長假前五個信號暗示下的地產變革
最近幾年，作為地產人來說十一總是過的不太好，因為過往都會有政策相繼的落地，不知道今年的小長假會如何
今天是工作日的最後一天，從昨天開始，陸陸續續有各種和城市規劃，包括樓市的各種信息釋放，看上去好像沒有什麼非常重磅的消息宣布，但是在我眼裡好像有點厲害
今天后面會不會其他政策我不知道，我先和大家說說我觀測到的
從昨天開始關於樓市的消息有很多，比如南京出台租賃住房新政、北京首個共有產權項目搖號、北京宣布2035年總體規劃、海南嚴控小面積住宅等
而這些消息都是在一天24小時之內宣布的，我把這些信息點串聯起來看，我更加願意這是政策信號上對於一線城市的態度
過往我們一直認為，目前一線城市屬於高壓嚴控人口的態度，而且未來對於土地指標以及人口指標都已經關死，但是從北京宣布的2035年總體規劃來說，我好想看到一點對待一線城市不一樣的態度
而這個態度投射到房地產上的改變或許是空前絕後的，和大家分享一些我的觀點
1、好像對於地產無所謂收益問題了
很多人拍著胸脯說房價不可能調控的重要邏輯是因為土地成本構成高昂，而土地成本不可能降的原因是因為地方政府的財政收入依賴於此
但是從目前我看到的趨勢來看，好像整個政策方向一點都不顧及收益這個環節
我們看下北京市場的房屋供應類型
租賃類住房從目前的出讓節奏來看都是定向招拍掛，樓板價都極低，保障房未來都會成為解決社會最底端需求的住房供應，共有產權則是政府和用戶公共持有的模式，政府入股的形式就是低土地樓板價的模式
所以我們看到未來北京的土地出讓結構中，只有不到一半的配比是可以用來商品化的住房，未來直接用來土地銷售轉財政的金額其實是可以預估的
而且在同一天內另外一個新聞也很有意思
雄安不建高樓大廈
之前的措辭更加直接
用詞甚至是鐵腕治理違章佔地用地
雄安新區的定位不論是成為北京副中心也好還是做「下一個北京」也好，整體的定位是成為北京的一部分
所以在這樣的定位以及這樣的時間釋放這樣的消息有點耐人尋味
其實這個態度其實可以不用說出來，甚至合理有序的出讓一些土地也有利於城市開發。但是如此明確的提出，也更加說明了對於整個大北京規劃，政策上其實已經做好不依賴土地財政的方案
至於不依賴土地財政依賴什麼，這個就不展開來說了
但是對於房地產開發一個癥結：地方政府對於土地財政的依賴。這個觀點可能在未來需要有更加多推敲的地方
2、新區的本質變成減壓，而不是附能
從北京的總體規劃，我們也看到了雄安的身影，所以從本質上來說，大北京規劃里一直把雄安當成不可分割的部分
但是對於雄安未來的定位
口號就是在京資源向雄安新區轉移疏解
那麼後面雄安具體裝什麼東西呢
轉移的產業還是挺有效的
上面三個加下面的一個，一種是研究科研類的，一種叫高校，還有一個是行政單位，這三種在我眼裡是相對比較「宅男」的產業，就是相對而言和外界的交流比較少，內部自成體系的產業。
這些搬到雄安確實會疏解一部分人口，而且搬過去他們也不會輕易回來
另外一類應該是政策指向比較能帶動的，比如說金融機構或者總部企業，應該是高度聽從政策走向的。總部機構我什麼感覺呢，地產公司的總部，基本上屬於指點江山類型的，說實話在哪裡問題都不大
目前在雄安遷移的幾個產業，本質上我認為都是在給北京減壓的過程
而且從北京的減壓方案來看，很明顯就是把北京部分壓力往雄安釋放的過程
比如說北京的醫院向外疏解，北京的高校向外疏解，這兩塊恰好是雄安承接的重點
所以明白這個節奏，我們或許可以明白未來雄安可以到達的高度，也可以理解為什麼選擇距離北京不是那麼近的雄安作為下一個發展點
或許這就是北京騰籠換鳥的過程
3、房子的身份或許會被慢慢改寫
我也特別留意了一下，在教育配套資源，也是北京未來的發展重點
我們可以看到，從政策上，很想增加教育體系的供應量，或許所有人都明白教育資源的匱乏產生了很多社會矛盾，也推高了畸形房價
而增加教育後的釋放點在哪裡
所以說很多東西很巧合，在同一天，北京有這麼一個消息
