聯行、鏈家在內的企業，已經開業和正在建設、運營的公寓，數量不少。

??但各類企業普遍遇到的問題是，公寓運營短期內難以盈利。有專家測算稱，公寓投資年回報率在2%以下。雖然地產商主要是從戰略布局的角度進軍公寓市場，但市場經濟的一個簡單道理是，凡是不盈利的商業投入，均難以持久。

??投資於包括公寓在內的租賃住房市場，雖然是市場主體的自發行為，沒人強迫，理應盈虧自負，但住房市場的特殊性在於，投資巨大，一旦出現問題就不是小問題。

??解決租賃住房市場盈利難題的一個辦法，是降低其建設運營成本，主要是資金成本。那就得有相對低廉、穩定的資金來源。而發行REITs被證明是可資利用的重要渠道。也就是說，將收租物業未來若干年的租金收益權賣給機構和個人投資者，允許其自由流通轉讓，可為租賃住房市場建立穩定的資金來源。

??從國際經驗看，REITs得以發展的一個重要途徑是在證券市場公開上市、轉讓。短期內這在我國很難實現。因此，專家建議，先在機構間、銀行間市場交易。

??在租賃住房裡，公寓的租金還是偏高的，但前面說了，公寓投資的回報率很低。這麼低的收益，即使發行REITs，銀行、機構也不願意買，因為無錢可賺。據說有關部門就此諮詢過金融機構，得到的答覆是，在現有收益條件下，沒有積極性。

??可以基本確定，發展住房租賃市場，是一項重大決策，事關房地產長效機制的建立。REITs是為住房租賃市場提供穩定可靠資金來源的重要渠道。如果認同這兩點，那就要為REITs試點解決一些現實的困難。

??已有專家建議，要麼給機構投資建設租賃住房給予稅收優惠，要麼給予財政補貼，以提高其收益率。我個人認為，近兩年由於政府減稅力度較大，財政收入增長緩慢，而租賃住房建設投資巨大，象徵性的補貼起不到刺激作用，補貼過大，大多數地方政府補不起。

??比較適宜的選擇是減稅。給建設投資租賃住房減稅屬於增量減稅，相對於存量減稅，對地方政府的財政壓力沒那麼大。而且，減稅有利於促進企業、機構投資租賃住房的積極性，供應大了，新增稅收的蛋糕也做大了。

??當然，也可以在租賃住房的REITs發行試點環節減稅。但這屬於後端減稅。我個人傾向於建議在前端減稅，也就是租賃住房投資建設環節減稅，所起到的效應會更明顯。

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