廠改公寓、N＋1，怎麼合法玩？還有這9類「禁止出租」的房源，一定不能碰！
關注「公寓次世代」，關注中國存量房市場的未來
毫無疑問，租房市場大熱！大量創業者進來，首先就會被澆一波涼水，物業很難找。今年上半年，很多公寓項目整改、拆除，其中廠房改公寓的爭議最大，很大程度上因為政策不明朗，這一輪政策之後，發生了哪些變化？我們再回顧一次之前做過的盤點，看看廠房改公寓和N+1這2種模式，現在到底合不合法？還有哪些出租房，是法律禁止的？
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廠房改公寓，有得玩了！
一些城市為了擴大可租賃住房的供應，除了增加新增住房以外，也通過盤活存量來實現居住目的，對於一向不被看好，甚至遭到嚴打的廠房也有了一些新的觀點和想法。
這些城市有新變化
南京：
南京在住宅租賃試點方案中發布：
鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房；改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。
評：南京的這種做法給廠房改公寓提出了可能，只是限定了操作對象：住房租賃國有企業。
廣州：
7月17日，廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。
評：雖然是很含蓄的說了一句「廠區租賃住房微改造」，但也是有了一丟丟希望，參與對象為住房租賃企業、物業服務企業，沒有像南京那樣的國字輩要求，也就是說很多公寓主都有希望去搶這一杯羹。
杭州：
杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點方案中規定允許盤活存量土地、用房。村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新（改）建為租賃住房的，各區應根據「因地制宜、有序開展」的原則，制定試點工作方案，並報市政府批准後執行。
新（改）建項目完成後，住房租賃企業要按照相關規定進行驗收，驗收合格後，方可對外出租。
新（改）建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
評：存量工業用地新（改）建為租賃是允許的，但是需要報市政府批准再執行。項目完成後需要驗收後對外出租。這個政策也是相對完善的，明確了可以做，並且說明審批和驗收對象，相對而言更加清楚。
佛山：
7月21日，佛山發布《推進商業用房、辦公用房改鍵位租賃站護黨有關工作的通知》，明確提出盤活存量房、完善供地方式加大租房供應。以開展賣地自持、「商改租」、「工改租」、及「三舊」改造，盤活存量房源；著手開展城中村改造，開啟城市更新模式；在各區開展集體土地建設「只租不售」試點項目。
評：佛山的工改租是最早明確提出的，但是目前也還沒有提出具體的實施方法和操作對象，這一部分還有很大想像空間。
武漢：
7月26日，武漢市發布住房租賃市場試點工作實施意見，允許在住房租賃需求矛盾突出的區域，利用「城中村」改造產業用地和工業園區用地配套建設租賃住房，引導村集體經濟組織與住房租賃企業開展合作，面向社會出租。
評：武漢不算是明確提出廠房改公寓的城市，只是說針對建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目按照公寓標準重新設計，對外出租。而非住宅項目極有可能包含廠房物業，所以目前對於武漢來說「廠改公」並不明確。
分散式「N+1」的合法化
對於二房東來說，拿小區房做公寓想要賺錢，能不能改成「N+1」就至關重要。在收房成本確定不變的情況下，多出來一間房子，就多一份租金收入收益更加有保障。
2016年6月國務院辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。隨後一些城市相繼提出改造要求，內容上大同小異，通常會限定最低人均租住使用面積，4-6㎡不定，餐廳、廚房、衛生間、陽台、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。
目前上海、杭州等地是允許「N+1」隔間出租的，但是深圳明確規定出租人、住房租賃企業將原房間改造為「房中房」的行為是嚴厲禁止的。除了常規的廚房、衛生間、陽台等空間不能居住之外，深圳的「房中房」、「打隔斷」等違法違規出租行為將會被嚴查。
改造出租成常態，客廳成關鍵點
上海、杭州客廳可改，「N+1」行得通：
上海市《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》規定上海單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。
8月30日，杭州發布《關於加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》（徵求意見稿），其中明確允許成套住房按間出租。住房租賃企業可將符合條件的客廳（起居室）按規定改造成一間房間單獨出租。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。
上海合法「N+1」辦理流程：
1、「代理經租」企業需要拿到的經市場監督管理部門核發的營業執照中必須具有房地產經紀的經營範圍；
2、參與「代理經租」的企業需要到該區房管局辦理房地產經紀企業備案；
3、到區房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街鎮（園區）綜合整治辦公室登記具體房源信息，並及時更新。
目前「代經租」實率先實行的是上海寶山區，其它地方有待跟進。
此外，排除新政策，在大環境下，以下9類法律禁止的出租房，遇到一定要謹慎。
9種法律禁止出租的房子
1、未依法取得房屋所有權證的房屋。房屋所有權證是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。租賃沒有房屋所有權證的房屋，承租人的權益得不到很好保障。因為，沒有辦理房屋所有權證的房屋，若出現產權糾紛，承租人隨時都可能會因為出租人沒有擁有合法的房屋權屬證書，受到糾紛影響而不能得到權益的保障。
2、被法院、公安機關等依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的房屋依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制權利的房屋，原所有權人的房屋其他權利如占有權、使用權、收益權等權利在一定程度將受到限制。租賃該類房屋，承租人會因為房屋權利的瑕疵，使得承租權利得不到合法保護。
3、未取得共有人同意出租的共有房屋屬於共有產權的房屋，在未徵得共有人一致同意出租的情況下是不能出租的。即使是大多數共有的人同意也不能出租，因為，租賃這種房屋，會侵犯對未同意出租的共有人的權益。
4、權屬有爭議的房屋不能租房屋的產權處於不明狀態時即權屬有爭議的，這時，租賃房屋的合法性將難以得到保障。
5、違章建築未取得規劃部門的合法建設手續建造房屋，之後也沒有補領規劃許可證。這類房屋，屬於建設規劃手續不齊的建築，規劃部門隨時對其實施規劃執法監督。租賃這類房屋的承租人，其合法權益就得不到保護。
6、不符合安全標準的房屋租賃建造質量、生活設施達不到安全標準的房屋，承租人的生活安全將會受到影響。
7、未經抵押權人同意出租的抵押房屋目前，有不少房屋是採取抵押方式取得貸款購買的。這類房屋的抵押權人對該類房屋具有他項權利。抵押人若要出租抵押的房屋，須徵得抵押權人的同意。租賃沒有經過抵押權人同意出租的房屋，是對抵押權人權益的侵犯。
8、不符合公安、環保、衛生等部門有關規定的房屋。
9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形的房屋
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