買不起房不要緊，這家公司願意替你墊首付，干不幹？

虎嗅註：年輕人負擔不起高房價已經成了全球大都市的通病。不過近日有家名叫 Loftium 的美國創企卻從中嗅到了「商機」。它向潛在消費者開出的條件是：只要願意把新房出租給 Airbnb 並願意與 Loftium 共享租金，Loftium 就願意為你墊付最高達 5 萬美金（約合 RMB 33 萬）的首付。該創意經曝光後，引來了諸多媒體的關注。有些媒體認為它非常出彩，但如果細究下去我們就不難發現，它其實很經不起推敲。

下述內容由虎嗅結合The Ringer、Federalist、New York Times 等資源綜合編譯而成。

編譯 | 成長的人生

這個故事有點兒懸。希望主人公不要（再次）死在自己的創意上。

29 歲的年輕華裔張一帆（音譯），健身類 App Pact 的前老闆，近日在西雅圖推出了一個名為 Loftium 的創業項目：凡首次置業、預算為 60 萬美元以下的年輕人，只要通過了背景審查並有條件申請按揭，就可以向 Loftium 申請最高金額達 5 萬美金的首期墊付。然後，申請者需要在未來的 1 至 3 年內，在 Airbnb 上將自己房屋的一部分出租出去，並將租金收益按約定比例分予 Loftium。如果申請者確實履了約、但劈給 Loftium 的租金仍然低於當初其為自己墊付的首期的話，那麼損失由 Loftium 自行承擔。

聽上去多美啊

美國青年跟中國青年一樣，都是苦瓤子。根據美國國家教育統計中心(NCES)的調查顯示，在2016年期間，25 歲至 34 歲的美國年輕人中，只有 67% 的人做全職工作（即每周工作35小時或以上）。在這些人當中，碩士學歷的工資中位數是 6 萬美元，本科學歷的工資中位數是5萬美元，高中學歷的工資中位數是3萬美元，初中學歷及以下的工資中位數僅為 2.5 萬美元。

目前全美新房的均價在 30 萬美元左右，如果要貸款買房的話，一般要付全款的 20% 當首付。這樣算來，即便不背學貸、無病無災、嚴控生活成本、強制定期定量存款，美國年輕人也普遍要花費 6 到 8年才能攢夠首付；而如果他們「不識相」，非要擠入休斯頓、華盛頓甚至灣區的話，可能要小半輩子過去後，才能湊足一筆首付。

「望房興嘆」，Loftium 瞄準的就是這類人。當它以雪中送炭者的身份出現在他們面前時，它一定希望得到如此反應：

「What？你要給我墊付？未來我還能留下部分租金抵扣房貸？這就是所謂的雙贏么？有點小興奮哦，給我看看合同樣板先~~~」

不但如此，Loftium 也希望媒體們把它看成是幫助年輕人解決住房難題的腦洞型公司。而不少人也確實很給面子，像 Fortune、Geekwire 等，它們在報道 Loftium 時，都採用了基本一致的立場：略持觀望態度，但至少肯定其創意的出彩。

其實，這個創意很致命

這個，得把它的明文規定掰開揉碎了才能看清楚。

Loftium 定了這樣一條規矩：入住後，房主要在 30 天內辟出一間配有簡單傢具的大床房，掛在 Airbnb 上出租。出租期限必須由 Loftium 來決定，目前是最短 1 年，最長 3 年。不管最後被確定要出租幾年，相應房間都必須保證每年至少在線上掛 357 天，只有 8 天可由房主自由使用（不知為什麼非得只能空閑 8 天，這又是基於哪種演算法？）；如果購房者中途因個人緣故決定提前終止合同，就要在一周內賠付如下款項：剩餘首期款的115%。舉例而言，假設購房者得到的首期墊付款是 2.5 萬美元，而他又想中途終止合同的話，他需要支付1/2 x 115% x $25,000 = $14,375。如果未能支付這筆款項，那麼 Loftium 將擁有房產的第二順位留置權，也就是說，房產售出、二次貸款或止贖後，Loftium 將成為第二順位受益人，僅次於按揭貸款人。

根據南德克薩斯法學院的教授喬·萊西的說法，合同只要一簽，購房者就會和 Loftium 締結成「普通合夥」關係，雙方會共同經營租房業務，因此雙方都必須履行各自責任以確保經營項目的存續與成功——在 Loftium 一方，它會指導購房者提高房間的出租率，並會向租房者提供寢具、衛浴用品和智能門鎖等設備；在購房者一方，他則需要做一個全年基本無休、幾乎來者不拒的好房東。

對購房者，這意味著捆綁

除非購買的是帶有附屬房的套房（mother-in-law-house，即一套大房旁邊附帶一棟小房，可供房主的父母、親朋居住），否則這對購房者而言很可能就意味著：在一到三年的時間裡，他不能生大病，不能要孩子，不能大裝修，不能長途旅行也不能遷居……總之，一切與租房衝突的計劃幾乎都不能進行，而一切猝不及防的意外（譬如父母生病、公司調遣等）最好都別發生。這還不算，更讓人難以忍受的是，在這麼長的時間裡，他可能連宴請朋友、接父母過來小住這種事兒都要精打細算，儘可能地壓縮在那 8 天的「假期」里。

那麼，什麼情況下購房者才能稍微「任性」幾天呢？答案是：一、他每年有三次拒租的機會，但必須提供「合理」的理由；二、萬一客人入住後行為不可理喻，他可以直接把客人請走。但問題是：在具體情境中，到底該按照誰的標準來判斷拒租的理由是否合理，又該按照誰的標準來判斷客人的是非呢？Loftium 沒有給出答案。

