脫歐帶來的又一樁煩心事：買賣英國百貨大樓困難重重

新聞 10-14

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撰文：Jack Sidders

英國百貨大樓的交易放緩，私募股權基金對商廈資產低買容易高賣難

「他們的價格預期參照了脫歐之前的水平，我們認為這種期望不太合理」

在英國東部小城金斯林，已經人去樓空的Vancouver Quarter商廈靜靜地佇立在幾家彩票站、折扣店以及一家黃金回購點之中。在英國這個網購格外發達的國家裡，此般商廈關張的頹敗景象並不鮮見。而這些木板封鎖的大樓還揭示出另一個問題，那就是英國私人投資機構到底持有多少此類無人問津的地產。

Vancouver Quarter

商廈交易由熱轉冷

上世紀60年代之後，金斯林市興建了多家像Vancouver Quarter這樣的百貨大樓，而它也是私募股權基金在金融危機後低價買入的幾十座商廈之一。投資百貨公司和商店的NewRiver房地產投資信託公司首席執行官大衛·洛哈特(David Lockhart)表示，目前基金想要轉賣的購物中心資產總計約20億英鎊（約合26億美元）。

幾年前，孤星基金(Lone Star Funds)和賽伯樂資產管理公司(Cerberus Capital Management)等投資者從麻煩纏身的銀行手中購入了英國多座百貨大樓，因為他們篤信日後資產價值將會回升。固然在進行這些交易時網購早已開始圍剿傳統商業，但當時借貸成本處於歷史低點，而消費支出仍是經濟增長的主要動力。在2010年後的英國百貨商廈交易中，約五分之一的買家是私募房地產基金。

但是如今，英國家庭因為英鎊疲軟和通脹率超過工資增速而捂緊了錢袋。房地產諮詢中介機構世邦魏理仕(CBRE Group)的研究顯示，自2016年6月英國脫歐公投以來，普通百貨商廈的價格降幅超過了其他任何類型的商業地產。洛哈特在談到私募基金的商廈出售意向時表示：「他們的價格預期參照了脫歐之前的水平，我們認為這種期望不太合理。」

2017年第一季度，英國百貨商廈的銷售量是9年來的最低數字

那些在公投前賣出商廈的投資機構確實賺到了錢。黑石集團(Blackstone Group)在歐洲的第三隻房地產基金通過與Catalyst Capital Group的合資企業收購了幾家購物中心，其中包括位於英國北部海濱小鎮布萊克浦的Houndshill。他們在2011年購入Houndshill時出資約8500萬英鎊，而到2015年賣出時入賬1.05億英鎊。

按兵不動vs再改造

房地產中介機構高緯環球(Cushman & Wakefield Inc.)的數據顯示，2017年第一季度，百貨商廈的買賣數量降到了2008年時的水平。五年前橡樹資本管理公司(Oaktree Capital Management)在收購金斯林的Vancouver Quarter商廈時還一併買入了銀行問題貸款中的其他資產，有的售價低至地產價值的兩折；當時不少英國商廈的交易都是以這種方式完成的。2017年以來，橡樹資本一直在謀求出售Vancouver Quarter。公司發言人拒絕就投資情況置評。

與此同時，保險公司和養老基金等潛在投資者都選擇了避開這些非一流的百貨商廈資產，他們更傾向於投資出租屋、醫療大樓和退休住宅等新興房地產領域。房地產投資信託也遇到了困難。Hammerson Plc是英國最大的零售業房地產投資信託公司，首席執行官大衛·阿特金斯(David Atkins)表示：「公司關注那些能全方位展示實力的品牌，這樣我們可以在零售之外為消費者提供餐飲和休閑體驗。」

Hammerson Plc首席執行官大衛·阿特金斯

對於那些持有大型零售物業的私募基金來說，當前的選擇要麼是按兵不動，要麼是將這些賣不掉的資產進行再改造，例如調整業務結構，減少零售面積、增加住宅和休閑設施，例如餐廳和影院等。舉例來說，2015年黑石集團叫停了出售蘇格蘭格拉斯哥市中心St. Enoch商廈的計劃，因為潛在買家的出價與預期相差甚遠。由於零售商BHS歇業退場後清出了一塊店面，黑石集團正將那裡改建為一家影院並擴大了餐廳空間。

蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland Group)的房地產金融研究和策略主管湯姆·沙爾曼(Tom Sharman)表示：「真正的麻煩是那些中檔商廈，它們有的位於中小城市，有的雖在大城市但檔次一般。除非將它們賣給當地政府，否則找到肯接盤的買家非常困難。」

編輯：林一丹、黃琬鈞

翻譯：微微

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