這個政策的目的在於完善購租並舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權責明晰、市場行為規範、租賃關係穩定、權益得到有效保障的住房租賃管理服務制度
其中有一條也是最重要的一條
子女入學：「承租人賦權」邁出重要一步：本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上，其子女可在該區接受義務教育。
所謂的租售同權，本質上最後的資源糾結點就是在教育身上，所以其實我們可以看到很多的端倪，就是針對於房子背後所謂的學區房，可能會被卸掉
過程雖然會很曲折，但是起碼方向來看是好的
當然這個政策對於是否影響房價我們不討論，甚至還有很多觀點說這樣會造成租金市場的上漲，但是毫無疑問，伴隨著租售並舉的落地，用戶未來的選擇面會越來越多，所以逼著買那些很貴又不能住的學區房的案例會越來越少
過去樓市調控的難度就是在於房子糾結的元素實在太多了，從目前來看未來會簡單清晰很多，房子大概就是兩個身份：居住空間和資產配置
4、對外來人口依然持開放態度
曾經很長一段時間，因為限購原因，一線城市都被定義為對外來人口不太友好，比如買房除了社保還要結婚，然後只能買一套。這些政策對於本地人來說還是有很大區別了
也包括一線城市的人口指標卡死，導致別人感受到未來在這裡紮根的可能性不大
所以有一段時間大家都認為一線城市可能不需要那麼多人
但是這一次的北京規劃我卻看到另外一個維度的數據
首先，對於北京來說還是會吸納一部分的外來人
另外，依然是同一天的消息
我們之前看到的佔到北京土地出讓一定比例的共有產權，第一個項目開始入市了
明確規定了有30%比例的共有產權房需要銷售給非北京戶口
其實到底最後賣給了誰不重要，在條文上明確了預留給非北京戶籍，本質上也就表明了包容外來人口的態度
包括未來租售同權的房屋，絕大部分都是給非北京戶籍人士居住，所以我們可以感受到一線城市對於人口導入的歡迎程度
我一直覺得，不輕易的讓外來人口買房可能也是迫不得已的事情，不然供需關係會更加不對稱，造成房價的急速攀升
所以在後續相關政策我們感受到了一線城市對外來人口的善意
5、至今沒有釋放北上深限售的政策
我們都知道，最近一段時間內，陸陸續續有各個城市開始陸續限售
所謂限售，本質意義就是個人持有房子不能隨意銷售，需要達到一定年限
但是這個政策遲遲沒有落在北京、上海、深圳這3個中國房價最貴的城市，而且我個人也認為短期內不會在這三個城市落地
這個政策什麼用意，打一個最簡單的比方，如果限售是20年，那麼可能政策期間就沒有房地產這個說法了，因為就沒有可以交易的房子了，所以毫無疑問限售政策會最大程度的讓行業冷凍
北上深沒有落地，我認為本質上這三個城市依然在保持相對市場化的運作模式。房子在這三個城市更像資產，而且未來租售並舉能夠在這三個城市落地，那麼從居住層面用戶有了更多的選擇，所以能夠買賣的商品房變成純粹的資產元素
所以從這個維度上來看，我也更加看好租售並舉可以在這三個城市取得成功，未來的房子，上帝歸上帝，凱撒歸凱撒，市場化經濟下每個模塊都會有對應的價格
好，以上幾點只是我的個人分析，而且很多內容可能連分析都談不上，都是揣測。
但是這恰巧就是我感受到的房地產市場，今天的國慶長假，可能不會出現過往那種突然宣布首付款提升以及購買資格提升這樣看似重磅的調控
但是如今各種潤物細無聲的信號，我卻對房地產的未來更加有信心，一些潛移默化的改變或許在面上不會有很大變動，但是這卻是整個體系的滲透
很多人說，房地產變革需要頂層智慧，但是越頂層的智慧就越不會接受動亂之後的浮沉
從目前來看，北京是個信號象徵，一線城市的發展模式會更加多元性，給到每一個用戶會有多一種的選擇，而這裡面當然也包括房子
我看到了一些利益的放棄，所以我也更加看好樓市的未來，用了空前絕後兩個字，絕對不過分
所以，我寫了這麼多，如果還要再加一句的話，那就是
今天別太早下班
以上為正文，來自真叫盧俊
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