全球這8個地方房價泡沫最大 加拿大樓價正崩潰

根據商業內幕網報道加拿大多倫多市的房屋擁有者們正面臨著世界上最大的市場風險，他們正在目睹自己房地產資產價值的崩潰。

以下是根據瑞銀最新發布的全球房地產泡沫指數數據得出的結果，該指數調查了那些經歷了不可持續價格上漲的房地產市場。

瑞銀的報告稱：「這些房地產市場每年的價格增長率在10%左右，相當於房價每7年就翻一番，這是不可持續的。而在購房者中間卻有一種不斷錯過升值的擔心。」

該報告稱，購房者正在被寬鬆的融資環境，超級富豪日益增長的財富，以及房地產建築相對於市場需求的供應不足所影響。受以上三個因素被過度吹噓的影響，購房者已經讓至少8個城市步入了房地產泡沫區域。

多倫多和阿姆斯特丹是今年新增加進來的城市。自2011年以來，這兩大城市的房價已經上漲了50%以上。

以下就是房地產泡沫指數上升順序的完整列表:

阿姆斯特丹

自2015年以來，阿姆斯特丹的房地產實際價格已經上漲了30%，而這個城市也已經進入了泡沫風險領域。阿姆斯特丹市的房地產市場與全國疲軟的房地產市場大幅脫鉤，但資本市場基本面的偏離並不是非常極端。

香港

香港本地的房地產市場價格在年中達到歷史最高水平。因此，該城市在瑞銀全球房地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Bubble Index)中的排名大幅上漲。在過去的四個季度里，房地產價格——尤其是小型住宅的價格——一直在飆升。實際上，目前當地房地產價格的增長率是2003年時的3倍，並且正在以年均10%的速度持續增長。而在個人收入不變的情況下，同一時期的房屋實際租金則上漲了3%。

倫敦

與五年前相比，英國首都倫敦的房地產通脹調整後價格上漲幅度接近45%。而與十年前金融危機爆發時相比，目前的房價則高出當時房價15%以上。但與2007年時的收入水平相比，目前這座城市的個人收入卻下降10%左右。不過，自2016年7月份脫歐公投以來，倫敦的房地產價格上漲幅度正在持續減速，實際的房地產價格出現2%的降幅。目前，倫敦在瑞銀全球房地產泡沫指數中的數值已經跌至1.77點，但其仍處於泡沫風險區間。

悉尼

對於悉尼來說，其所有的分項指標都明確指出，其房地產市場的泡沫風險正在上升。而2015年至2016年發生的價格下跌只是短暫現象。在過去4個季度里，房地產價格再次飆升了12%。與2012年時相比，目前的房地產價格高出60%左右。截止目前，悉尼市通貨膨脹因素調整後的個人收入增長幅度為2%。而稅收優惠和只付利息的房地產貸款，卻粉飾並掩蓋了正不斷惡化的個人經濟負擔能力。

溫哥華

房地產價格增長在去年年中時達到峰值，當時的房地產價格同比上漲幅度為25%。在2017年第二季度，這一增長幅度放緩至7%，並低於加拿大全國平均房價水平。當地的個人收入和房租租金增長率分別為3%和5%。因此，最近幾個季度房地產價格的估值略有下降，但市場仍處於泡沫風險區。瑞銀認為，悉尼房地產市場價格存在很大的下行風險，也隱含更高的修正風險。

慕尼黑

其房地產價格仍處於爆炸性增長的軌道：2016年，慕尼黑市房地產價格再次以兩位數的速度增長，而這種增長就發生在當地創紀錄的房屋低空置率背景下。在過去10年里，慕尼黑房地產價格上漲幅度為85%，而且居民經濟負擔能力在持續惡化。以目前的價格水平來衡量，當地一名熟練的服務員工需要不吃不喝8年時間，才能攢夠買一套60平米(650平方英尺)公寓的錢。

斯德哥爾摩

在過去10年里，其房地產價格上漲了60%，漲幅是當地個人收入漲幅的兩倍還多。造成房價大幅上漲的因素，主要來自於寬鬆有利的融資條件。在過去4個季度里，當地房地產價格的增長幅度為5%，低於瑞典全國平均價格水平。不過，這座城市房地產市場的不平衡，有可能會在未來進一步加劇。因為不斷上升的抵押貸款債務和建築投資，側面發出了其房地產市場風險過高的信號。

多倫多

這座城市的房價正在彌補溫哥華房價帶來的損失。去年，多倫多市的房地產價格增長不斷加速，僅上個季度而言，其增長幅度就同比上升20%。當地的房地產價格在13年里就翻了一番，而實際的房屋租金只增長了5%，個人實際收入增長幅度卻不到10%。在瑞銀看來，加元在外匯市場的走強和加拿大政府進一步的加息措施，將會徹底終結多倫多房地產市場中的這場饕餮盛宴。

以下就是瑞銀全球房地產泡沫指數中所選城市的得分排名情況：

其中紅色代表價格存在風險（＞1.5），綠色代表價格較合理（-0.5到0.5）

1、多倫多 ﹢2.12

2、斯德哥爾摩 ﹢2.01

3、慕尼黑 +1.92

4、溫哥華 +1.80

5、悉尼 +1.80

6、倫敦 +1.77

7、香港 +1.74

8、阿姆斯特丹 +1.59

9、巴黎 +1.31

10、舊金山 +1.26

11、洛杉磯 +1.13

12、蘇黎世 +1.08

13、法蘭克福 +0.92

14、東京 +0.90

15、日內瓦 +0.83

16、波士頓 +0.45

17、新加坡 +0.32

18、紐約 +0.20

19、米蘭 +0.09

20、芝加哥 -0.66

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