更值得一提的是，如果遇到自然災害等不可抗力，造成房間的確無法出租了，知道 Loftium 的規定是什麼嗎？答案是：購房者要麼延長合同的期限，要麼把這段時間 Loftium 應得的租金一分不少地付給它——注意，是「應得租金」。如果該房屋被設置的預訂率較高（Loftium 有權推算預訂率），購房者最後要賠付的金額可能就比較高昂了。

也就是說， Loftium 一方面跟購房者締結了「共同經營租房業務」的合夥關係，一方面又明確拒絕在遭遇不可抗力時跟購房者共同承擔損失，與此同時還要從購房者身上薅羊毛。這樣的「權責分配」，不知有沒有法律依據。

Loftium 官網上推薦的房屋

如此打算，風險幾何？

很多人根本不買 Loftium 的帳。《紐約時報》上的134 條留言很能說明這一點。所有持否定意見的人都認定：跟 Loftium 做交易會讓人陷入長達數年的捆綁中，而且一旦遭遇變故，自己不但要承受來自天災人禍的磋磨，還要莫名其妙地償債給一家對自己並無大恩的公司，這豈不是自己找罪受么？基於這一認知，有人給出了善意的勸誡：

「不要向會把你變成冤大頭的機構借錢。假如有天你付不起房貸了，Loftium 會替你買單嗎？才不會。他們只會向你收錢。到時你可就成『破產先生』了。」

——鹽湖城 Andy

還有人直接建議：先把協議簽了，然後使盡各種陰招做「表面熱情待客、實則嫉客如仇」的惡房東，譬如消極推介，譬如在床單上撒痒痒粉，再譬如在壁櫥里放腐壞的沙丁魚罐頭然後謊稱自己家附近開了家熏肉廠……總之想盡辦法讓房客敬而遠之。如此幾番下來後，自己一定能過上清凈日子。至於欠 Loftium 的首期款和租金……愛誰誰吧。

自然地，Loftium 也早就料到會有這種可能性了。按照創始人的說法，他們跟購房者簽訂的合同表明 Loftium 是相關房產的共同出租人，因此他們有權查看購房者發布在 Airbnb 上的信息，以及客戶發給 Loftium 的反饋，從而判斷購房者是否切實履行了房東的義務。如果沒有，那麼責任在購房者，Loftium 依舊有權主張對方還款。

可是，假如購房者一心想怠工的話，辦法肯定比困難多，Loftium 的這種查究方式會不會太簡單了些？

更要命的是，Loftium 這種模式本身就太單薄了

這是非常保守的估計，所以只要購房者不打算做上文提及的「地痞無賴」，Loftium 在他身上就有得賺。

但問題在於：一、Loftium 這種模式太容易被複制了；二、如果它成功，將有可能對金融市場產生啟發，最後反過來擠壓自己的生存空間。說詳細點就是：某些投資公司可能會開竅，專門向人們募集通過 Airbnb 賺得的房租，然後想辦法實現「錢生錢、利滾利」，最後再將可觀的分紅返還給人們讓他們來支付房貸。如果這條路能走通，那豈不是比跟 Loftium 做交易更划算？這樣，那些本來跟 Loftium 沒啥關係的投資公司就成了搶奪它市場的人，更何況，財大氣粗的他們還能輕而易舉地模仿 Loftium 的模式。

創始人會重蹈上次失敗的覆轍嗎？

現在可以解釋文章開頭為何會出現「（再次）」的字樣了。

健身類 App Pact 是創始人張一帆於 2012 年推出的。在這款 App 上，用戶可以為自己設定的健身或飲食目標下賭注。他們需要拿真金白銀作押金，如果最終沒有完成目標，就只能願賭服輸。而如果目標如期完成，則不但能拿回押金，還能獲得來自 Pact 的一定獎勵。

超大的腦洞很快為 Pact 吸引到了首批用戶，以致上線當年就促進了逾 500 萬人次參與健身。然而開門紅不意味著就能笑到最後，就在兩個月前，這個曾獲得知名風投 Khosla Ventures 背書的項目宣告結束，負責人將向用戶賠付押金和獎勵金等共計 94 萬美元。

而它失敗的一大原因，據知名財經作者顧貝妮所說，就在於其創意太單薄、太易被複制，而創始人又始終沒有賦予產品更豐富的內涵。最終，用戶增長日益緩慢，整個業務陷入難以為繼的狀態。

看到這裡，你們不覺得 Loftium 和 Pact 都有同樣的硬傷嗎？其創意都同樣新鮮，但也都同樣單薄、難被豐富但易被複制，不是嗎？

還有一點值得注意：美國聯邦貿易委員會近日發現，Pact 存在「出於不明原因扣除用戶押金」的行為；而如果用戶想最大限度地避免莫名被扣費的遭遇，就要有本事把一份多達 4 萬 4 千字的合同細細摳完。這一點又和 Loftium 有相似之處。具《紐約時報》報道，記者見識過 Loftium 的合同樣板——長達 16 頁。

所以，你會接受 Loftium 的「饋贈」，然後在那 16 頁的白紙黑字上簽名嗎？

參考資料：

《中國年輕人買房難？那美國年輕人的首付款需要存多久？》

Bloomberg

《一個好創意如何殺死了這家著名風投背書的創業公司？》，出自顧貝妮的公眾號「未來主議」

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