大連最新毛坯房交房驗房方法及注意事項
交房篇
一、收房入住流程
1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關證件、資料辦理收房手續；
2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《大連市建築工程竣工驗收備案表》(即兩書一表)原件。
3、由專門接待人員陪同您共同驗房，並填寫《房屋驗收情況表》。
4、如發現問題，開發商要對業主提出的合理要求進行整改，直到業主滿意為止。在此期間發生的任何費用由開發商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發商要承擔全部違約責任。
5、簽署《商品房實測面積結算補充協議》。
6、開發商向業主交付房門鑰匙。
7、辦理完上述手續後，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。
二、驗收房屋質量有關書面材料
1、建築工程質量監督站核發的建築工程質量核驗合格證書(填發時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協調)。
2、整棟樓的《大連市建設工程竣工驗收備案表》，表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住，仔細察看各個分項有沒有全部備案，例如消防設施等。在這裡需要注意，開發商只有將項目送交主管部門備案後，才能對開發商產生嚴格約束作用，開發商因此就必須對樓盤終生負責。
3、《住宅質量保證書》，是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾。
4、《住宅使用說明書》，是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。
5、《保修卡》，根據建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：「房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。(詳細細節須見《商品房銷售管理辦法》具體規定)
6、《住戶手冊》
註：上述文件均要看原件，而不是複印件。
三、核查房屋結構、面積
1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖。
2、房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(註：是否有必要由業主們另請其他部門進行二次核查看實際情況)
3、戶內和公攤面積需要一起核查，尤其是公共部分公攤面積一定要仔細核查。目前，開發商所提供的《面積實測表》，只有整個套內面積總數和公攤面積的總數，而無明細套內每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積，公攤面積的計算較為複雜，有許多開發商會鑽其中空子，這也是發生糾紛的重要方面。
四、戶內驗收具體的內容下面驗房篇會詳細說明。
這裡說下室內污染問題，必須經市建委等有關部門考核認可的檢測機構，對建築工程室內環境進行檢測合格的。開發商請的檢查部門的核查結果並不準確，有的只查開發商提供的少數房子，而沒有全面核查。因此，現在有相當一部分的樓盤業主們另請其他部門進行二次核查，以免出現漏洞。
四、戶內裝修、設備驗收
按購房合同及有關協議的約定，開發商應向業主們提供裝修及設備清單，購房者可按清單內容進行清點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，開發商應向業主們提供各類精裝修設備的《保修卡》。
六、公共設備驗收
電梯、消防、燃氣、暖氣、道路、綠化、車庫/停車場、電視接收系統、保安系統、小區環境等各個方面，這些部分沒有找到特別詳細的標準，這也很可能會成為產生糾紛的方面，更會帶來相應的問題，急需提前相互溝通交流。
七、樓房外面部分房屋外牆等
八、明確物業部分
查看房產後並準備簽收《房屋驗收單》之前，一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日後起糾紛。其中，要明物業管理費的構成、標準、收交的起始時間以及交費的周期，還有清潔費、保安費、綠化費等費用的核定。同時，考察小區物業管理公司的資質，是否具備原定的管理標準。上述內容均要清楚明白，以免日後糾紛。
九、新房驗收的最終結果
1、與開發商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業交付核驗單》)。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上「暫不清楚」、「無法認定」等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，並要求發展商限期處理。
2、對發現的問題要詳細在驗樓單上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。
3、在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：
a)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。
b)對於不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可採取費用補償的辦法，由接管單位處理。
十、可能會出現的問題
1、 出現問題無法收房時的問題
收房時可能出現的最大的問題，就是業主認為房子未達到交房標準或出現違反協議合同的問題而拒絕收房，而開發商卻可能會說這是由於業主的原因造成無法按時交房的。這種情況是目前許多樓盤交房時經常出現的問題，並要業主承擔因此而造成的損失和費用。對於這種情況，個人認為一是堅持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴格按照有關規定、協議按照收房標準。
2、 交鑰匙的問題、
應是開發商向業主交鑰匙，而不是物業公司。物業不能以任何借口扣押業主的房間鑰匙。目前，在有些樓盤交房時會出現物業公司利用建設單位委託其代為交樓之便，因業主不接受其不合理收費或其他條件，不給買房人鑰匙。對此，必須要明確收房是業主與開發商之間的事，由此造成的延期交房的違約責任，將由開發商承擔。
3、 公共維修基金的問題
何時交納、由誰收取、日後管理使用等。按規定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發商在交樓時，以各種借口強迫買房人委託他們或他們委託的公司代辦房產證，強行「代收」公共維修基金和契稅。對此，業主有權拒絕。
4、 契稅的問題
契稅交納的時間。按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多開發商/物業會要求入住前就交，業主們完全可以拒絕。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取的!
