地價發生驚人變化！未來，這類城市將領漲

文 | 潮哥

9月29日，武漢舉行了一場規模較大的土拍，現場出讓9宗住宅用地。雖然多是位於城市核心區的住宅商業優質地塊，但競拍冷靜，未有舉牌競爭。

其中兩宗大型城中村地流拍，延期再推出；武漢地產集團、中鐵建等大型國企各以底價競得一住宅商服地塊；剩下的4塊城中村地塊總面積45.83萬平方米，建築面積達141萬平方米，被旭輝集團以底價總價38億元，樓面僅為每平方米2700元左右。

武漢是華中地區最牛城市，身背國家中心城市，國家航運中心等高規格頭銜，為何本次土拍竟如此冷清，沒有一點競拍氛圍，倒似定向出讓一般。

可能和十九大臨近有關，政府層面對房企進行施壓，預示著未來一段時間裡，中國熱點城市房企拿地都不會太過踴躍。

杭州、南京、鄭州、長沙、成都、重慶等強二線城市接下來的土拍估計也會以冷清收尾。

這並不是說熱點城市未來的土地成交會減少，而是競拍激烈程度不再，溢價率也不會動輒100%。

事實上，今年熱點城市土地成交量仍非常大，我們可以通過中國指數研究院統計的前三季度數據來看一下。

從表格中可以看到，前三季度全國300個城市土拍樓面溢價率同比去年整體上有所降低，說明在政府施壓下土拍舉牌不再那麼激烈。

但同期的土地供應面積、成交面積、出讓金同比都在增加，這表明各城市土地供應量雖然在增加，補庫存，樓麵價也仍在快速上漲，未來的房價自然也只能是漲。

以武漢這次土拍為例，武漢地產拿下的84號青山濱江商務區東片為住宅商服用地，出讓指導價8.1億元，最高樓麵價9000元/平方米。據了解，青山濱江上次推地為2016年7月，招商局地產以43.56億元底價拿下約78萬平方米地塊，樓麵價5582元/平方米。

相比之下，樓麵價漲了61.2%。

杭州前三季度土地出讓總金額已達1743.8億元，超去年全年。其中臨安撤市設區後貢獻不菲，今年土拍額達125.2億元，而去年僅為3.8億元。

不過，雖然統計的300個城市樓麵價在上升，但一二三線城市卻出現了分化。

從表格中可以看到，一線城市出讓金大幅增加，但樓麵價卻同比下降了15%，這說明一線城市土地供應量在增加（深圳除外，因為深圳已無地可供，新房建設是通過城市更新獲取土地），溢價率下降了45%。

二、三線城市土地出讓金、樓面均價都在上漲，尤其是三線城市，可以用暴漲來形容，溢價率也上浮了21個百分點。

二線城市目前的土地成交量雖然同比去年略微有所下降，但仍有大量的土地供應到市場，武漢2017-2021年武漢市計劃供應住宅用地4765公頃，年均住宅用地供應量953公頃，可建住房建築面積約1.26億平方米。

從分化的情況可以預測，未來中心城市周圍的三線城市房價漲幅要高於二線，二線又高於一線。

事實上也很好理解，一線城市未來的規劃中，基本都將周邊城市囊括其中，如上海周邊的嘉興、南通，深圳周邊的東莞、惠州、中山，廣州周邊的佛山，以及昨天和前天本號討論的廊坊北三縣。

他們要麼是同城規劃，要麼打造「1小時生活圈」，通過軌道交通相連，發展前景自然比許多二線城市還值得看好。

當然在政府強力調控，以及正展開布局的租購併舉制度，在路上的房地產稅、遺產稅等長效機制管控下，一二三線城市都不可能再上演暴漲模式，更大的可能是集體進入慢牛通道。

在慢漲通道中，各級城市漲幅排序為：一線城市周邊的三線城市>二線城市>一線城市。

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