我的國慶獻詞 獻給每一個心存夢想的人們
我的國慶獻詞獻給每一個心存夢想的人們
童大煥—2017年10月1日
在大城市高房價問題上，這麼多年來我真的沒有去怪政府。很多人認為房價高是因為地價高，錯了！地價高是因為房價高。你去問問甘肅玉門的政府想不想拍出高地價？能不能拍得出高地價？說句很多人不愛聽的話，鄂爾多斯、甘肅玉門、曹妃甸，以及無數人的故鄉，房價都很低，你要不要？玉門的房價都低到只有造價的十分之一都不到了！
大城市高房價真的不怪政府，上帝都沒辦法，因為大家都想往大城市，自然就是價高者得。你不順應這個潮流，只有被淘汰。
而為什麼大家都要往大城市，這是由服務業主導經濟的城市化潮流所決定的。不要用千萬年小農經濟生成的那點微不足道的可憐知識來思考城市、思考城市化、思考房地產，否則，這個時代淘汰的，非你莫屬。
我早在2010年出版的《買房的革命——觀念戰勝高房價》一書中就已經強調：只有觀念改變才能戰勝高房價。未來社會，一切財富都是思想的副產品。勤勞無法致富，智慧才能帶你進入財務自由的人生境界。
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針對個人買房進行量身訂製，系本人首創，前無古人，迄今沒有來者，因為它難度太高，是「城市化規律+個人潛能和人生態度+城市及區位」三合一的產物。要充分懂得正確的城市化規律，耐得寂寞，擋得住各種風頭；要有足夠的金融知識；要對有價值區域相當的了解。它不是簡單的告訴人們哪裡的房子或者哪個項目值得買，而是要充分挖掘用戶潛力，及時換掉非優質資產，盤活現有優質資產，匹配適合他的最好資產。比如有客戶自己原以為只能在河北燕郊買價值70多萬的資產，在我設計下買下北京通州中心區200多萬資產；有客戶在我指導下盤活現有優質資產，僅憑手中3萬元、不再增加任何成本（含月供）購下新的優質資產，平均每月增值5萬……
私人訂製的魅力在於：第一，對於起步人群，幫他們夠自己夠得上的安全的會升值的，將來可以實現農村包圍城市，而不是一等再等錯失良機，或者貪大買到危險資產。一步到位到位買大城市核心區做傳世家產，當然最好，但是要資格也要掂量一下自己的實力啊。第二大魅力，是對於資產較富裕的人群，防止他們有錢任性買那些不怎麼升值但「想想就很美」的資產。當然還有第三條魅力：盡最大可能在安全做強的前提下做大資產。
沒有親身經歷不會知道，比起私人訂製給客戶增加的優質資產（戰略選擇其能力許可的最優區位和地段，戰術盡量在能力許可不過壓下做到最大），收費可謂微不足道。因為，資產性收入已經在財富佔比中遠超勞務性收入，而且佔比越來越大。誠如《21世紀的資本論》作者托馬斯·皮克蒂所言：貨幣時代，工資不是主流，投資之神才受追捧。
私人訂製——珍惜1萬年未有的階層晉陞機會
（1萬年農業社會，人類幾無進步；200年工業革命，社會突飛猛進；第二次工業革命，全面改寫財富邏輯。）
缺乏正確理論指導的樓市投資，就像在沒有星光和火把的荒野上走夜路。
人類歷史上史無前例的超級城市化運動，此前一萬年未有，在中國只有1998年起，前後30到50年時間窗，通過房價的漲跌，給這個時代的人們提供了前所未有的財務自由機會和階層升降空間，一念天堂，一念地獄。在超級大城市化背景下，世界越來越陡峭，房屋的相對價值落差將如天壤之別。房屋置換，差區域換好區域，差地段換好地段，差品種換好品種，小資產換大資產，舊換新，是每一個家庭都必須面對的現實。同樣出身的人，面對樓市的不同行動，十年時間即可見財富的巨大落差，時不我待！
時間就是金錢，樓市投資就是和時間空間乃至政策賽跑
只有跟得上城市化方向的房地產資產
才是保值增值、快速實現財務自由的最佳工具
