宋朝時的東京，約有一半市民是租房子居住的

[摘要]一個城市人口密度如此之大，必定是寸土寸金，房價高不可攀，用宋人的話來說，「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地。」

如果我們行走在北宋的東京開封，或者南宋的行在臨安，即便我們是見多識廣的現代人，也會驚嘆宋朝都城的超大規模。《東京夢華錄》這樣描述東京之大：「其闊略大量，天下無之也。以其人煙浩穰，添十數萬眾不加多，減之不覺少。」每一日，從東京城郊趕進城內屠宰的生豬，即有萬頭之多。算一算，一個城市有多少人，才需要每日消費萬頭豬？少說也有一百萬人吧？研究宋朝人口的學者們相信，北宋後期，開封的城市人口已經超過了140萬。

南宋臨安之繁盛，可能還要超過北宋時的東京開封。《夢粱錄》說，「杭州人煙稠密，城內外不下數十萬戶，百十萬口」；《都城紀勝》也說臨安「戶口蕃息近百萬餘家」。有學者推算，如果計入郊區的人口，臨安府的城市總人口「應有250萬左右」 。如此龐大的城市規模，後來元明清時期的城市均無法超越。而在與宋朝同時期的西歐大城市，如著名的倫敦、巴黎、威尼斯，人口不過10萬。

如果從人口密度看，今天許多國際大都市更是要自嘆不如。據經濟史學者包偉民先生的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達到35000。 這是什麼概念？今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京都與廣州市區的人口密度為13000/，北京約為14000/。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

一個城市人口密度如此之大，必定是寸土寸金，房價高不可攀，用宋人的話來說，「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地。」 北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。

別說市井細民無力購房，就連宰相級別的高官，有時也只能租房居住，朱熹曾考證說：「且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。」 有些薪俸較低的中下層官員，由於每月都要交房租，還成了「月光族」，比如有一位叫做章伯鎮的京官就發過牢騷：「任京有兩般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。」 可以這麼說，上至朝中高官，下至市井細民，都不乏租房客。因此，開封府的房屋自住率顯得比較低。

從世界範圍的經驗來看，一個城市的規模越大，經濟越繁榮，人口流動越頻繁，那麼這個城市的房屋自住率也會越低，租住率則相應提高，比如，據美國國家人口普查局發布的2010年官方普查數據，美國居民的房屋自有率為 65.1% ，城市的房屋自有率僅為47.3% ，紐約市更是只有 33.0%。那麼宋朝東京的自住率是多少呢？據歷史學者楊師群估計，「北宋東京城內外，約有半數以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有」 。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個水平跟今日美國城市的房屋自有率差不多。這也從側面反映了宋代東京的繁盛。

如果我們生活在北宋東京，作為外來人口，想在京城購買一套房子，確實非常困難；不過，在京城租房卻甚是容易，因為京城的房屋租賃市場十分發達：滿大街都是房地產中介，叫做「庄宅牙人」；「富家巨室，競造房廊，賃金日增」 ，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，並成立一個叫做「店宅務」的機構來管理公屋。

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