啥商鋪才能最賺？卓越專訪選摘2
10月12日上午，我的辦公室接受了一次30分鐘的錄影採訪，就卓越時代廣場即將推出的商鋪發表了意見，投資商鋪的條件、如何選擇商鋪？
採訪影像截屏
昨天已經刊出了《商鋪投資要件：卓越專訪選摘1》，今天掛出第2篇選摘。由於今天的密講8:00就要開始簽到、8:30正式開講，因此零點就推送文章，並在此提醒你：
提問：剛才也提到投資商鋪，商鋪應該也有很多類型。剛才也提到一個有效地段和位置的問題。那麼您認為投資商鋪應該選擇什麼樣的一個產品，決定商鋪升值的主要的因素應該有哪些。
尹香武：現在也有各種技術條件對商鋪進行了一些瓦解，比如說一些提袋消費的行為，被瓦解掉了，商鋪對這些行為已經無效了。現在要把注意力集中在這個條件上：商圈或商務圈+地鐵+商鋪。
滿足這三個條件的商鋪一定是最優的品種，而且這類產品能夠脫離很多變數，在可見的未來都是十足安全的。升值因素，我覺得我們要看中內外兩個因素。
內的因素就是，你所選商鋪所在1.5公里的有效步行輻射半徑之內，客戶基本盤有多少。客戶基本盤越大，那生意越好做、客流量大。如果1.5公里之內輻射的人口少，客戶基本盤少了，那價值也就下降了。
而且最好輻射的是商務客戶。如果輻射是住家的，他的生活外包的可能性就下降了，所以建議要商圈或者是商務圈，因為商務客戶一定要把消費行為外包。外包越多，你商鋪的價值就越高，這是第一個內因素。
第二個內因素，是能否實現高密度。如果這個地方的密度是0.1、容積率0.1，那你1.5公里之內一定達不到足夠的密度，所以要熱愛高密度。高密度往往是什麼，最高 密度往往就是寫字樓群集中處。
所以投資圈有個行話，所有的房產品種只有一種品種對地段最挑剔，就是寫字樓。住宅你建在任何地方，人都會流動過去。商業是有人的地方，它都能配一些商業，多少能用的上。但是你能不能把寫字樓放到偏僻的地方去，不能。所以寫字樓的地段就是城市最好的地段。
而且，住宅好的地段商業不一定好、寫字樓不一定好。商業好的地方住宅不一定好、寫字樓不一定好。但是只要這個地方寫字樓足夠多，所有的其它品種都跟它一起好。為什麼呢？
因為寫字樓是價值創造單位，商業是價值分配單位，住宅是價值消費單位。寫字樓創造價值出來，所以它就能夠外溢價值，一外溢價值，你靠近寫字樓的商鋪就佔便宜了。靠近住宅的商鋪為什麼總是不如靠近寫字樓啊，因為你住宅裡面不怎麼外包，寫字樓一定要外包，而且它的總部多的話，外包的預期與檔次就更高。
所以在我們內部第二個條件就是密度足夠高，形態最好是靠近寫字樓，因為寫字樓是地段大師。住宅看起來挑地段，實際上不是最挑地段的。商業看起來挑地段，其士商業挑地段只屬於中間。但寫字樓就挑地段。
外部的因素是兩個，第一個就是年輕人要多、第二個是流動性要大。
如果這個地方今天年輕，明天老了，就不行。消費要有力量的，老了就消費不動了，消費是力氣活，最好是年輕人多。而且不能今天年輕明天老化，要一直年輕。這方面寫字樓就挑人。老了要被退休，能力差公司不要。
所以寫字樓是有人種歧視、能力歧視的。非常挑人，選好最有消費能力和支付能力和最有體力的人給到你，所以寫字樓多這個外部的因素，就使得年輕人能不斷補充過來，而且老的要淘汰一直維持年輕。
在所有的城市空間裡面只有寫字樓能做的到這一點，除了寫字樓，其他做不到了。
還有第二個外部因素，不但裡面年輕人多，最好能把外部年輕人給拉過來。那你就要實現兩個目的，第一是你夠潮才行。你不潮，年輕人來你這裡幹什麼呢。好，寫字樓中心的信息多，新的東西多，新的思想多，年輕人受不了了，必須得來。
還有就是地鐵方便，年輕人一坐車就能來。所以前海占這個便宜了，以後夠潮、南山大學元宵又比較多，整個南山區的商務樓總建面和企業總部的總量是最多的，所以南山區的年輕消費盤是不缺的，南山半島的地鐵是以前海為核心和中心。所以內部有年輕人，而且夠潮，外部年輕人能來，就達成了一個很好的商業永續合作。
所以整個條件來看，卓越時代廣場的街鋪其前景是比較清晰的。之外還談到了如何商鋪及區域等其它多方面的內容，之後根據需要看是否再選編刊登。感謝卓越置業集團對相關研究活動的支持。
-----------------------------------------------
※超市視角：此星球上的最好土地
※加息，也能有利於房地產…
※租金如成主信號，影響其實挺大的
TAG:尹香武 |