中國乃至世界的財富因城市化而大重組。今後的中國，買房會變得容易，因為總量已經過剩。但只有不到10%的城市具有投資價值即保值增值功能，這些城市內部又急劇分化。萬能藥膏沒有了，量身訂製才是最好辦法。2016年春節後才開始為年輕人一對一鋪路搭橋的某區域布局，政策變化像孩子的臉，但市場比政策變化更快。2016年3月份最低12萬可以買到一套房，現在，房價大漲加首付調整，沒有上百萬基本夠不著了。2016年3月份最早入手的一套，從現金投入看，回報率已經超過七八倍了。有人說我幫他半年賺到的錢是他父母兩輩子的積蓄。都是二手房，隨時可出貨。當然這種短期暴漲不健康，也不可持續。——2017年3月29日題記
不同的人要採取不同的應對方法，只有量身訂製才能準確給建議。
私人訂製模式。在深刻理解中國城市化規律和中國經濟邏輯基礎上，提供一對一的量身訂製服務，根據服務對象制定出最適合當事人的房地產投資理財方案，做到「三化」：資產最大化，風險最小化（升值中長期最大化），投資輕鬆化（不影響生活品質）。需要服務對象提供完整的資產和收入（每套房各自的現有市場價格、市場租金——不管出租與否、貸款額度和月供等。2017年3月17日起必須註明每套房變現的難易程度，每套房子在誰名下，家庭成員的購房資格，各自有無按揭貸款記錄等）、現金收入結餘、年齡、家庭負擔（如贍養父母）、所在城市等信息，以及自己原計劃的詳細投資理財方案（便於針對性地修正原計劃，克服其中不那麼正確的思維習慣和投資陷阱）。
私人訂製收費2017年1月1日始2.6萬元起。按我設計的可實現投資總額1%~2%收費【夠得上我和上海風格純粹「巔峰財富」計劃里價值窪地產品的，收費由下往上遞增】。其中會有適當優惠。
很多人不了解私人訂製，說，我有多少錢，你幫我規劃規劃，看看哪裡的房子值得買，漲得快。不是這樣的。私人訂製是千人千面，所有的資產、現金月結餘都要被重新審視，包括土地，農房，宅基地。
或問：1%~2%收費貴嗎？答曰：有些人寧肯輸掉100%也捨不得1%，因為他根本不相信專業服務的價值。中介2.7%我們1%，我們提供的是性命攸關的宏觀戰略諮詢。哪個附加值高？
很多人一直捨不得那微不足道的2%，卻無視好房子房價一天一個價、業主隨便一漲就是幾千元一平米的事實；也看不到好房子平均每年上漲遠超M2（13%以上）的事實。買房就是和時間空間賽跑。
私人訂製四不做：不願離開家鄉置業、或不在一線或強二線城市工作又不願意在非工作地置業的，不做；討價還價的，不做；訂製前疑問太多的，不做；問多長時間能有多少收益的（不論是說比率，還是說絕對值），不做。量身訂製，是幫助人們遵循政策無法改變的長期規律，去夠最匹配的最佳資產，其它的，屬於我不可控的調控政策、M2等等變數。
對於訂製的正確方法：你要用90%的時間和精力，去挑選一個正確的人。挑選對了以後，就自己做決定。要果斷。絕對不要再問周邊的人。如果再問周邊的人，90%可能性會把你往回拉，拉回你們原有的軌道上去。問和自己一樣甚至不如自己的人，還不如不問，他們能給你的，都是錯誤的信息和判斷。
訂製是在城市化理論的基礎上做戰略決策，不同的人會匹配不同的小範圍區域，這些區域一旦選擇，就不要輕易擅自擴大，目的是為了穩、准、狠地以最快的速度把握時機，最大限度節省時間成本和機會成本。如果不斷擴大範圍，既是對雙方的煎熬也是在不斷地喪失機會。
我想，私人訂製應該有言在先：如果我划了個12~30平方公里（半徑約2到3公里）範圍，您卻又回到自己原有路徑，眼花繚亂滿城看，建議您就別來了！彼此耽誤，焦心。訂製的根本目的有兩個：一是根據每個人的情況，精準地確定對其最有價值區域，二是儘可能在第一條基礎上把資產做大。做到穩准狠地下手，就可以最大幅度地賺取時間成本和機會成本。一旦回到滿城看，訂製意義就大打折扣，往往只能確保區域安全而不斷付出高昂的機會成本（漲價）。