5、 大、中維修基金的問題：
目前有不少物業公司，利用早於交納維修基金規定出台的北京關於普通住宅和高檔住宅物業管理的收費規定，誤導業主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重複收費的做法，業主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關於建立公共維修基金後中修費收繳等有關問題的通知》
6、 交費問題：
總體而言，業主在收樓時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用
7、 物業費的問題
註：據說物業費審批部門一般會就物業費的價格徵求小區業主意見並且電話錄音(一般徵求10個人左右)，至於誰被訪問,只有開發商知道。這需要集體收房時大家及時通氣，免得被鬼子鑽了空子。
8、 取暖費的問題
一般情況，對物業公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，並有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。
9、 其他各種收費問題
交房時，開發商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。我看了其他一些樓盤的收費，簡直就是巧立名目、巧取豪奪、令人無法忍受，估計在各類費用方面，開發商/物業與業主間會有不少異議。
「交房時，建設單位要我繳納5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎?」
「建設單位交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理?是否可以拒交?」
回答是：「不合理，可以拒交!」
「開發商會要求業主交納電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等」，對此，也完全可以拒絕。
具體可見《商品住宅銷售價格構成管理辦法》，該文件明確規定對於新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內。那麼除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬於「未予標明的費用」。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統、寬頻系統等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設備，則可向自願接受相關服務的買房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的買房人收費。
驗房篇
一、驗房時應注意哪些事項
1.樓地面是否平整
想查看樓地面是否平整，只需要要用長尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠牆壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，牆面是否有爆點(爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在牆上就會形成爆點，用鐵器敲打「爆點」時，就會發現大面積的疏鬆、脫落等質量問題。)
2.牆面是否有裂痕
檢查牆面是否平整的同時，還需要看牆面是否有裂痕(常見的四大裂痕：強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫)、是否有外漏的鐵絲網、鋼筋。如果在驗房時發現以上的牆面問題，可以終究開發商幫忙修補後在簽字。
3.門窗安裝軌道是否順暢
在門窗檢查方面，最主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢，窗戶密封條一定要特別注意，檢查是否全部都完好，特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內，特別是在寒冷的北方，那麼在冬天你們就慘了。如果再驗房時發現的這些問題，直接通知開發商，他們會很快就修理好了，如果你已經簽字後，再找開發商處理這些問題。那麼他們的辦事效率就是龜速了。第二個方面，就是在檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發現異常，抓緊找開發商解決，這個是非常需要你們注意的事項，特別是各個房間的門窗都要仔細檢查好，避免不必要的破財。
4.進戶門是否有磕碰和刷漆
需要仔細檢查進戶門是否有磕碰和刷漆，從嚴格意義上講，門身內、外、頂面是必須要刷油漆。門的間隙不要太大，門的開合無特別的聲音，門的四邊要緊貼門框，門鎖的一邊間隙不能太大，同時也不要忘記了試鎖，主要是看鑰匙是否好用，以及門鎖是否安裝的堅固。其他很重要的一點是，門的隔音效果要好，以及密封程度。
5.陽台設備無破損
驗收陽台的時候，主要是看陽台的地面是否平整有無破損，其次就是陽台的窗戶設備是否完好。
6.層高不能低於2.8米
作為樓房的建築高度規定一般在2.8米，實際高度不能低於2.6米，層高3米的實際高度不能低於2.75米，但是住宅層高不能低於2.8米。
7.給水是否配套齊全
在檢查給誰方面的注意事項，主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，(包括樓道里的管道井中的水龍頭)。
8.排水是否正常
有了給水後，剩下的一大問題就是排水問題的解決。驗收排水的位置主要是在台盆、馬桶、浴缸，和衛生間、廚房、陽台地漏等(應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。合格的地面不應有積水存在，因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地面的高度。儘可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。
9.電氣是否與買的數量一致
電氣方面的檢查首先是要檢查電卡、水卡中的水量、電量是否與買的數量一致。
10.預留洞是否合理
首先要查問客廳、南、北卧室的空調機位和孔洞。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高裡面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發現這個問題，堅決要求開發商把原來的口子堵上，並重新打孔。
11.強電、弱電
在檢查強電弱電的時候，主要是看電閘及電錶其是否能控制室內的燈具及室內各插座，檢查開關、插座的牢固程度。檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日後會影響電視的收看效果。(這個很重要哦)，用電筆/小燈泡測量各個強弱電是否暢通。通過拉閘後戶內是否完全斷電，戶內有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電錶其是否能完全控制室內電源，對於插座，一定要是保險插座(距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置)，衛生間內的電源插座應是防潮插座並有防濺措施，衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。
12.檢查室內的平整度
可以使用水平測量儀測量室內地面的平整度，檢查牆體平整度，沒有水平測量儀，可以在房頂上用細繩栓上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其傾斜程度。牆身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪。
13.檢查門窗垂直度
(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊。
(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)。
(3)門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音。
(4)窗檯下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。
(5)窗邊與混凝土介面有無縫隙。
(6)開關窗戶是否太緊?可否妥當關上。
(7)窗戶玻璃是否完好。
14.公共配套
(1)打開電話、電視的線路介面，用力拉一拉，看是否虛設。
(2)電話線、閉路電視線、寬頻是否暢通到位。
(3)CCTV監控系統、樓宇可視對講系統、家庭安全防範報警系統。
(4)周邊防範管理系統、離線式智能巡更系統、背景音響及廣播系統。
以上十五條驗房知識對每一個業主在收房時都會有所幫助，對於業主而言，驗房都應該是很重大的事情，因為只有在簽字前發現的房子問題，才能去追究真正的責任人，最大化的保證自身的利益。
二、驗房子流程
購房人在接到房地產商的入住通知後，可按通知上約定的日期前往驗收房子。收房時，首先檢查房地產商的文件是否符合要求，即：《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章等，然後再對要接收的房屋進行實地驗收。
在驗房過程中主要應注意以下內容：
1、 檢查房屋手續
檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協議不符，入住前要向房地產商提出，重新核對並進行更換;
2、 確定房屋面積
面積發生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張;
3、 看房屋結構
自己對房屋質量進行檢查，如發現結構問題，應在入住前向房地產商提出，並向政府有關部門反映;如發現非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面記錄，並要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修;
4、 清點房屋使用情況
按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上註明，並要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期;
5、 確定房屋物業情況
對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應註明「暫不清楚」或「無法認定」，並由雙方在註明處簽字或蓋章。
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