地產：如何從德國和新加坡模式展望我國長效機制

[摘要]

德國住房制度——合作互助打造「福利產業」德國房價長期保持穩定性，源於二戰後建立起來的完善住房制度，政府高度重視住房保障體系建設，包括住房補貼制度、儲蓄制度、稅收優惠等政策的推行保障了居民的基本住房需求。租賃住房體系在整個德國住房市場中扮演著極為重要的角色，超過一半以上的德國人口通過租房解決住房問題，德國穩定的房租以及對租房者的全面保護使得居民不會僅依賴購買住房來滿足住房需求。德國實行多元化的供應體系，政府通過立法、稅收、貸款等政策手段支持住房供給，並對其進行嚴格的管理和監督，同時住房合作社制度將租房的靈活性與住房所有權的安全性相結合，成為德國公共住房獨具特色的關鍵組成形式。住房金融體系則實行「先存後貸」和「固定利率」的合同住房儲蓄模式，旨在通過共同儲蓄保障居民購房貸款。此外，德國通過嚴厲的懲罰機制以及稅收政策抑制了房地產投資套利行為。

新加坡住房制度——居者有其屋的成功典範新加坡通過成立建屋發展局，以強有力的介入實現公共住房的有效供給，統一為中低收入者提供保障性住房——組屋政策。新加坡政府通過該種非市場化成交機制促進長期房價平穩，2016年居民住房自有率已達到90.9%，在國際上處於領先水平。供給層面，政府提供公共組屋及私人住宅多種供應類型以滿足不同階層需求，其中僅新加坡公民才有資格向政府申請購買新組屋，永久居民只能從組屋轉售市場中購買二手組屋，私人住宅則主要針對高收入人群及外國人。金融支持方面，新加坡中央公積金制度不僅支撐了新加坡公共組屋規劃建設，還為新加坡人購房提供了資金來源，是一種集中管理和強制性管理程度都很高的社會保障制度。此外，建屋發展局為符合條件的新加坡公民提供長期低息優惠貸款進一步保障了購房資金來源。新加坡建屋發展局與中央公積金局支撐了新加坡公共組屋規劃，同時扮演著組屋開發商和貸款提供者的角色，依靠政府的強執行力以及公平的分配體系，使得新加坡成為一個「居者有其屋」的國家。

如何從國際經驗來看待我國長效機制的可能性德國和新加坡的住房體系取得獨特成效有其特定的歷史契機，完全照搬並不現實，而通過理解這兩個國家模式的優勢，取其精華，推進適合國家特色的模式仍然是可以期待的。我國從2013年開始首次在政府工作報告中提到「長效機制」，至今以來相關的規劃和內容也在不斷完善，我們結合新加坡和德國的模式，分別針對住房供給、保障和金融體系，對我國長效機制進行展望。住房供給體系：供給類型多元、價格可控以及規模持續；住房保障體系：購租並舉，並提供財富增值的空間；住房金融體系：住房金融機構的專業化和住房租賃REITs的推進。

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