好比一個醫生，給你開了藥方了，你卻拿出世界上所有的葯，一個個指，這個行不行那個行不行。那麼，醫生的作用也將不復存在。
本著對人對己負責的態度和精神，在足夠的信任建立之前，請去搜我的微博或博客，至少看完我2010年以來一半以上關於城市化和房地產的文章，建立起足夠的信任和信心，再來找我。
【眾籌文章】
什麼樣的房子漲幅高什麼樣的房子跌幅低
半年來頻繁看房，閱房無數，沉澱很久之後，又花了一個月時間寫下這篇文章，史無前例地對幾十個樓盤做了具體點評，哪些房子受調控影響大，哪些房子受調控影響小，哪些是入手好時機，哪些還可以再等等，哪些不建議入手，都有說明，幾近於小半個私人定製。總結了其中的一些基本規律和方向，可以舉一反三幫助我們判斷其它樓盤。我們經常遇到的情況是：缺乏正確的判斷標準者，看房越多往往越無所適從；或者是盲目衝動逐流跟風，沒有自己的理性思考作為決策奠基，最後往往選房失誤。我希望系統、強大的城市化理論指導下的看房行動，在眼花繚亂中理清方向，在波浪起伏里煉就定力，幫助我們煉就選房的基本方法，能夠一下抓住要害。
不論剛需還是改善需求，市場冷靜時都是最好的優化置換時機。20170317新政以來，一線城市市場從瘋狂狀態中迅速冷靜下來，這種時候，正是獵豹一樣迅速出擊的好機會；如果現有房屋槓桿低，更是應該當機立斷迅速優化置換。
現實中我們會有無數疑問：為什麼同樣的地段，同樣的時間長河裡，有的房子上漲十幾倍，有的卻只有兩三倍？尤其是，並不是人們當初認為品質高的房子，將來上漲的幅度一定更高，在房產領域反而是常常出現「高收入（高端盤）者停下來等低收入者（中低端盤）」現象。是什麼因素決定房價漲跌幅度？人的尺度和車的尺度會有什麼差異和區隔？精裝修價格占房價比例多少以內才算合理區間？應該怎樣刨除裝修、學區等因素？房屋的本質是什麼？住房、小區、街區之間如何區分和取捨？等等。本文試圖探討這些與城市化追求高效、閑適的本質息息相關的一些問題，幫助我們買到更能升值也更舒適的好房子。城市一直在動態發展，絕對標準是不存在的，但是我們可以建立一個相對客觀又簡單易行的判斷方法，幫助我們避免在購房時出現重大失誤，同時讓我們在思考房屋本質的過程中，讓住宅更好地照顧到每一個家庭成員【「每一個家庭成員」7個字應該加著重號】的生活。
文章分三大部分：
A部分，2017看房記。市區內30多個樓盤的看盤印象和分析；
B部分，9個需要重點關注的樓市新動向和觀察新視角。新的動向、新的視角讓我們更清楚地看到未來市內人口和樓市的方向；
C部分，從歷史、現狀看未來
第一部分同地段漲幅差幾倍的四個典型案例
第二部分兩個城市別墅項目
第三部分思考房屋的核心功能和價值
第四部分什麼叫地段？地段是各種外部環境的總和
第五部分五環房價超二環，健康合理嗎？
第六部分中國房價迥異於世界各國的畸形之處：被嚴重高估的郊區和被嚴重低估的城區
本文接受眾籌【只針對未來一兩年內有購房需求和能力、且有北京購房資格者，尤其是改善型需求者。對於這個群體中的迷茫者，這個價格太便宜；對於其他城市的購房者，僅僅想通過文章觸類旁通學習選房技巧，這個價格稍貴。】
眾籌費用：每份9998元（就一篇文章，共約18000餘字）。
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帳號：6217 9001 0000 3401 737
※老師 我在用您的思想方法改變身邊人
※樓市冷靜期如何選房
※怎樣才能更高效地發揮自己的能量
※大數據無法正確預見人類未來
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